Rok 2020 przejdzie do historii i jeszcze przez wiele kolejnych lat będzie wspominany. Pandemia, która wstrząsnęła całym światem, odcisnęła swoje piętno na wielu aspektach gospodarki. Z dnia na dzień przedsiębiorcy musieli borykać się z kolejnymi wyzwaniami, zgodnie z rozporządzeniami rządu. Negatywne skutki pandemii Covid-19 rynek nieruchomości biurowych dotkliwiej zaczął odczuwać w III kw. 2020 roku, a ostatni kwartał był ich kontynuacją. Prognozowana w pierwszym półroczu ostrożność najemców i oddanie do użytku kolejnych dużych inwestycji przełożyły się na dalszy wzrost współczynnika pustostanów.
Ostatni kwartał 2020 roku dostarczył na rynek biurowy około 76 000 m kw. powierzchni w ramach dwóch inwestycji: Mennica Legecy Tower należące do Golub GetHouse (48 000 m kw.) oraz dwa budynki wchodzące w skład kompleksu LIXA (28 000 m kw.), zrealizowane przez Yareal Polska, a obecnie należące do Commerz Real AG. Podsumowując nową podaż, która zasiliła rynek w całym roku, Warszawa wzbogaciła się aż o 314 000 m kw., co jest drugim najwyższym wynikiem w historii lokalnego rynku (w rekordowym 2016 roku zrealizowano ponad 400 000 m kw.).
„Warto tutaj zaznaczyć, że tak wysoki wolumen podaży był rezultatem kilku wielkoskalowych projektów, a kolejne planowo oddawane powinny być w bieżącym roku. W 2020 roku ukończono w sumie 12 projektów, a dla porównania w roku poprzednim było ich 17, ale ich skala była znacznie mniejsza – 162 000 m kw. Do największych zrealizowanych inwestycji należy zaliczyć: The Warsaw HUB C i B (Ghelamco Poland, 89 000 m kw.), wspomniana Mennica Legacy Tower oraz Varso I i II (HB Reavis, 46 600 m kw.) – komentuje Bożena Garbarczyk, Straszy Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank, która jednocześnie dodaje, że największe tempo rozwoju w 2020 roku zaobserwowano w podstrefie „Centrum Zachód” w okolicy Ronda Daszyńskiego, gdzie zakończone projekty objęły powierzchnię aż 156 000 m kw., co stanowiło połowę całkowitej nowej podaży oddanej na rynek. Zasoby dynamicznie rozwijającej się okolicy bliskiej Woli przekroczyły 0,5 mln m kw., co stanowi ofertę jedynie o połowę mniejszą niż w Centralnym Obszarze Biznesu.”
Na koniec 2020 roku zasoby powierzchni biurowej osiągnęły poziom 5,9 mln m kw., a największym obszarem koncentracji została strefa „Centrum” (1,55 mln m kw.), wyprzedzając zajmującą do tej pory pierwsze miejsce strefę „Mokotów” (1,46 mln m kw.).
W IV kwartale 2020 roku utrzymywała się widoczna już wcześniej mniejsza aktywność najemców. Firmy obserwując aktualną sytuację, starają się nie podejmować dwufalowych decyzji, a to wiąże się częściej z pozostaniem w zajmowanym obecnie biurze. W ostatnich trzech miesiącach roku na stołecznym rynku wynajęto ok. 160 000 m kw., co było jednym z najniższych kwartalnych wyników ostatnich lat.
„Blisko 44% wolumenu popytu w ostatnim kwartale stanowiły renegocjacje dotychczasowych umów (69 200 m kw.), nierzadko podpisywanych na okres krótszy niż standardowe kontrakty. Średnia dla drugiej połowy była jeszcze większa i wyniosła 46%, podczas gdy w I połowie ubiegłego roku była na poziomie 30%. Ograniczone zainteresowanie nową powierzchnią szczególnie widać po spadku udziału umów przednajmu, które w II połowie roku wyniosły zaledwie 11% wolumenu popytu,” – dodaje Bożena Garbarczyk.
Przedmiotem najmu w ubiegłym rok było 602 000 m kw. powierzchni, z czego największym zainteresowaniem cieszyły się strefa Centrum, w której wynajęto ponad 41% rocznego popytu (ponad połowa została podpisana w budynkach zlokalizowanych w okolicy Ronda Daszyńskiego) oraz strefa Mokotów z wynikiem 26%, gdzie dominował Służewiec.
Wyraźnym zainteresowaniem coraz częściej cieszy się forma podnajmu. W ostatnim kwartale roku udział podnajmu w całkowitym popycie był już dość wyraźny i odpowiadał za 6% całkowitego wolumenu podpisanych umów.
„Wysoka podaż nowej powierzchni i mniejsze zainteresowanie nią najemców przełożyły się na dalszy wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec IV kwartału 2020 roku wyniósł 9,9%, tj. 583 500 m kw. powierzchni biurowej oferowanej na wynajem od zaraz (wzrost o 0,3 pp. kw./kw. oraz wzrost o 2,1 pp. r/r). Przyglądając się bliżej sytuacji w głównych obszarach Warszawy, w strefach centralnych poziom pustostanów wzrósł kwartalnie o 0,1 pp. i wyniósł 8,5%, podczas gdy w strefach pozacentralnych odnotował wzrost o 0,4 pp. kw./kw. do poziomu 10,8%. Mokotów pozostaje strefą z najszerszą ofertą dostępnej powierzchni, gdzie na najemców czeka 222 000 m kw.” – wyjaśnia Bożena Garbarczyk.
Zmieniająca się sytuacja nie wpłynęła dotychczas na zmiany w stawkach czynszu, które utrzymują się na stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, w prestiżowych inwestycjach, kształtowały się na poziomie 20-25 EUR/m kw./miesiąc, ale trafiały się również projekty, w których biura na najwyższych kondygnacjach osiągały nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii Covid-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.
