Mieszkania nad morzem znikają, mimo rekordowych cen

Nad morzem największe wzrosty

– W ubiegłym roku średnie ceny ofertowe mieszkań zlokalizowanych w pasie nadmorskim wzrosły o 16% względem roku 2019. Podobne tempo wzrostu (15%), osiągnęły niezabudowane działki budowlane zlokalizowane wzdłuż linii brzegowej na Mazurach. Dla porównania wzrost cen mieszkań np. w głównych miastach w Polsce wyniósł średnio 7,4% – zauważa Mariusz Kurzac z Cenatorium.

Choć na analizę cen transakcyjnych z bieżącego roku przyjdzie nam jeszcze poczekać, można przypuszczać, że wzrost ten będzie jeszcze wyraźniejszy. Jak wynika z najnowszych danych Otodom, do czerwca w miejscowościach nadmorskich podwyżki względem ubiegłorocznych cen ofertowych wyniosły od 6% w Gdańsku i Świnoujściu po 37% w Niechorzu, 31% w Dziwnówku czy 27% w Pobierowie.

Średnie ceny ofertowe za mkw. w latach 2019, 2020 i od stycznia do czerwca 2021 r.

Źródło: Otodom

– Na szybszy niż w innych rejonach kraju wzrost cen w miejscowościach turystycznych wpłynęło kilka czynników. Jednym z nich jest pandemia, która skłoniła polskie rodziny do wypoczywania w kraju, a najlepiej w swojej posiadłości, której nikt nie zamknie. Mieszkania nad morzem sprzedają się świetnie nie tylko na własne potrzeby, ale i są formą lokowania kapitału lub ochrony oszczędności przed wysoką inflacją. W czasie, gdy oprocentowanie lokat jest od niej niższe, wielu Polaków postanawia ulokować oszczędności w nieruchomościach – zauważa Jarosław Krawczyk, PR Lead Otodom.

Jak dodaje Mariusz Kurzac, o inwestycyjnym charakterze tych zakupów świadczy fakt, że większość z nich kupowana jest za gotówkę. Wśród miejscowości, w których ceny w ubiegłym roku rosły najmocniej wymienia Ustronie Morskie, Władysławowo i Mielno.

Liczy się odległość od brzegu

Z analizy Cenatorium wynika, że kluczowym czynnikiem wpływającym na cenę wobrębie danej miejscowości jest odległość od morza. W ostatnich 2 latach różnice między mieszkaniami położonymi do 500 m od brzegu, a tymi oddalonymi od niego do 1,5 km wynosiły aż 32%. Największe dysproporcje cenowe pod tym względem odnotowano w Kołobrzegu, gdzie za lokale przy samym morzu płacono o 60% więcej. Bardzo duże różnice występowały też w Rewalu (51%), Gdańsku (44%), Mielnie, Ustroniu i Darłówku (powyżej 30%). Co jednak ciekawe, nie wszędzie różnice te były tak duże. Przykładowo w Sopocie wynosiły 9%, a w Świnoujściu tylko 6%. Na całym wybrzeżu w 2020 roku średnia cena transakcyjna wyniosła w pasie nadmorskim 11 735 zł za metr kwadratowy, a mieszkania oddalone od morza o 500-1500 metrów kosztowały średnio 8 900 zł.

Ceny ofertowe Otodom także potwierdzają tę prawidłowość. Obecnie aż o 98% więcej żądają za nieruchomości do 500 m od plaży sprzedający we Władysławowie, a w Międzyzdrojach różnica ta wynosi 45%. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest Dziwnówek, gdzie przeciętne mieszkanie tuż przy brzegu kosztuje o 22% mniej niż bardziej oddalone apartamenty.

Zamiast auta – metr mieszkania

Są nad polskim morzem takie mieszkania, w których za każdy metr kwadratowy trzeba było zapłacić równowartość nowego miejskiego samochodu. Zestawienie najdroższych transakcji w nadmorskich kurortach otwiera Jurata. Kurort ten od lat cieszy się ogromnym prestiżem i zainteresowaniem inwestorów. Jak podaje Cenatorium, w 2020 roku najdroższe mieszkania sprzedawano tam przy ul. Mestwina 62 w Willi Jurata, gdzie ceny sięgały 40 000 zł za mkw. Co ciekawe nie były to rekordowe stawki w tej miejscowości. W 2019 roku ktoś kupił apartament z rynku wtórnego, także przy ul Mestwina, w cenie 56 700 zł za każdy metr. Mieszkanie o powierzchni 62 mkw. z widokiem na Zatokę kosztowało 3,5 mln zł.

Niewiele mniej, bo 51 000 zł kosztowało najdroższe (w przeliczeniu na mkw.) mieszkanie w Sopocie. Ceny transakcyjne w wysokości co najmniej 30 000 zł Cenatorium odnotowało też w Gdyni, Świnoujściu, Mielnie i Darłowie.

Rekordowe transakcje w największych kurortach w latach 2019-2020 [zł/mkw.]

1.     Jurata, Mestwina – 56 700 zł

2.     Sopot, Parkowa – 51 000 zł

3.     Gdynia, Króla Jana – 34 700 zł

4.     Świnoujście, Uzdrowiskowa ­– 31 600 zł

5.     Mielno, Pionierów – 30 000 zł

6.     Darłowo, Bulwar Zachodzącego Słońca – 30 000 zł

7.     Ustronie Morskie – 24 833 zł

8.     Gdańsk, Wypoczynkowa – 24 084 zł

9.     Kołobrzeg, Obrońców Westerplatte – 24 055 zł

10. Jastarnia, Floriana Ceynowy – 21 381 zł

źródło: Cenatorium

– Pomimo tych rekordów, wciąż nad Bałtykiem można znaleźć bardziej przystępne ceny, szczególnie, jeśli weźmiemy pod uwagę również Zatokę Gdańską. Średnia cena mieszkania w Pucku nie przekraczała w latach 2019-2020 6 700 zł za mkw. Nad Bałtykiem najwięcej ofert w cenach nieprzekraczających 7000 zł odnotowaliśmy w Gąskach – zauważa Mariusz Kurzac.

Ofert nad morzem ubywa

Pomimo rosnących cen, mieszkania nad Bałtykiem rozchodzą się jak świeże bułeczki. W wielu miejscowościach ogłoszeń w najpopularniejszym serwisie jest dziś o wiele mniej niż jeszcze rok temu.

– Skrajnym przypadkiem jest Jastarnia, gdzie oferta w czerwcu była, w porównaniu z ubiegłym rokiem, uboższa o 90%. O 46% mniej ogłoszeń znajdziemy w Gdyni i Sopocie, a o 45% mniej we Władysławowie. Do nielicznych miejscowości, gdzie oferta się zwiększyła należą: Dziwnówek (o 29% więcej), Niechorze (16%) i Darłowo (12%), jednak w większości analizowanych miejscowości w bieżącym roku liczba ofert spadła o co najmniej jedną piątą – podkreśla Karolina Szymańska, Senior Data Analyst Otodom.

Jak dodaje, wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań nad morzem, zarówno w celach rekreacyjnych, jak i inwestycyjnych, w połączeniu ze spadającą podażą może wpłynąć na dalszy wzrost cen. Choć – jak to bywa nad Bałtykiem – mimo, że rynek jest mocno rozgrzany, nie można wykluczyć nagłego ochłodzenia.