Statystyki demograficzne są często pomijanym, ale istotnym czynnikiem, który wpływa na długofalową wycenę i analizę, jakie rodzaje nieruchomości będą atrakcyjne w przyszłości. Ewaluacje krótko i średnioterminowe wskazują na potencjał i rentowność inwestowania w nieruchomości. Badając jednak trendy długoterminowe inwestorzy muszą zwrócić uwagę na kilka istotnych parametrów, które mogą wpłynąć na opłacalność ich dzisiejszych zakupów, a deweloperom pozwolą na działania we właściwym, optymalizującym ich przyszłe zyski kierunku.

Choć w kolejnej dekadzie deweloperzy nadal mogą liczyć na hossę, przy jednoczesnym wzroście znaczenia atrakcyjnych demograficznie lokalizacji, wyższych standardów lokalowych, innowacyjnych technologii i budowania w nowych ekologicznych normach, to zmiany demograficzne populacji mogą mieć duży wpływ na trendy na rynku nieruchomości – nawet przez kilka dziesięcioleci. Na przykład pokolenie Baby Boomers z wyżu demograficznego (urodzone w latach 1945-1964) jest przykładem trendu demograficznego, który może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości. Przejście na emeryturę tego pokolenia rozpoczęło się w 2010 r. i jest jednym z ciekawszych trendów ostatniego stulecia które, będzie odczuwalne na rynku jeszcze przez dziesięciolecia.

Od 2010 roku populacja Japonii zmalała o 3 miliony do 125,7 miliona mieszkańców w 2020 r. Powolny spadek cen nieruchomości rozpoczął się w 1989 r., a bańka pękła, gdy kraj wszedł w proces starzenia się. 30 lat później ceny nadal nie powróciły do poprzedniego szczytu, choć w Tokio odbiły znacznie lepiej niż w innych miastach. Podobnie jak w Polsce można zaobserwować tam zmiany stylu życia, tj. wzrost wymagań metrażowych czy mieszkania dla singli. Przykład Japonii, która obecnie ma jeden z najniższych współczynników dzietności na świecie – 1,4 na kobietę, pokazuje pewien trend.

Zmniejszająca się populacja, rosnąca konkurencja

Zmieniająca się demografia naszego kraju ma wpływ na wszystkie dziedziny życia i sektory gospodarki. Wpływa również na ceny, popyt i podaż na rynku mieszkaniowym. Polska od lat notuje kolejne rekordy w liczbie oddanych nowych mieszkań. W 2019 r. było to 207 tys., w minionym roku, choć dane z IV kw. jeszcze spływają, pomimo kryzysu pandemii mówi się o kolejnym rekordzie na poziomie 210 – 220 tys. lokali. O udział w tym lukratywnym rynku konkuruje coraz więcej podmiotów: deweloperzy, inwestorzy indywidualni, gminy, TBS-y, spółdzielnie, itp. Od lat 90-tych minionego stulecia z poziomu ponad 38,5 miliona mieszkańców, notujemy proces starzenia się naszego społeczeństwa i jego wymierania. W 2040 r. zostanie nas już 35 milionów, a jeśli nie podniesiemy dzietności, to postępujący proces doprowadzi do tego, że za 80 lat będzie nas o 10 mln mniej – wynika z najnowszych prognoz Eurostatu.

Łatwo zaobserwować tu postępujący proces wzrostu liczby nieruchomości per capita na jednego sukcesora. Już za 20 lat majątek przeciętnej rodziny wzrośnie do ponad 860 tys. zł. Kurczenie się polskiego społeczeństwa spowoduje, że w ciągu najbliższej dekady rozpocznie się rewolucja majątkowa. Polacy zaczną się gwałtownie bogacić, a spadki dziedziczone po naszych bliskich będą nawet trzykrotnie większe niż dziś – wynika z raportu przygotowanego przez Politykę Insight i BZ WBK. Wzrost zamożności spowoduje z kolei zmianę preferencji dot. standardu, lokalizacji mieszkań i domów spadkobierców.

Obecnie, wg różnych prognoz na rynku brakuje od 2,3 do 3 milionów mieszkań. Wpływają na to różne czynniki i zaszłości z czasów powojennych i socjalistycznej historii Polski, jednak również zmiany modelu życia, wzrostu standardów metrażowych, imigracja, itd.

Jak ustaliłem z największymi portalami sprzedającymi nieruchomości, na naszym rynku działa ok. 2 tys. aktywnych firm deweloperskich. Z roku na rok postępuje też ich specjalizacja, która coraz silniej decyduje o sukcesie finansowym i rentowności realizowanych projektów (np. rejonizacja, profil oferty, standard lokali, wielkość inwestycji czy możliwości kreowania przestrzeni urbanistycznej, itd). Silna konkurencja w pozyskiwaniu kurczącej oferty gruntów w miastach czy nowe technologie budowlane wymuszają na branży kreatywność i ciągłe poszukiwania optymalizacji kosztów. Liderzy rynku dobrze sobie z tym radzą, a wielu mniejszych deweloperów znalazło lub poszukuje swoich rynkowych niszy. W przyszłości, kiedy dojdzie jeszcze kolejny element rywalizacji spowodowany demografią, trend ten stanie się niezwykle ważny lub wręcz kluczowy. Tak silna konkurencja może znacząco wpłynąć na wysokość marży, gdzie decydujący stanie się współczynnik cyklu operacyjnego.

Sytuacja jest bardziej złożona niż by się mogło wydawać, gdyż proces starzenia się społeczeństwa wiąże się też ze zmianami na rynku pracy, a w efekcie kryteriami przyznawania kredytów czy obciążeń fiskalnych na utrzymanie emerytów i wzrost obciążeń na służbę zdrowia. Istnieją dwa podstawowe trendy demograficzne, które kształtują dziś branżę inwestycji w nieruchomości: urbanizacja i starzenie się populacji. Ten pierwszy jest łatwiejszy do zbadania i wykorzystania do tworzenia strategii inwestycyjnych. Mniej jasne jest to, co drugi fundamentalny trend demograficzny – starzenie się społeczeństwa – oznacza dla nieruchomości. Choć niewątpliwie spowoduje wzrost popytu na specjalistyczną opiekę zdrowotną i mieszkania dla osób starszych.

Zmiany demograficzne związane ze starzeniem się społeczeństw, prowadzić będą w najbliższej przyszłości do jeszcze większego spadku liczby osób w wieku produkcyjnym, jeśli nie wzrośnie poziom zatrudnienia osób po pięćdziesiątym roku życia. Szacuje się, że odsetek osób w wieku produkcyjnym w populacji obniży się z 64 proc. w 2007 r. do 50,4 proc. w 2050 r., co przełoży się na znaczący wzrost współczynnika obciążenia demograficznego (z 56 osób w 2011 r. do 98 w 2050 r.).

Demograficzne wyzwania dla deweloperów

Należy również pamiętać, że w tym samym czasie rozwój technologii i zmiany klimatyczne będą miały duży wpływ na nieruchomości w ciągu najbliższych 30 lat, gdyż aż 40 procent globalnych emisji pochodzi z branży nieruchomości. Cele dotyczące neutralności pod względem emisji dwutlenku węgla netto wpłyną na nowy sposób budowy, użytkowania i zarządzania budynkami.

Nieruchomości przeżywają boom nie tylko w Polsce, ale i w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Inwestorzy w takich miastach, jak Budapeszt, Ryga, Bukareszt, Praga, Sofia osiągają bardzo przyzwoite stopy zwrotu dla swoich inwestycji. Atrakcyjne nieruchomości w Budapeszcie można kupić za mniej niż 3500 euro za m2, przy zysku brutto na poziomie 5% rocznie, w porównaniu do najlepszych nieruchomości w Wiedniu kosztujących od 7000 euro i zysku 2,5%. Dochód z najmu brutto jest taki sam, za połowę ceny.

Również populacje takich krajów Europy Wschodniej, jak np. Bułgarii, Estonii czy Litwy mają spaść o 20% do 2050 r. z powodu niskich współczynników dzietności i wysokiej emigracji (Wielka Brytania, Skandynawia i Niemcy). Niski współczynnik dzietności: nawet przy ogromnych dotacjach i wsparciu rządu na Węgrzech i Polsce (500+) dla rodzin na posiadane dzieci, współczynnik ten ledwo wzrósł. Recesja spowodowana pandemią koronawirusa zwiastuje, że wskaźniki te będą dalej spadały, jak to zwykle ma miejsce w czasach zawirowań gospodarczych i niepewności ekonomicznej w krajach rozwiniętych.

Analizując długofalowe trendy widać, że nie warto inwestować w mniejsze miejscowości, które nie przyciągają istniejącą infrastrukturą, zapleczem uniwersyteckim czy łatwością zdobycia pracy. Inwestorzy długoterminowi wybierają stolice i inne duże aglomeracje, bo nawet jeśli liczba ludności w kraju ogólnie spadnie, wraz z urbanizacją, powinny one nadal dobrze sobie radzić. Przyszłościowe są też miejsca z potencjałem turystycznym oraz obrzeża największych miast, które jeszcze wzmocniła pandemia z perspektywą rozwoju infrastruktury, trendów społecznych i stylu życia, jak posiadanie własnego ogrodu i atrakcyjnego zielonego otoczenia przy rosnącej wartości gruntów. Średnia populacja 100 największych miast świata dramatycznie wzrosła do : 9,7 mln w 2020 r. w porównaniu z 2 mln mieszkańców w 1950 r. i 184 270 w 1800 r. Obecnie 23 procent ludności mieszka w miastach o liczbie ludności przekraczającej milion, a 7 procent w szczególności w megamiastach liczących ponad dziesięć milionów, już 512 miast liczy, co najmniej 1 milion mieszkańców.

Autor / fot.: Adam Białas – ekspert i analityk rynku, dziennikarz biznesowy, dyr. generalny agencji marketingu i komunikacji.