Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce

Najważniejsze informacje z raportu „Think outside the Big Box – Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce”

0

Nieruchomości magazynowe i przemysłowe w Polsce bezpieczna przystań dla globalnego kapitału inwestycyjnego.

  • Sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów dzięki dalszemu, dynamicznemu rozwojowi rynku logistycznego na całym świecie
  • W ostatnich pięciu latach aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce rośnie w tempie ok. 20% rocznie
  • Główne czynniki wzrostu aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce to: solidne fundamenty polskiej gospodarki i duża aktywność najemców, do czego przyczynia się dynamiczny rozwój branży e-commerce
  • W przeciwieństwie do części Europy Zachodniej rynek inwestycyjny w Polsce nie spowalnia – do końca 2018 roku wolumen transakcji inwestycyjnych może ustanowić nowy rekord

Według najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Savills, nieruchomości przemysłowe i magazynowe w Polsce są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów zagranicznych, o czym świadczy wzrost łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych w tym sektorze średnio o 20% w ostatnich trzech latach.

Jak wynika z raportu „Think outside the Big Box: Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce”, przygotowanego przez Savills, w 2017 roku inwestorzy ulokowali w sektorze nieruchomości logistycznych rekordowe 41 mld euro, co stanowiło jedną piątą łącznej wartości transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. W Polsce ubiegły rok był trzecim kolejnym w którym nastąpił systematyczny wzrost obrotów w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych. Na koniec czerwca 2018 roku wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 337,8 mln euro, co było najlepszym w historii wynikiem tego sektora w Polsce w pierwszym półroczu.

„Obserwujemy niezwykle dynamiczny rozwój rynku nieruchomości logistycznych, który napędzany jest głównie przez dwucyfrowe wzrosty w branży e-commerce i dążenie do zagwarantowania możliwie jak najszybszych dostaw. To z kolei stymuluje popyt na nowoczesną powierzchnię i w dużym stopniu przyczynia się do rosnącej popularności nieruchomości magazynowych i przemysłowych na rynku inwestycyjnym” – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills.

Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami magazynowymi i przemysłowymi w Polsce może wynikać także z faktu, że Polska jest pierwszym od niemal dekady krajem, który awansował w indeksie FTSE Russell do grona rynków rozwiniętych. Dzięki temu od września 2018 roku Polska jest w grupie 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek świata, do których zaliczane są m.in. USA, Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Japonia i Australia. Polsce udaje się przejmować od Europy Zachodniej dużą część produkcji. W pierwszej połowie 2018 roku łączna wartość eksportu wyniosła 107,2 mln euro (5% wzrost rok do roku).

Po bardzo dobrym 2017 roku – jednym z najlepszych na rynku inwestycyjnym w Europie i dotychczas najlepszym w Polsce – aktywność inwestycyjna w pierwszej połowie 2018 roku spowolniła we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych na całym kontynencie. Jednak Polska, która jest największym rynkiem inwestycyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, nadal odnotowuje duży napływ kapitału a aktywność inwestycyjna w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie. Ubiegły rok zakończył się rekordowym wolumenem transakcji inwestycyjnych, który wyniósł ok. 5,03 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 11% rok do roku. W 2018 roku polski rynek nieruchomości może ustanowić kolejny rekord obrotów, które prawdopodobnie przekroczą poziom 6 mld euro.

Wśród najbardziej aktywnych inwestorów na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce tradycyjnie dominują największe fundusze z Niemiec (takie jak DEKA i GLL) oraz nabywcy z USA (Invesco, Hines, Hillwood, CBRE GI). Od 2015 roku grono inwestorów poszerzyło się o państwowe fundusze majątkowe z krajów azjatyckich (CIC z Chin, EPF z Malezji i GIC z Singapuru), platformy zarządzania inwestycjami (Vestas Investment Management z Korei) oraz zamożnych inwestorów indywidualnych. W lipcu 2018 roku południowoafrykański fundusz Redefine, który dotychczas działał aktywnie w sektorze handlowym i biurowym, zawarł pierwszą transakcję na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce, nabywając od Panattoni dziewięć aktywów za ok. 200 mln euro. Ogłosił ponadto plany zakupu do swojego portfela obiektów magazynowych i przemysłowych kolejnych aktywów o wartości 800 mln euro.

Czytaj również:  Czym kieruje się kupujący wybierając swoje ulubione marki? Czego szuka i co się dla niego liczy?
Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills
Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills

„W skali globalnej widoczny jest coraz większy napływ do sektora magazynowego i przemysłowego kapitału zagranicznego z Azji, a zwłaszcza z Chin. Do wzrostu zainteresowania sektorem logistycznym wśród inwestorów azjatyckich mogła się przyczynić strategiczna dla Chin inicjatywa Pasa i Szlaku, tj. budowy korytarza transportowego łączącego Europę z Chinami, która stanowi dużą szansę dla Polski” – dodaje Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills.

Według Savills rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce przeżywa najlepszy okres w swojej historii. Szybko przybywa nowej powierzchni, ale nadal nie wystarcza ona, aby zaspokoić rosnący popyt. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2018 roku wyniosły 14,2 mln mkw., co oznacza, że w ostatnich dwóch latach powiększyły się o ok. 42%. Popyt brutto w pierwszej połowie 2018 roku sięgnął rekordowego poziomu 2,2 mln mkw., przyczyniając się do nieznacznego wzrostu czynszów. Obecnie najwyższe czynsze obowiązują na terenie Warszawy i wahają się od 4,10 euro do 5,25 euro za mkw. miesięcznie.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych na polskim rynku uległy kompresji o ok. 25 pb rok do roku i wahają się od ok. 5,15% dla obiektów ultra-core wynajętych na długi okres pojedynczym i bardzo wiarygodnym najemcom takim jak Amazon do ok. 6,40-6,75% w przypadku nowoczesnych parków logistycznych zajmowanych przez wielu najemców w największych hubach w Polsce.

Pozytywnym czynnikiem wpływającym na sektor jest zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe niezbędne do obsługi klientów sklepów internetowych. Według prognoz firmy doradczej Forrester, do 2022 roku udział handlu internetowego w europejskim rynku handlowym wzrośnie do 14%. Wartość sprzedaży w branży e-commerce w bieżącym roku może przekroczyć 40 mld euro i będzie stanowić ok. 6% łącznej wartości sprzedaży detalicznej. Od 2013 roku rynek e-commerce w Polsce rozwija się w średnim tempie 15% rocznie. Z badań przeprowadzonych przez firmę Prologis wynika, że 1 mld euro wydany w kanale online generuje zapotrzebowanie na nową powierzchnię logistyczną rzędu ok. 235 000 mkw., co przekłada się na konieczność wybudowania w Europie dodatkowo 45 mln mkw. powierzchni magazynowej w najbliższych pięciu latach.

 

Do lokowania działalności logistycznej w Polsce najemców zachęcają także inne istotne czynniki, w tym dynamicznie rozbudowująca się sieć autostrad i dróg ekspresowych. Do 2025 roku sieć ta powiększy się o 2000 km autostrad i 5500 km dróg ekspresowych. Koszty realizacji inwestycji deweloperskich w Polsce rosną, ale są nadal znacznie niższe niż na rynkach zachodnich. Dostępność siły roboczej, która była kiedyś jedną z największych zalet Polski z perspektywy najemców, maleje, o czym świadczy niska stopa bezrobocia wynosząca 3,5% – trzecia najniższa wśród krajów UE. Polska jest jednak nadal konkurencyjnym rynkiem pod względem kosztów zatrudnienia.

„Dobra sytuacja na rynku najmu powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce oraz perspektywy wzrostu czynszów mogą być magnesem, który będzie przyciągał inwestorów zainteresowanych potencjałem wzrostu wartości i  konkurencyjnych stóp kapitalizacji. Ze względu na dojrzałość największych rynków europejskich i niewystarczającą podaż odpowiednich produktów inwestycyjnych, inwestorzy poszukują możliwości lokowania kapitału na rynkach, które oferują wyższy poziom zwrotu z inwestycji oraz dostępność aktywów. Właśnie takie warunki do inwestowania oferuje Polska” – konkluduje Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills.