Obok gastronomii oraz branży eventowej to centra handlowe najczęściej pojawiały się w zapisach rozporządzeń o cyklicznym zamrażaniu (lub odmrażaniu) gospodarki. Tym samym, biznesy prowadzące swoją działalność w ramach galerii i innych, równie dużych kompleksów detalicznych musiały się mierzyć z wyjątkowo niekorzystną dla płynności finansowej sinusoidą obecności na rynku w ramach reżimu sanitarnego, albo terminowego zawieszenia sprzedaży. Czy obecnie ryzyko ponownego kryzysu powinniśmy włożyć między karty historii? W tej kategorii nie mamy jeszcze pewności, a więc najbardziej racjonalnym krokiem jest dogłębna analiza sytuacji naszego biznesu. Klucz do odbicia się od dna? Restrukturyzacja.
Spis treści:
Co wiemy o centrach handlowych?
W Polsce dominującą formą powierzchni handlowych są właśnie kompleksy galeryjne. Według wyliczeń Cushman & Wakefield z roku 2019 tego typu podmioty odpowiadają za 73 proc. całego rynku. Na taki wynik składa się 456 obiektów o łącznej powierzchni ponad 11 mln m. Rozwój kompleksów wielopoziomowych to trend, który z roku na rok notuje coraz większe zainteresowanie zarówno ze strony potencjalnych najemców, jak i samych deweloperów, ponieważ z budowanej jeszcze 2 lata temu 500 tys. m kw. powierzchni handlowej, aż 85 proc. miało zostać oddane do użytku wraz z końcem 2020 roku.
Z perspektywy makroekonomicznej państwa centra handlowe to wyjątkowo istotne podmioty dla całego ekosystemu podatkowego oraz sprzedaży. Według wyliczeń zespołu MGW CCG galerie odpowiadają za blisko 30 proc. obrotu w całym segmencie handlu detalicznego i 13 proc. w rynku sprzedaży dóbr szybkozbywalnych (tzw. FMCG). Budżet z kolei rokrocznie zyskuje 508 mln zł z tytułu podatku CIT, a 400 tys. osób – etaty.
Jednakże z drugiej strony galerie handlowe notują zadłużenie w granicach od 50 mld do nawet 90 mld, przy czym wskaźnik LTV, a więc relacja wartości pozostającego do spłaty kredytu do wartości nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, sytuuje się w okolicach 60 proc. Czy jest to poziom stabilny? I tak, i nie. Szczególnie w świetle kryzysu pandemicznego nawet największe zabezpieczenia mogą okazać się bezskutecznym instrumentem w walce o płynność finansową. Optymalnym rozwiązaniem jest z kolei restrukturyzacja, a wcześniej – bardzo dokładna analiza sytuacji indywidualnej oraz rynku.
Wyzwania dla galerii
Aby w pełni zrozumieć wyzwania, które towarzyszą całemu rynkowi galerii handlowych, należy spojrzeć na okres chwilę przed pandemią. Jak zaznaczają eksperci z MGW CCG w roku 2019, zaobserwowano bardzo wyraźną zmianę w preferencjach zakupowych Polaków, co nie omieszkało wpłynąć na sytuację obiektów wielkopowierzchniowych. Dla przykładu badania GFK Polonia mówiły o 2,3-proc. spadku zainteresowania hipermarketami i rosnącą przewagę dyskontów. Równolegle centra zredefiniowały swoją rolę na rzecz połączenia funkcji rekreacyjnej z szeroką ofertą gastronomiczną, a aspekt handlowy zszedł nieco na drugi plan.
Jeszcze innym trendem, który może przeważyć na dotychczasowej pozycji centrów handlowych, są rosnące koszty utrzymania sklepów w ramach galerii, przy jednoczesnym wzroście trendu e-commerce. Co za tym idzie, obiekty wielkopowierzchniowe już wkrótce mogą postawić głównie na tzw. show-roomy, a więc punkty wystawiennicze, przy jednoczesnym ograniczaniu przestrzeni jednoznacznie komercyjnej galerii. Dlaczego? Wiąże się to przede wszystkim ze wzrostem czynszów.
Kolejnym ciosem wymierzonym w centra handlowe są rozwiązania prawne, takie jak funkcjonujący już zakaz handlu w niedziele oraz planowany podatek od marketów. Analizy m.in. Polskiej Izby Handlu mówią o z jednej strony pozytywnym wpływie zawieszenia sprzedaży w ostatnie dni tygodnia z perspektywy mniejszych sklepów, jednak z drugiej strony – przepis nie zahamował spadku liczby tego typu obiektów. Jeszcze bardziej pesymistycznie siły rozkładają się w przypadku właśnie większych sklepów i galerii handlowych – ta kategoria wyraźnie traci, a w świetle pandemii rośnie odsetek zwolenników ponownego otwarcia. Za taką opcją jest według SW Research 48,7 proc. ankietowanych.
Galerie handlowe a pandemia
Jakie jeszcze czynniki wpływają na kondycję galerii, ale już w dobie covidowej? Polska Rada Centrów Handlowych zwraca uwagę na wyraźny, bo wahający się od 10 do 50 proc. spadek ruchu klientów w okresach pomiędzy ograniczeniami i ich zniesieniu. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż galerie były przedmiotem trzech rozporządzeń, które terminowo zawieszały ich działalność. Pierwsze zamrożenie przypadało na okres między 16 marca a 29 kwietnia ub. r., kolejne na 4-29 listopada, a trzecie – najdłuższe – weszło w życie 28 grudnia i zakończyło się po 4 maja br. Czy zniesienie restrykcji poskutkowało ponownym eksodusem z internetu w stronę galerii? Niekoniecznie.
Zgodnie z raportem EY w aż 34 proc. skrócił się czas pojedynczej wizyty w galerii handlowej. Polska Organizacja Handlu i Dystrybucji szacuje, że wszystkie te czynniki wyraźnie wpłynęły nie tylko na kondycję centrów, ale również obroty w przedsiębiorstwach prowadzących swoją działalność na terenie obiektów wielkopowierzchniowych. Te spadki z kolei oscylują w okolicach aż 3,5 mld zł. Co to oznacza dla firm w ramach galerii?
M.in. nieprecyzyjność zapisów tzw. ustawy covidowej, w dużym stopniu nieidealne fundusze pomocowe w ramach PFR, brak możliwości skorzystania ze zwolnień składkowych i postojowego przez podmioty działające w ramach galerii, a także podobne trudności w przypadku Tarczy 6.0. nie podniosły morali biznesów w centrach handlowych. Realną alternatywą jest wynegocjowanie z Wierzycielami (a przynajmniej ich częścią) wstępnych porozumień w zakresie czasowego obniżenia czynszów bieżących, otwarcie postępowania sanacyjnego oraz skierowanie wniosków o odstąpienie od wybranych umów najmu. To tylko niektóre przykłady skutecznego działania na rzecz własnego biznesu, jednak wymaga od przedsiębiorców naprawdę wnikliwego know-how lub… kontaktu do sprawdzonego doradcy.
Właśnie dzięki doświadczonym ekspertom hasła “propozycji układowych” lub “wniosku o zabezpieczenie” nie są instrumentami “dla wybranych”, ale szeroko dostępnym narzędziem zarówno dla małych, średnich, jak i dużych przedsiębiorstw. Covid przemija? Tego jeszcze nie wiemy, ale pewne jest, że biznes nie będzie czekał na lepsze czasy.
Autor: Mariusz Grajda – Partner Zarządzający i członek Zarządu MGW Corporate Consulting Group
