Perspektywy inwestycyjne w poszczególnych sektorach europejskiego rynku nieruchomości w 2023 roku

Savills Investment Management (Savills IM), międzynarodowy menedżer inwestycyjny, opublikował rekomendacje poświęcone globalnym perspektywom inwestycyjnym na rynkach nieruchomości w 2023 roku. Mimo, że 2023 rok może okazać się wymagający dla inwestorów ze względu na globalne zawirowania, Savills IM dostrzega okazje inwestycyjne w sektorach o silnych, długofalowych fundamentach. Wśród nich należy wymienić miejskie obiekty produkcyjne i logistyczne, mieszkania z segmentu popularnego oraz parki handlowe z usługami pierwszej potrzeby.

Sektor nieruchomości biurowych

• Trendy strukturalne, w tym praca zdalna, zmieniają sposób wykorzystania i charakterystykę istniejących zasobów biurowych, zwiększając tym samym ryzyko sektora, a w szczególności bezpieczeństwa przychodów.
• W obliczu niedoboru odpowiedniego typu powierzchni oraz zbyt wysokich cen nielicznych dostępnych biur typu core, pojawia się możliwość inwestowania w dobrze zlokalizowane budynki klasy B i tworzenia zasobów biurowych na miarę przyszłych, elastycznych potrzeb najemców. Mogą one generować wzrost czynszów kompensujący wyższe koszty operacyjne. Podejście to wymaga jednak gruntownej analizy, a nieruchomości muszą spełniać rygorystyczne standardy ESG i efektywności energetycznej – pomoże to uzasadnić wysokość czynszu i pozwoli uniknąć szybkiego starzenia się budynku z powodu nieodpowiednich technologii czy braku rozwiązań z zakresu ESG.

Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych

• Jest to jeden z kluczowych sektorów o mocnych fundamentach, korzystający na silnym popycie najemców na wysokiej jakości budynki produkcyjne i logistyczne, zlokalizowane
  w obszarach miejskich, w bliskości konsumenta końcowego. Niedobory powierzchni
  o odpowiedniej jakości i lokalizacji są potęgowane przez intensywną konkurencję ze strony np. budownictwa mieszkaniowego.
• Strukturalna nierównowaga podaży i popytu będzie sprzyjać budowaniu odporności rynku. W połączeniu z potencjałem wzrostu wartości aktywów, powinno to dobrze niwelować pojawiające się cyklicznie ryzyka.
• Sektor dystrybucji i logistyki dowiódł swojej odporności w szczytowym momencie pandemii. Znakomicie wywiązał się ze swoich zadań w zakresie dostaw. Spodziewamy się, że będzie nadal osiągać dobre wyniki pomimo obecnych trudnych warunków gospodarczych.
• Sektor logistyki miejskiej i lekkiej produkcji najbardziej skorzysta na makro-trendach, dołączając do sektorów o stabilnych, odpornych przychodach z czynszów, jak budownictwo mieszkaniowe, logistyka wielkopowierzchniowa i handel spożywczy.

Sektor nieruchomości handlowo-usługowych

• Inwestorzy nie mogą iść na kompromis w kwestii lokalizacji i dostępności dla konsumentów, za to powinni starannie oceniać zdolność najemców do regulowania czynszów.
• Kryzys kosztów utrzymania i rosnąca inflacja na wielu rynkach to sygnał, że konsumenci ograniczą zakupy uznaniowe, skupiając się na towarach pierwszej potrzeby.
• Popyt na artykuły pierwszej potrzeby utrzyma się, a zapotrzebowanie na dobra luksusowe prawdopodobnie spadnie. Dlatego parki handlowe z usługami pierwszej potrzeby,
  w szczególności supermarkety i parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych, wykazały się odpornością podczas pandemii i nadal są względnie bezpieczną inwestycją.

Sektor living

• Sektor living w tym cyklu dojrzeje i zyska na popularności wśród inwestorów doceniających długofalowe i stabilne dochody nieskorelowane z sektorami komercyjnymi.
• W naszej ocenie, szczególnie interesujący jest segment budownictwa wielorodzinnego, któremu sprzyjają czynniki demograficzne, trendy społeczne oraz nierównowaga podaży
  i popytu. Co prawda, krótkoterminowe perspektywy są mniej korzystne, a ceny prawdopodobnie będą dalej spadać, ale z drugiej strony ułatwia to inwestorom wejście do sektora o silnych, długofalowych fundamentach.
• W 2023 roku przewagę zyskają inwestorzy kapitałowi (equity), ponieważ warunki finansowania bankowego prawdopodobnie ulegną zaostrzeniu.
• Mieszkania z segmentu popularnego cechują się zbyt niską podażą i stałym popytem. Wymaga to pilnych inwestycji ze strony sektora publicznego i prywatnego. Rok 2023 może przynieść zwiększenie inwestycji w tym segmencie w celu udostępnienia większej liczby mieszkań o wyższej jakości jako odpowiedź na potrzeby mieszkańców i inwestorów.
• Europejskie zasoby mieszkaniowe są generalnie przestarzałe, nieefektywne energetycznie, o nieodpowiednim metrażu i w mało dogodnych lokalizacjach. Tworzy to okazje inwestycyjne polegające na budowie, przebudowie lub finansowaniu odpowiednich projektów mieszkaniowych, dostępnych dla osób o przeciętnych dochodach i w miejscach, w których chcą one mieszkać.

Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

• Uważamy, że w krótkim horyzoncie czasowym finansowanie przez tradycyjne banki zostanie ograniczone, ponieważ będą one skoncentrowane na analizie ryzyka kredytowego istniejących portfeli. Tworzy to lukę i perspektywę zysków dla kredytodawców oferujących alternatywne źródła finansowania.