Tzw. specustawa mieszkaniowa albo Lex Deweloper weszła w życie 22 sierpnia 2018 roku, niedawno więc obchodziła pierwszą rocznicę swojej misji. Jest najprawdopodobniej najbardziej rewolucyjnym, a zarazem kontrowersyjnym aktem prawnym regulującym rynek nieruchomości od początku transformacji. Pytanie, na ile skutecznym z rocznej perspektywy?
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie zwana specustawą mieszkaniową bądź Lex Deweloper, miała w swoim założeniu przede wszystkim uprościć i maksymalnie skrócić procedury administracyjne wymagane do uruchomienia inwestycji mieszkaniowych, głównie w celu przyśpieszenia i zwiększenia skali programu Mieszkanie Plus.
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl miało to działać na zasadzie koncepcji pozyskiwania pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która zastępuje w tej kwestii decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowe przepisy miały zatem stać się cudownym panaceum na powszechne w Polsce głębokie niedobory planów zagospodarowania przestrzennego. Wreszcie misją specustawy mieszkaniowej miało być przywrócenie – zablokowanego ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego – służącego budownictwu mieszkaniowemu obrotu gruntami rolnymi położonymi w obrębach miast, połączonego z automatycznym i bezkosztowym odrolnieniem takich terenów. Pytanie, ile z tych ambitnych założeń udało się po roku działania specustawy zrealizować.
Niestety wygląda na to, że bardzo niewiele. Ustawodawca pomimo najlepszych chęci wsparcia inwestorów i pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki nie przewidział skali awersji do omawianych przepisów ze strony nie tylko samorządowców, ale także całej rzeszy urbanistów, architektów, czy miejskich aktywistów. Wszyscy oni w specustawie od początku widzą przede wszystkim ogromne zagrożenie dla zachowania ładu przestrzennego poprzez umożliwienie deweloperom niekontrolowanej ekspansji, która miałaby zastąpić i wyeliminować od lat pieczołowicie konstruowany system planowania przestrzennego. W tej sytuacji władze gminne wyposażone przez ustawę w instrumenty pozwalające na skutecznie odrzucanie wniosków inwestorów o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, odrzucają je w najlepsze i torpedują kolejne podejścia firm deweloperskich.
Jakie to instrumenty?
Nowe przepisy stały się niestety zakładnikiem własnych standardów urbanistycznych, które w pierwotnej wersji ustawy określono na bardzo wymagającym poziomie, dopuszczając dodatkowo możliwość ustalania własnych, jeszcze bardziej rygorystycznych standardów przez gminy. Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl chodzi o dostęp do drogi publicznej, sieci wodno-kanalizacyjnej i elektroenergetycznej, odległości od przystanków transportu publicznego i co najważniejsze – odległości od szkół i przedszkoli z wyśrubowanymi limitami przyjęć dzieci z planowanych osiedli. Co więcej, zapewnienie miejsc w szkole lub przedszkolu dla odpowiedniej liczby dzieci miało być potwierdzone zaświadczeniem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, którego uzyskanie najczęściej graniczy z cudem.
Ponieważ przepisy powyższe okazały się nie do końca zgodne z prawem oświatowym, w ramach nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości zostały zmienione poprzez wykreślenie wymagań dotyczących przedszkoli, ale nie wyeliminowało to zamieszania jakie stało się już naturalnym środowiskiem funkcjonowania nowych przepisów. Co więcej, nowelizacja nie wprowadziła żadnych zmian, które miałyby w jakikolwiek sposób podnieść skuteczność ustawy, czyli z godnie z jej głównym celem i zadaniem kilkukrotnie skrócić okres przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Co ciekawe, trudno znaleźć nawet jakiekolwiek dane na temat wolumenu wniosków, które w ramach misji specustawy mieszkaniowej doczekały się w całym kraju w ciągu roku szczęśliwego finału w postaci pozwolenia na budowę. Są źródła, które doliczyły się od kilku do kilkunastu takich sytuacji, jednak bez podawania jakichkolwiek szczegółów. W każdym razie na pewno gminnej uchwały o lokalizacji inwestycji nie doczekała się dotychczas żadna znacząca inwestycja w większym mieście. Co gorsza jednak trudno oczekiwać jakiejkolwiek zmiany tej tendencji w przewidywalnej przyszłości.
Summa summarum wiele wskazuje na to, że w przypadku specustawy mieszkaniowej mamy do czynienia z kolejnym niewypałem legislacyjnym w ramach tworzonych w ostatnich latach nieruchomościowych przepisów. Co gorsza, bezowocna pierwsza rocznica specustawy mieszkaniowej wróży jej jak najgorzej na kolejne lata jej kulejącej misji. Niestety marzenia o wysypie tanich gruntów rolnych pod budownictwo mieszkaniowe w miastach, czy tym bardziej o szybko taniejących mieszkaniach za sprawą wdrażanych w życie dobrodziejstw specustawy mieszkaniowej okazały się tylko szybko utraconym złudzeniem.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
