Mijający rok przyniósł potężny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich, czego efektem jest duża, a w niektórych metropoliach wręcz rekordowa oferta mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak to miało wpływ na ich ceny, a w konsekwencji – dostępność. A czego mogą się spodziewać ci, którzy dopiero przymierzają się do zakupu mieszkania za kredyt?
Podsumowanie 2024 roku na rynku mieszkaniowym
– Mijający rok po raz kolejny pokazał, jak silna jest zależność między rynkiem kredytów hipotecznych oraz rynkami mieszkaniowymi miast, w których popyt na mieszkania jest największy – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Pierwszy kwartał był pracowity zarówno dla banków jak i dla firm deweloperskich. Jedne i drugie zawierały bowiem w tym czasie umowy z beneficjentami programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wygasł z końcem ubiegłego roku. Jednak w kolejnych miesiącach zaczęły pustoszeć placówki banków i biura sprzedaży deweloperów w siedmiu największych miastach.
Nie można jednak powiedzieć, że rok 2024 był nieudany dla banków i deweloperów. Te pierwsze udzielą prawdopodobnie aż o jedną czwartą więcej kredytów mieszkaniowych niż rok temu i o ponad 50% więcej niż w covidowym roku 2022. Z kolei dla deweloperów 2024 r. będzie gorszy pod względem sprzedażowym od ubiegłego roku. Należy jednak odnotować, że po 11 miesiącach na plusie jest Łódź, gdzie deweloperzy zawarli ok. 4,9 tys. umów deweloperskich. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) sprzedaż mieszkań jest zaś bliska rekordowej z 2023 r., kiedy funkcjonował dopalacz w postaci „Bezpiecznego Kredytu 2%”. O stagnacji sprzedażowej nie ma też raczej mowy w przypadku Poznania.
– Co łączy te trzy metropolie? Otóż mieszkania są tam najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy. Tam, gdzie są najdroższe, tąpniecie może być duże. W Krakowie może to być najgorszy rok w ostatnich sześciu latach. W Warszawie i Wrocławiu gorszy był jedynie rok 2022, kiedy na rynku kredytowym panowała zapaść. To pokazuje, że dla nabywców kredytowych mieszkania są już za drogie, a skurczył się popyt ze strony klientów, których stać na płacenie bajońskich sum – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Deweloperzy prawdopodobnie wyciągnęli wnioski, bo w ostatnich trzech miesiącach w Warszawie średnia cena metra kwadratowego spadła o 1%, a w Krakowie praktycznie nie drgnęła, ponieważ firmy deweloperskie wprowadzały na rynek stosunkowo tanie mieszkania. Z ciekawą sytuacją mieliśmy do czynienia w maju, który przyniósł duży wzrost podaży mieszkań z segmentu popularnego w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i GZM, a w efekcie zwiększenie liczby zawartych umów deweloperskich.
Warto pamiętać jednak, że w skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali. Na przykład w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę w listopadzie aż o 4%, przekraczając pułap 16 tys. zł. Trójmiejscy deweloperzy wprowadzili bowiem do sprzedaży dużą pulę bardzo drogich mieszkań (średnio po 21,2 tys. zł/m kw.). I to właśnie one tak wywindowały średnią cenę metra kwadratowego wszystkich mieszkań. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w GZM, a ściślej w Katowicach.
Co ważne, wzrosła w tym roku aktywność inwestycyjna deweloperów. Przypuszczalnie dlatego, że gospodarka trzyma się mocno, a na horyzoncie są spadki stóp procentowych. W Poznaniu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Łodzi i Trójmieście jeszcze nigdy deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży tak dużo mieszkań jak w tym roku.
W dodatku we wszystkich metropoliach deweloperzy wprowadzali w tym roku na rynek więcej mieszkań niż sprzedawali. W efekcie bardzo duża, a w niektórych metropoliach wręcz rekordowa jest oferta mieszkań.
W stolicy w ofercie było pod koniec listopada ponad 15,8 tys. lokali. Coraz bliżej jest więc do rekordowego wyniku z maja 2019 r., gdy warszawscy deweloperzy oferowali tylko o 400 więcej. Bliska rekordów jest także oferta deweloperów w Krakowie (ponad 8,6 tys.), Wrocławiu (ponad 8,9 tys.) i Trójmieście (blisko 7,1 tys.). Ponadto jeszcze nigdy nie oferowali oni tak wielu mieszkań w Łodzi (ponad 9,5 tys.), Poznaniu (blisko 7,8 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niemal 9,6 tys.).
Niestety, choć wybór mieszkań jest większy niż rok temu, to tych najtańszych jest na rynku mniej. Na przykład w Warszawie pod koniec ubiegłego roku w ofercie deweloperów było 317 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Pod koniec listopada było tylko ok. 100 takich lokali. W ofercie krakowskich deweloperów takich nieruchomości zostało niespełna 40 (rok temu było ich ok. 80). W Łodzi ich liczba skurczyła się w tym roku z blisko 3,2 tys. do nieco ponad 2,2 tys., a we Wrocławiu – z ok. 530 do 240. Wśród metropolii wyjątkiem jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie 11 miesięcy temu blisko 2,8 tys. nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie jest ich ok. 3,3 tys.
Cieszyć może jednak to, że wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów został wyhamowany. Jednak w porównaniu z końcówką ubiegłego roku podwyżki są wciąż duże. W wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek prowadzi Wrocław, gdzie od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 12%. Łódź z podwyżką 10% zajmuje drugie miejsce, a na najniższym stopniu podium są ex aequo Poznań i Trójmiasto. Podwyżka w tych metropoliach wyniosła 8%. Z kolei w Krakowie i GZM średnia poszła w górę o 6%. Najmniej, bo tylko o 5% podrożały w tym roku nowe mieszkania w Warszawie.
Prognozy na 2025 rok
Tymczasem w 2025 r. wkroczymy z decyzją rządu o zaniechaniu prac nad programem „Kredyt mieszkaniowy #naStart” i mglistą zapowiedzią innego. Teraz zaczną się więc spekulacje dotyczące nowej formy wsparcia kupujących mieszkania. Jak zareagują na to deweloperzy, a przede wszystkim ich potencjalni klienci?
– Oferta nowych mieszkań w największych metropoliach jest już tak duża, że prawdopodobnie część firm deweloperskich wyhamuje podaż. Oczywiście nie grozi nam powtórka z 2022 r. i pierwszej połowy 2023 r., gdy deweloperzy wstrzymywali inwestycje w obawie przed recesją gospodarczą, a w efekcie wzrostem bezrobocia i spadkiem wynagrodzeń. Obecnie nic nie wskazuje na taki czarny scenariusz. Wręcz przeciwnie inwestycje dofinansowane przez Unię Europejską m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy mogą dać impuls rozwojowy naszej gospodarce – ocenia Marek Wielgo.
W sytuacji, gdy rząd przeforsuje jakiś program wspierający kredytobiorców, to prawdopodobnie skorzystają z niego nieliczni. Niestety, nie zanosi się, że już w przyszłym roku radykalnie poprawi się dostępność kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Wprawdzie prawdopodobnie zostanie zapoczątkowany proces obniżania stóp procentowych NBP. Będzie on najprawdopodobniej jednak przebiegał dużo wolniej, niż proces ich podwyższania w 2022 r. Na wyraźne ożywienie rynku kredytów mieszkaniowych poczekamy więc do roku 2026, a być może nawet o rok dłużej.
– Mimo to nie można wykluczyć umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania, o ile deweloperzy dostosują ceny oferowanych mieszkań do skromnych możliwości kupujących za kredyt. Wielu z nich spędzają sen z powiek rosnące koszty utrzymania, m.in. z powodu cen energii, które pochłaniają coraz większą cześć budżetu domowego – przyznaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Według niego nawet w największych miastach możliwa jest w przyszłym roku stabilizacja, a nawet niewielki spadek średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Stałoby się tak jednak tylko wtedy, gdyby deweloperzy zwiększali podaż mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Końcówka tego roku pokazała, że ten scenariusz jest prawdopodobny, czego przykładem są Warszawa Kraków, Łódź i Poznań.
Niestety, możliwy jest też niekorzystny z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań scenariusz – wzrost podaży, ale głównie drogich lokali budowanych z myślą o zamożnych klientach. A wtedy średnia cena metra kwadratowego znów poszybowałaby w górę. Z taką sytuacją mieliśmy ostatnio do czynienia w Trójmieście. Ponadto istnieje ryzyko kumulacji inwestycji infrastrukturalnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy. Mogłoby to skutkować wzrostem cen wielu materiałów budowlanych i kosztów robocizny.
Autor: RynekPierwotny.pl
