Mocne ożywienie popytu, historyczny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi oraz wyraźny kontrast między kurczącą się ofertą deweloperów a powoli odbudowującą się podażą mieszkań z drugiej ręki – tak w skrócie można podsumować początek bieżącego roku. Eksperci Otodom podkreślają, że w ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z rynkiem „ożywionym, ale jeszcze nie rozgrzanym”, na którym kupujący mierzyli się z rosnącą niepewnością geopolityczną i zróżnicowanymi cenami w poszczególnych miastach.
Boom na rynku finansowania i presja geopolityczna
Jak wskazuje dr hab. Waldemar Rogowski, Główny Analityk Grupy BIK, Dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji SGH, pierwszy kwartał 2026 r. przyniósł wyjątkowo dynamiczny wzrost na rynku kredytów mieszkaniowych. O skali zjawiska świadczy liczba 144 tysięcy osób wnioskujących o kredyt w tym okresie – to więcej o 47% względem 2025 roku i aż o 83% w porównaniu do 2024 roku. Według prognoz ostatnie trzy miesiące zamknęły się liczbą około 70 tysięcy udzielonych kredytów o łącznej wartości 31 miliardów złotych, z czego aż 56% tej kwoty ulokowano w siedmiu największych aglomeracjach.
Za ten historyczny popyt, ze średnią wnioskowaną kwotą sięgającą rekordowych 506 tys. zł, odpowiadają przede wszystkim kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych NBP (do 3,75% dla stopy referencyjnej w marcu) oraz wysoka dynamika wynagrodzeń (8–10% r/r). Z drugiej strony decyzje nabywców przyspieszała niepewność geopolityczna związana z konfliktem na Bliskim Wschodzie i rosnącymi cenami surowców. Obawy przed wyższą inflacją i ewentualnym powrotem do podwyżek stóp procentowych sprawiły, że w pierwszym kwartale odnotowano również wysoki udział refinansowania starych zobowiązań (ok. 30% liczbowo i 25% wartościowo). Spośród nowo udzielanych kredytów na zakup nieruchomości, 45% środków trafiało na rynek wtórny, a 40% na rynek pierwotny.
Mniej nowych inwestycji deweloperskich
Odmienne nastroje panowały po stronie podażowej na rynku deweloperskim. Z danych Otodom wynika, że deweloperzy w pierwszych trzech miesiącach roku byli ostrożni. Do sprzedaży wprowadzono zaledwie 8,8 tys. mieszkań na siedmiu głównych rynkach, co stanowi najgorszy wynik kwartalny od trzech lat, a tym samym spadek o 23% kwartał do kwartału i o 29% rok do roku. Największa redukcja w liczbie nowych lokali wprowadzonych do sprzedaży względem pierwszego kwartału 2025 r. nastąpiła we Wrocławiu i Katowicach (odpowiednio -48i -44%), a także w Łodzi (-35%) i Poznaniu (-33%). W Warszawie spadek nowych mieszkań wprowadzonych na rynek osiągnął poziom 24%, a w Krakowie 19%. Najmniej na tle innych rynków (-11%) ograniczyli nową podaż deweloperzy trójmiejscy.
Jednocześnie sprzedaż w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. utrzymała się na wysokim poziomie i wyniosła 12,7 tys. sprzedanych mieszkań, czyli o 6% mniej niż w czwartym kwartale 2025 roku (dane wstępne), ale o 31% więcej rok do roku. Z uwagi na fakt, że popyt przewyższał nową podaż drugi kwartał z rzędu, łączna oferta deweloperów po raz pierwszy od dziewięciu kwartałów skurczyła się i na koniec kwartału w ofercie pozostawało 58,9 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 5% względem końca 2025 r.
– Zaskakująco dobre wyniki marcowej sprzedaży nie wystarczyły do powtórzenia dobrego wyniku sprzedaży z pierwszego kwartału 2025 roku. Wpłynęły jednak na zmianę nastroju po obu stronach rynku deweloperskiego, co w połączeniu z malejącą ofertą spowodowało, że prognozy dla rynku mieszkaniowego w największych polskich miastach są bardziej optymistyczne niż kwartał temu – zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Rynek wtórny wraca do gry
Obecnie inaczej wyglądała sytuacja w sektorze mieszkań z drugiej ręki. Rynek ten wszedł w fazę umiarkowanego ożywienia. Jednocześnie podaż powoli rosła i na koniec kwartału (w marcu br.) pula aktywnych ogłoszeń na siedmiu największych rynkach wyniosła 41,6 tys., co dało wzrost o 3% w stosunku do stycznia. W porównaniu z początkiem roku najwięcej mieszkań z drugiej ręki pojawiło się w Trójmieście oraz Poznaniu (+6%) i Warszawie (+4%). Natomiast nieco wolniej rosła podaż w Łodzi i Wrocławiu (+3%), a także w Krakowie (+2%). Katowice jako jedyne odnotowały symboliczne kurczenie się oferty na rynku wtórnym (-1%).
Z kolei popyt był bardzo zróżnicowany terytorialnie w ujęciu rocznym. Zdecydowanymi liderami zainteresowania kupujących był Poznań (+16% r/r) oraz Wrocław (+11% r/r), podczas gdy w Krakowie i Katowicach odnotowano spadki zapytań (odpowiednio o -5% i -4%).
– Wzmożony ruch w tym segmencie to także efekt obaw o przyszłość. Jak wynika z badania Otodom i Kantar z marca 2026 r., aż 59% respondentów spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań, przy czym wśród osób najbardziej aktywnie poszukujących nieruchomości odsetek ten wynosi aż 62%. To, w połączeniu z pogarszającymi się wskaźnikami makroekonomicznymi, takimi jak rosnąca inflacja CPI oraz rosnący wskaźnik WIBOR 6M, skłaniało kupujących do szybszego zamykania transakcji – wyjaśnia Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Rozwarstwienie cenowe
Zestawienie obu rynków pokazuje wyraźne różnice w dynamice cenowej. Według danych Otodom średnie stawki za mieszkania deweloperskie urosły w pierwszym kwartale o 1,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Z kolei pod względem cen pierwszych trzech miesięcy ubiegłego roku wzrost ten osiągnął pułap 6,4%, co stanowiło wartość niemal dwukrotnie wyższą od bieżącej inflacji. Liderem wzrostów było Trójmiasto, gdzie ceny ofertowe z pierwszej ręki podskoczyły aż o 18% rok do roku.
Tymczasem ceny na rynku wtórnym pozostawały stabilne przez cały kwartał, a ich średni roczny wzrost wyniósł około 2%, czyli poniżej inflacji. Przekłada się to na realną stabilizację, a wręcz lekką korektę wartości nieruchomości. Oczywiście możemy wskazać pewne wyjątki, jak na przykład Trójmiasto, gdzie ceny urosły o 5,2% r/r, czy Poznań ze wzrostem cen o 4,9% r/r. Na drugim biegunie znalazły się Wrocław z zaledwie +0,3% r/r oraz Łódź i Katowice z dynamiką bliską zeru.
Jaki będzie drugi kwartał?
Mimo zawirowań geopolitycznych, perspektywy na kolejne miesiące są obiecujące. Pozytywny trend w drugim kwartale 2026 r. zostanie utrzymany. Jak podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski kluczowe wskaźniki decydujące o zdolności kredytowej, czyli korzystny koszt pieniądza (stabilne stopy procentowe) oraz realnie rosnące dochody gospodarstw domowych, będą nadal wspierać wysoką aktywność kupujących. Dostępność kredytów pozostaje na dobrym poziomie, co powinno utrzymać optymistyczne nastroje zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających lokale nowe oraz w segmencie mieszkań wtórnych.
