Do końca roku wolumen powierzchni parków handlowych może zwiększyć się o dodatkowe 230 tys. mkw. W I połowie 2023 r. deweloperzy oddali do dyspozycji najemców 219 000 mkw. powierzchni handlowych, z czego 122 640 mkw. (56%) stanowiły parki handlowe, a 28 470 mkw. (13%) centra convenience. W rezultacie 2023 może być kolejnym rekordowym rokiem pod względem dostarczenia na rynek nowej podaży.
JLL i Trei Real Estate Poland, autorzy czwartej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, nakreślają perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.
Parki handlowe – 3.6 mln mkw. GLA
W Polsce funkcjonuje obecnie 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2000 mkw., co przekłada się na łączną podaż tego typu przestrzeni wynoszącą ponad 3.6 mln mkw. GLA (stan na koniec I półrocza 2023 r.). Ponad 2.6 mln mkw. GLA przypada na parki handlowe, a ok. 958 tys. mkw. GLA na centra typu convenience.
Parki handlowe i centra convenience na dobre wpisały się w krajobraz polskiego rynku. W sumie, oba formaty zdominowały nową podaż handlową w latach 2020-2023 (ponad 250,000 m² oddawanych rocznie), co podkreśla potencjał tego segmentu nieruchomości. Warto zauważyć, że w ostatnich latach zmienił się jednak charakter nowych inwestycji. Po pierwsze, coraz rzadziej obserwujemy nowe parki handlowe o powierzchni powyżej 20,000-30,000 m² przez co zaciera się granica pomiędzy omawianymi formatami. Po drugie, obserwujemy geograficzną polaryzację nowej podaży – większość nowych obiektów pojawia się w małych miastach, gdzie brakowało nowoczesnej oferty, oraz największych aglomeracjach, które rozrastają się za sprawą nowopowstających osiedli. Wygoda, dostępność, komplementarność oferty i możliwość dokonania szybkich codziennych zakupów niewątpliwie wpływają na utrzymującą się popularność niewielkich parków handlowych, mówi Maciej Kotowski, Dyrektor w dziale Badań Rynku, JLL.
W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, w ramach 57 inwestycji, na rynek dostarczono ok. 376 tys. mkw. GLA w postaci tradycyjnych i regionalnych parków handlowych (31), jak również centrów convenience (26). Większość z nich (38%) jest zlokalizowana w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, a 31% w dużych aglomeracjach. Biorąc pod uwagę ich powierzchnie, najwyższy odsetek tych inwestycji to parki handlowe o metrażu powyżej 10 tys. mkw. Największymi realizowanymi projektami parków handlowych w Polsce są natomiast Koszalin Power Center (38 tys. mkw. GLA), Karuzela w Białej Podlaskiej (23 tys. mkw. GLA, otwarte we wrześniu), Vendo Park w Szczecinie (22 tys. mkw. GLA) i Ozimska Park w Opolu (18 tys. mkw. GLA).
Spis treści:
Dywersyfikacja portfolio najemców
Struktura najemców różni się w zależności od typu powierzchni handlowej. W dużych parkach regionalnych często mieszczą się wyspecjalizowane sklepy, oferujące m.in. meble czy artykuły do wyposażenia domów (zwykle zajmują one 39% GLA danej inwestycji). Natomiast mniejsze parki handlowe są najczęściej miejscem codziennych zakupów pierwszej potrzeby. Lokalizuje się w nich m.in. sklepy typu off-price (tzw. value retailers), zajmujące średnio 39% GLA, takie jak: Action, Pepco, Tedi, KiK, Dealz, Woolworth. W tradycyjnych regionalnych parkach handlowych i centrach convenience popularne są również sklepy spożywcze (16% GLA), odzieżowe i obuwnicze (11% GLA), sklepy z elektroniką (11% GLA) oraz te z segmentu Health&Beauty (9% GLA). Jednak struktura najemców parków handlowych zmienia się w ostatnim czasie.
Parki handlowe zyskują na znaczeniu również wśród marek, które do tej pory nie były z tym formatem kojarzone, jak Sinsay, Deichmann czy C&A. Najemcami naszych obiektów są także duże markety budowlane i DIY, które chcą dotrzeć ze swoją ofertą do klientów spoza dużych aglomeracji miejskich. Już od dawna park handlowy nie jest postrzegany jako przestrzeń wyłącznie dla dużego operatora spożywczego. Ofertę uzupełniają marki i usługi, które otwierają się na lokalne społeczności i dostrzegają, że klienci doceniają kompaktowość takich miejsc, mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.
Czynsz, czyli przewaga konkurencyjna
W analizowanym przez JLL i Trei Real Estate Poland okresie średnia wysokość czynszu w parkach handlowych plasowała się w przedziale od 6 EUR do 13 EUR za mkw. Wysokość stawek zależy od lokalizacji inwestycji, jej powierzchni, czy usług, jakie oferuje najemca. Przykładowo, dla sklepów odzieżowych wynoszą one średnio 8 EUR/mkw./miesiąc, dla sklepów spożywczych 6-10 EUR/mkw./miesiąc, dla sklepów z elektroniką 11-14 EUR/mkw./miesiąc, a dla placówek z segmentu Health&Beauty 15 EUR/mkw./miesiąc.
Sytuacja makroekonomiczna, w tym wojna w Ukrainie i rosnąca inflacja, wpłynęła na wzrost kosztów wznoszenia inwestycji, co przełożyło się na wysokość czynszu. W porównaniu do dużych centrów, stawki w parkach handlowych są jednak nadal bardzo konkurencyjne, skłaniając najemców do lokowania w nich swoich sklepów, w tym również nowych marek zarówno lokalnych, jak i sieciowych. Dlatego też nasze Vendo Parki są w 100% skomercjalizowane na długo przed otwarciem, mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.
Zielona przyszłość
Dobre praktyki w zakresie działań ESG zatwierdzane są certyfikatami środowiskowymi, a w Polsce do najpopularniejszych należą BREEAM i LEED. Według danych PLGBC, tylko ok. 200 inwestycji handlowych (59% wszystkich nowych powierzchni handlowych) jest objęta stosowną certyfikacją.
Niewielka liczba prośrodowiskowych certyfikatów przyznawanych parkom handlowym wynika przede wszystkim z dużych kosztów związanych z ich uzyskaniem. Nie zmienia to faktu, iż coraz więcej tego typu inwestycji dostosowuje się do nowych realiów środowiskowych. Niektóre z naszych Vendo Parków znajdują się już w procesie certyfikacji BREEAM, a równolegle wprowadzamy w nich rozwiązania ekologiczne. Vendo Parki w Chorzowie i Skarżysku-Kamiennej, oprócz tradycyjnych źródeł energii, wykorzystują także panele fotowoltaiczne. Instalujemy również stacje do ładowania pojazdów elektrycznych. W zależności od specyfiki danej lokalizacji wdrażamy takie projekty jak np. zielony dach w Vendo Park w Krakowie, podsumowuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.
