Hipoteka odwrócona jest tematem publicznej debaty od ponad 10 lat. Coraz więcej mówi się nie tylko o samej usłudze i jej zaletach (chociażby z punktu widzenia długofalowej polityki senioralnej Państwa), ale również o wyłudzeniach i nadużyciach, które dotykają seniorów przekazujących prawo do własności nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne. Profesjonalna branża wyodrębniła trzy filary bezpieczeństwa, na których powinna opierać się bezpieczna usługa. Po pierwsze – warto zweryfikować podmiot, z którym senior zamierzają podpisać umowę. Po drugie – zadbać o odpowiednie zapisy gwarantujące bezpieczeństwo. Po trzecie – wiedzieć w jaki sposób postępować w przypadku, gdy jedna ze stron przestanie wywiązywać się z postanowień umowy.
fot. Adam Cisowski
Mimo starań profesjonalnej branży renta dożywotnia po dziś dzień nie doczekała się stosownej ustawy zabezpieczającej interesy seniorów. – Na rynku hipoteki odwróconej można wyodrębnić wiele podmiotów, które podpisują z seniorami umowy dotyczące przekazania własności nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne. Z pełną świadomością używam sformułowania „podmiotów” a nie firm, ponieważ 99 proc. umów o dożywocie to umowy „prywatne” zawierane z rodziną, opiekunami, sąsiadami lub znajomymi. W ciągu ostatnich 10 lat podpisano w Polsce ponad 75 tys. tego rodzaju umów, podczas gdy profesjonalne fundusze hipoteczne zawarły ich w tym czasie blisko 1 tys. – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – Poza umowami „prywatnymi” seniorzy podpisują również umowy z firmami, które oferują usługę renty dożywotniej. Problem z tym, że na rynku działają zarówno firmy profesjonalne, które od lat dbają o bezpieczeństwo seniorów, przestrzegają Zasad Dobrych Praktyk i postulują o uregulowanie rynku, jak i nieprofesjonalne, które stosują niedozwolone praktyki, działają nieetycznie, a często również niezgodnie z prawem – dodaje Robert Majkowski. Rynek od lat boryka się z brakiem ustawy dotyczącej renty dożywotniej, która zapewniłaby seniorom bezpieczeństwo i ukróciła nieuczciwe praktyki. Profesjonalna branża uczula seniorów, by nie podejmowali decyzji pochopnie, by nie kierowali się jedynie nieracjonalnie wysokimi obietnicami, a przed podpisaniem dokumentów zweryfikowali zarówno osobę (lub firmę) z którą zamierzają zawrzeć umowę, jak również skonsultowali jej zapisy z prawnikiem. Stawką jest nieruchomość. Warto podkreślić, że dom lub mieszkanie to często jedyny majątek, który znajduje się w rękach seniorów.
Zanim podejmiesz decyzję – sprawdź z kim podpisujesz umowę
Umowę renty dożywotniej może dziś podpisać każdy, ale nie każdy jest w stanie wywiązać się z jej postanowień. To chyba najważniejsze motto, które powinno przyświecać seniorom decydującym się na rentę dożywotnią. Zwłaszcza, że największym kosztem, który może ponieść osoba starsza jest nieruchomość. Tymczasem z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że przez ostatnie 10 lat seniorzy podpisali łącznie ponad 75 tys. umów „prywatnych”. Innymi słowy zawarli je z rodziną, opiekunami, znajomymi, sąsiadami, słowem z ludźmi, którzy zaproponowali im pomoc finansową i opiekę w zamian za prawo do własności nieruchomości. Nic dziwnego zatem, że co czwarta tego typu umowa jest unieważniana przez sąd. Powód? – Umowa z profesjonalną instytucją to wieloetapowy proces. Zaczynamy od złożenia przez klienta wniosku, w którym szczegółowo analizujmy nieruchomość, następnie przygotowywana jest prognoza renty dożywotniej oraz wstępna wycena nieruchomości Kolejnym krokiem jest przedstawienie propozycji umowy, którą senior może skonsultować, spokojnie przeanalizować. Równocześnie senior otrzymuje Przewodnik po Rencie Dożywotniej, który zawiera szczegółowy opis produktu i odpowiedzi na najczęstsze pytania. Jeżeli senior zaakceptuje projekt umowy, podpisujemy umowę przedwstępną. Aby oszacować finalną wysokość renty dożywotniej umawiamy wizytę rzeczoznawcy majątkowego, który dokonuje ostatecznej wyceny nieruchomości i sporządza operat szacunkowy. Dopiero na podstawie tej wyceny przygotowywany jest raport zawierający ostateczną wysokość świadczenia wyliczanego w oparciu o złożony model aktuarialno-finansowy. Ostatnim etapem jest umowa przyrzeczona zawierana w formie aktu notarialnego, przy czym warto podkreślić, że senior na każdym etapie może się wycofać z negocjacji lub konsultować zapisy umowy, zarówno z rodziną, osobą zaufaną jak i prawnikami. Czasem cały proces trwa kilka tygodni, a nawet miesięcy czy wręcz lat. W przypadku umów „prywatnych” trudno mówić o jakimkolwiek procesie, rzetelnej i kompetentnej kalkulacji świadczenia i ryzyk – tłumaczy Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Osoby prywatne nie mają ani wiedzy ani narzędzi koniecznych do właściwej wyceny nieruchomości, czy oszacowania wysokości renty dożywotniej. Strony nie dysponują też dostateczną wiedzą na temat tego, co powinno znaleźć się w umowie renty dożywotniej. To stwarza pole do nadużyć i wyłudzeń. Jakich? Najczęściej mówi się o utracie mieszkania, otrzymywaniu niepełnych świadczeń (lub nieotrzymywaniu ich wcale) zaprzestaniu obowiązków opiekuńczych, które były wymienione w umowie. – Zazwyczaj, gdy decydujemy się na jakąś usługę, kierujemy się zaufaniem i wierzymy w dobre intencje rozmówcy. W przypadku renty dożywotniej warto jednak zachować ostrożność. Nawet jeżeli nasz sąsiad ma dobre intencje i chciałby wypłacać nam rentę dożywotnią aż do śmierci, to nigdy nie będzie w stanie zapewnić seniorowi takiej stabilizacji jak profesjonalny fundusz hipoteczny czy bank. Dlaczego? Ponieważ w życiu różnie bywa. Sąsiad też może stracić pracę, zmienić miejsce zamieszkania, rozchorować się i zwyczajnie nie mieć środków na to, by przez 5, 10, czy 20 lat wypłacać świadczenia w uzgodnionej kwocie – podsumowuje Robert Majkowski.
Jak zweryfikować podmiot, z którym podpisujemy umowę?
Osobę prywatną ciężko zweryfikować, zwłaszcza, gdy zamiast suchych faktów mamy jedynie… jej zapewnienia i obietnice. Z weryfikacją firmy jest prościej. Warto zacząć od podstaw i sprawdzić, czy dana instytucja jest faktycznie wpisana do KRS lub innego rejestru, jak długo działa, jakie są jej wyniki finansowe, czy jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych (co zwiększa jej wiarygodność), czy przynależy do stowarzyszeń branżowych np. Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF), czy przestrzega zasad dobrych praktyk rynkowych lub innych kodeksów etycznych. Dobrze przewertować również Internet i sprawdzić opinie innych klientów. Najlepiej jednak dotrzeć do klientów, których już obsługuje dana firma i porozmawiać z nimi.
Zanim podpiszesz umowę – skonsultuj ją i zadbaj o odpowiednie zapisy
Mówi się, że umowa jest podpisywana na wypadek „złych czasów”, a nie wtedy, gdy wszystko przebiega sprawnie. To właśnie dlatego wiele osób nie przywiązuje uwagi do zapisów, które znajdują się w kontrakcie. Seniorzy często nie dysponują wiedzą ekspercką, by zweryfikować wszystkie paragrafy, a dodatkowo – nie konsultują tych zapisów z osobami trzecimi, zwłaszcza prawnikami. Takie działania mogą jednak przysporzyć kłopotów w przyszłości. – Pamiętajmy, że umowa jest dokumentem, który zabezpiecza interesy seniora. Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i gwarantować seniorowi bezpieczeństwo, prawo do bezpłatnego korzystania z nieruchomości aż do śmierci oraz dożywotnią wypłatę świadczeń. Wypłata ta powinna być dodatkowo obwarowana art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego, który zapewnia seniorowi uproszczoną procedurę dochodzenia należnych świadczeń – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Zanim podpiszemy umowę warto zapoznać się z przepisami Kodeksu Cywilnego. Instytucja Dożywocia opiera się bowiem na art. 908-916 tegoż kodeksu, a umowa Renty na art. 903-907. Senior, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości (np. domu lub mieszkania) otrzymuje comiesięczne i dożywotnie świadczenie pieniężne. Co najważniejsze – zachowuje jednak dożywotnie prawo do mieszkania w dotychczasowym lokum. – To niezmiernie ważne, by w każdej umowie renty dożywotniej znalazł się zapis o tzw. służebności osobistej mieszkania lub prawie do korzystania. Dzięki niej senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Służebność osobista mieszkania jest zapisywana w akcie notarialnym i może zostać ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. Nie jest natomiast prawem zbywalnym. Oznacza to, że służebności osobistej nie można zbyć, sprzedać ani przenieść na inną osobę – dodaje Robert Majkowski.
Pamiętaj, że możesz walczyć o swoje
– Nie życzymy żadnemu seniorowi, by musiał walczyć o swój dach nad głową, zwłaszcza na stare lata. Dlatego przestrzegamy przed podejmowaniem pochopnych decyzji i zachęcamy, by każdą umowę konsultować z prawnikiem. Dobrze sformułowana umowa daje gwarancję jej przestrzegania. W naszym przypadku, po podpisaniu umowy, senior otrzymuje wypłatę środków pieniężnych, zgodnie z jej postanowieniami. W kontrakcie określamy bowiem nie tylko wysokość świadczeń, ale również terminy płatności oraz jej waloryzację. Od dnia zawarcia umowy fundusz reguluje określone w umowie opłaty czynszowe do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, płaci podatki od nieruchomości lub opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W akcie notarialnym fundusz zapewnia seniorowi dożywotnie i nieodpłatne korzystanie z mieszkania lub domu, aż do śmierci seniora – mówi Robert Majkowski. Jeżeli jedna ze stron łamie postanowienia umowy lub działa w sposób nieetyczny możemy zgłosić sprawę do Federacji Konsumentów, Miejskiego Rzecznika Konsumentów lub wprost udać się do Sądu. Jeżeli czujemy, że ktoś nas nęka warto zgłosić sprawę na policję, a jeżeli mamy podstawy do rozwiązania umowy należy dochodzić zwrotu nieruchomości na drodze sądowej. Przykładowo: jeżeli świadczeniodawca nie wypłaca seniorowi świadczeń pieniężnych (a więc nie wywiązuje się z postanowień umowy) to senior ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń, a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. Takie działania można podjąć jednak wtedy, gdy wcześniej zadbaliśmy o to, by w dokumentach znalazły się odpowiednie zapisy. Jeżeli świadomie (lub nieświadomie) podpisaliśmy dokument, w którym zgodziliśmy się na zaniżone świadczenia lub pominęliśmy zapisy dotyczące służebności osobistej mieszkania – sąd może nie pomóc w tej sprawie.
