Z analiz międzynarodowej firmy doradczej JLL wynika, że „wielka siódemka” polskich rynków biurowych, do której zalicza się Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź, notuje dynamiczny rozwój, będąc przedmiotem zainteresowania zarówno inwestorów kapitałowych działających na rynku nieruchomości, jak również firm m.in. z sektora usług dla biznesu. Rozwojowi „wielkiej siódemki” sprzyja wzrost PKB, duża aktywność najemców, transparentność rynku nieruchomości i dostępność zróżnicowanych produktów inwestycyjnych w dobrych cenach.
Tomasz Trzósło, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce, informuje: „Warszawa jest największym centrum biznesowym i finansowym w Polsce i Europie Środkowo – Wschodniej, w którym działają globalne korporacje oraz najwięksi deweloperzy i fundusze inwestycyjne. Równolegle, dynamicznie rozwijają się pozostałe główne ośrodki miejskie, przyciągając zarówno firmy z sektora usług dla biznesu, jak i międzynarodowy kapitał inwestujący na rynkach nieruchomości. Obecnie już nie tylko Warszawa, ale również Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź oferują ciekawe opcje zakupu obiektów komercyjnych. Dynamicznemu rozwojowi rynków biurowych sprzyja dobra kondycja polskiej gospodarki i pozytywne prognozy dalszego wzrostu PKB”.
Przyczyny dynamicznego wzrostu siedmiu największych rynków biurowych
- Skala rynku i wzrost PKB
Według prognoz Oxford Economics, polski PKB będzie rósł w tempie 3,5-3,6% w latach 2016 – 2018, czyli większym niż zakładane tempo wzrostu dla całej Unii Europejskiej. Polsce sprzyja skala – z liczbą ludności na poziomie 38 milionów osób jest szóstym co do wielkości krajem UE i większym rynkiem niż Czechy, Słowacja i Węgry razem wzięte.
- Transparentność rynku nieruchomości
W Globalnym Indeksie Transparentności Rynku Nieruchomości 2014 Polska zajęła 17 miejsce na świecie, wyższe niż np. Hiszpania, Norwegia, Austria czy Włochy, jak również inne kraje regionu Europy Środkowo – Wschodniej.
Duża aktywność najemców i wysoki poziom absorpcji[1] powierzchni biurowej
Polska przyciąga międzynarodowych gigantów –z sektora finansów, bankowości, szeroko pojętych usług, telekomunikacji, IT – którzy wiążą z naszym krajem wieloletnie plany rozwoju i stają się tym samym długoterminowymi najemcami budynków biurowych.
„W 2015 r. na polskim rynku biurowym zarejestrowano historycznie rekordowy popyt – zawarto umowy najmu na łącznie 1,5 miliona mkw. Rozwój firm już działających w kraju oraz wejścia nowych przedsiębiorstw przyczyniają się do wysokiego poziomu absorpcji powierzchni, która w 2015 r. w samej Warszawie sięgnęła historycznie rekordowych 280 000 mkw., dając stolicy Polski jeden z najlepszych wyników w tym obszarze w Europie”, komentuje Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Obecnie, polski rynek biurowy sprzyja najemcom, którzy mogą wybierać wśród nowoczesnych, zarówno powstających, jak i istniejących budynków. Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec 2015 r. wynosił 12,3% w Warszawie, 5,5% w Krakowie, 8,6% we Wrocławiu, 10,8% w Trójmieście, 13,2% w Katowicach, 15,9% w Poznaniu czy 6,9% w Łodzi.
„Jeśli jednak z istniejących wolnych zasobów wykluczymy powierzchnie biurowe, które mogą być postrzegane jako nieatrakcyjne biorąc pod uwagę aktualne warunki rynkowe, okaże się, że realny poziom pustostanów jest niższy i wynosi poniżej 10% w większości miast „wielkiej siódemki”, wskazuje Anna Bartoszewicz-Wnuk.
- Atrakcyjne ceny nieruchomości
Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL, informuje: ”Polska oferuje nieruchomości w dobrych cenach w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Atrakcyjna cena polskich biurowców jest widoczna nie tylko w wyższych stopach kapitalizacji, ale również w znacząco niższych wartościach kapitałowych w przeliczeniu na metr kwadratowy budynku. Na koniec ubiegłego roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych w Warszawie wynosiły 5,25%, w Krakowie i Wrocławiu – 6,25%; w Trójmieście i Poznaniu – 7%, a w Katowicach i Łodzi – 7,5%. Dla porównania średnia ważona dla 24 głównych rynków europejskich to 4,53% w IV kw. 2015 r.”.
- Płynność rynku i dostępność zróżnicowanych produktów inwestycyjnych
„Aktywność deweloperska w Polsce pozostaje na wysokim poziomie, a znaczący udział powierzchni w budowie w całkowitej podaży jest naturalnym zjawiskiem dla rozwijających się rynków regionu CEE, które cechuje niższe niż w Europie Zachodniej nasycenie powierzchnią biurową. Przykładowo, w Warszawie nasycenie powierzchnią biurową wynosi 2,7 mkw. na mieszkańca, czyli zauważalnie mniej niż w zachodnioeuropejskich miastach o podobnej wielkości, takich jak np. Barcelona – poniżej 4 mkw., Wiedeń – ponad 6 mkw., czy Hamburg – ponad 8 mkw.”, dodaje Anna Bartoszewicz-Wnuk.
Polski rynek biurowy zdominowany jest przez doświadczonych deweloperów, znających coraz bardziej specyficzne wymagania najemców i dostarczających na rynek produkty wysokiej jakości – nowoczesne, bezpieczne, z długoterminowymi umowami najmu.
„Podaż powierzchni biurowej w Polsce rośnie w tempie 9% rocznie. Rynek daje inwestorom zdywersyfikowaną pod względem jakości i ceny ofertę – od flagowych, wysokiej jakości projektów, po produkty oportunistyczne oraz typu value-add. W ten sposób fundusze o bardzo różnych strategiach inwestycyjnych mogą liczyć na udane zakupy – zarówno te szukające najlepszych biurowców w swojej klasie, jak i te skłonne do większego ryzyka, ale oczekujące wyższej stopy zwrotu”, informuje Tomasz Puch.
Aktywność funduszy inwestycyjnych na polskim rynku biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie. Co szczególnie ciekawe, w ostatnich latach istotnie wzrosła wartość transakcji biurowych zrealizowanych poza Warszawą (do rekordowych 800 mln euro w 2015 r.)
„Kolejnym potwierdzeniem atrakcyjności polskich miast dla inwestorów kapitałowych jest tegoroczna, bardzo duża transakcja pomiędzy Echo Investment a Redefine Properties, której przedmiotem jest 75% udziałów w portfelu nieruchomości komercyjnych Echo, obejmującym – oprócz centrów handlowych – takie obiekty biurowe jak A4 Business Park w Katowicach, Astra Park w Kielcach, Malta Office Park w Poznaniu, Oxygen w Szczecinie, Park Rozwoju w Warszawie czy West Gate we Wrocławiu. Biorąc pod uwagę aktywność inwestorów spodziewamy się, że wartość transakcji na rynku biurowym może przekroczyć w tym roku bardzo dobry wynik z 2014 r. – 1,8 mld euro. Jeśli jednak wszystkie toczące się umowy kupna/sprzedaży biurowców zostaną zrealizowane w terminie mamy nawet szansę na pobicie historycznego rekordu z 2006 r., czyli 2,2 mld euro”, podsumowuje Tomasz Puch.
Wielka siódemka w pigułce[2]
- Warszawa
Warszawa to największy rynek biurowy w Polsce i Europie Środkowo – Wschodniej (z wyłączeniem Rosji). Łączne zasoby biurowe w stolicy sięgnęły 4,66 mln mkw. na koniec 2015 r., a popyt w ubiegłym roku wyniósł rekordowe ok. 834 000 mkw. Największą umowę najmu podpisał Samsung (ponad 21 000 mkw. w Warsaw Spire). Absorpcja netto była również na dotąd nienotowanym poziomie (280 000 mkw. w 2015 r.). Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,3% na koniec 2015 r., a najwyższe czynsze transakcyjne w Centrum sięgały 21-23,5 euro za mkw. miesięcznie.
- Kraków
Kraków to drugi co do wielkości rynek biurowy w Polsce (736 500 mkw. na koniec 2015 r.) i główna lokalizacja w CEE dla firm z sektora usług dla biznesu (dziewiąte miejsce w rankingu Top 100 Outsourcing Destinations, przygotowywanym przez Tholons – najwyżej notowane miasto europejskie). W 2015 r. w Krakowie zawarto umowy najmu na 226 000 mkw., co było najlepszym rezultatem w historii tego rynku. Aż 155 000 mkw. wynajął sektor usług dla biznesu. Największą umowę najmu w zeszłym roku podpisał Shell (22 000 mkw. w DOT Office). Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5,5% na koniec 2015 r. i był najniższy wśród rynków „wielkiej siódemki”. Najwyższe czynsze transakcyjne w Krakowie kształtowały się na poziomie 13,8 – 14,5 euro za mkw. miesięcznie.
- Wrocław
Łączne zasoby biurowe we Wrocławiu wyniosły ok. 670 000 mkw. na koniec roku, a popyt sięgnął aż 127 000 mkw. Największą umowę najmu zawarło IBM Global Services Delivery Centre Polska (20 000 mkw. w Wojdyła Business Park). Niezwykle ważnym wydarzeniem była również decyzja UBS o zlokalizowaniu swojego centrum usług wspólnych właśnie w stolicy Dolnego Śląska. Na koniec roku wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosił 8,6%, a najwyższe czynsze transakcyjne 14-14,5 euro za mkw. miesięcznie.
- Trójmiasto
Trójmiejski rynek biurowy (Gdańsk, Gdynia i Sopot) oferował łącznie 570 000 mkw. nowoczesnej powierzchni na koniec 2015 r. W ubiegłym roku popyt wyniósł ponad 107 000 mkw., a największą umowę najmu podpisała firma State Street (15 000 mkw. w Alchemii II, Gdańsk) – nowa marka na trójmiejskim rynku. Trójmiasto wybrał również ThyssenKrupp, co pokazuje, że region przyciąga globalne korporacje. Na koniec 2015 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej w Trójmieście wyniósł 10,8%, a najwyższe czynsze transakcyjne 12,75-13,50 euro za mkw. miesięcznie.
- Katowice
Katowice to piąty co do wielkości rynek biurowy w Polsce, z zasobami powierzchni rzędu 397 400 mkw. na koniec 2015 r. Ubiegłoroczny popyt na biura wyniósł 62 500 mkw., a największą umowę podpisał Tauron (10 000 mkw. w Katowice Business Point). Ciekawym zjawiskiem na katowickim rynku biurowym jest aktywność polskich najemców. Na koniec roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Katowicach wynosił 13,2%, a najwyższe czynsze transakcyjne 12,5 – 13,5 euro za mkw. miesięcznie.
- Poznań
Zasoby biurowe Poznania wyniosły 387 000 mkw. na koniec 2015 r. Rynek zanotował znaczący wzrost aktywności najemców w ubiegłym roku – popyt wyniósł 65 000 mkw., trzykrotnie więcej niż w 2014 r. Największe umowy najmu zawarł BZ WBK (13 000 mkw. w Poznańskim Centrum Finansowym oraz ponad 11 000 mkw. w Business Garden Poznań). Na koniec 2015 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosił 15,9%, a najwyższe czynsze transakcyjne 14-14,5 euro za mkw. miesięcznie.
- Łódź
Łódź z zasobami powierzchni biurowej na poziomie 305 000 mkw. jest siódmym co do wielkości rynkiem w Polsce. W 2015 r. w Łodzi podpisano największą ubiegłoroczną umowę najmu w kraju – 24 000 mkw. dla mBanku w Przystanku mBank. Łączny popyt wyniósł 70 000 mkw. Na koniec roku wskaźnik powierzchni niewynajętej sięgał 6,9%, a najwyższe czynsze transakcyjne kształtowały się na poziomie 11,5-12,75 euro za mkw. miesięcznie.
[1] Różnica pomiędzy zajętą powierzchnią biurową rok do roku. Absorpcja netto pokazuje, o ile więcej powierzchni biurowej zostało wchłonięte przez rynek.
[2] Dane na koniec IV kw. 2015 r.
