Wprawdzie kredyty hipoteczne są rekordowo tanie, mimo to decyzję o zakupie mieszkania warto podejmować z kalkulatorem w ręku. Może się bowiem okazać, że w niektórych przypadkach koszty najmu mieszkania są niższe.
Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że zakup mieszkania za kredyt generalnie jest opcją tańszą od najmu. Autorzy raportu zwracają przy tym uwagę, że przez ostatni rok przeciętnie aż o 13% wzrosły koszty najmu dużych mieszkań w Bydgoszczy, zaś małych mieszkań w Łodzi – o 12%. Z kolei średnie mieszkania w Białymstoku i Toruniu podrożały o 10%.
– Miast, w których najem mieszkań staniał było niewiele i w większości przypadków obniżka była minimalna. Jedynym, o którym warto wspomnieć jest spadek o 5% w przypadku dużych mieszkań w Lublinie – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.
Spis treści:
Dynamiczny wzrost kosztów najmu
Główny Analityk Expander Advisor
– W przypadku małych mieszkań w Łodzi i średnich w Sosnowcu, koszt najmu jest aż o ok. 70% wyższy niż rata kredytu zaciąganego na zakup podobnego mieszkania – zauważa Jarosław Sadowski z Expandera. I radzi, gdy tylko jest to możliwe, przeniesienie się do własnego mieszkania.
Mało tego, jak podaje Narodowy Bank Polski w raporcie za IV kw. 2018 r., w największych aglomeracjach inwestycja w mieszkanie na wynajem daje taki zysk, że opłaca się pożyczyć od banku pieniądze na ten cel, bo czynsz spłaca kredyt.
Dodajmy, że – według Expandera i Rentier.io – rentowność inwestycji w małe i średnie mieszkanie na wynajem wynosi średnio ok. 7%, a w przypadku dużych mieszkań – ok. 6% brutto, czyli przed opodatkowaniem. Założono, że mieszkanie jest wynajmowane przez cały rok, a kupiono je w całości za gotówkę. Nie uwzględniono też m.in. kosztów napraw i remontów.
Zakup mieszkania nie dla każdego
Problem w tym, że nie każdy może sobie pozwolić na zakup mieszkania.
– Choć oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, to nie oznacza, że są one powszechnie dostępne. Np. banki wymagają od kredytobiorców co najmniej 10% wkładu własnego, co w przypadku wielu młodych ludzi jest barierą nie do przejścia – mówi Rafał Malik, dyrektor biura zarządzania najmem Funduszu Mieszkań na Wynajem, który posiada ponad 1,8 tys. mieszkań w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.
Rafał Malik zwraca też uwagę, że rośnie grupa Polaków, którzy nie chcą się zadłużać na 20-30 lat, bo wtedy dużo łatwiej jest podejmować wiele życiowych decyzji, m.in. w kwestii migracji czy zmiany pracy. Ponadto w niektórych przypadkach koszty najmu mogą być niższe od zakupu. Np. ze względu na koszty transakcyjne nie opłaca się kupować mieszkania na dwa, trzy lata, by potem je sprzedać i kupić nowe (większe lub w innym mieście).
– Na zakup mieszkania raczej nie powinni się więc decydować ci, którzy nie mają jeszcze ustabilizowanej sytuacji rodzinnej i zawodowej – radzi Rafał Malik. I opowiada o klientce Funduszu Mieszkań na Wynajem, która dostała na rok pracę w Poznaniu, więc najęła tam mieszkanie. Po roku przeniosła się na 2 lata do Gdańska, gdzie również skorzystała z oferty Funduszu.
– Mamy coraz więcej takich klientów, którzy pracują projektowo i przenoszą się z miasta do miasta – mówi Rafał Malik.
Wybór nie taki oczywisty
O tym, że decyzję o zakupie mieszkania trzeba podejmować z kalkulatorem w ręku może świadczyć przykład trzypokojowego, 52-metrowego mieszkania przy ul. Powązkowskiej na warszawskim Żoliborzu. Fundusz Mieszkań na Wynajem oferuje je w standardzie „pod klucz”, czyli kuchnia i łazienka są wyposażone w meble i sprzęt AGD, zaś w przedpokoju są szafy ubraniowe. Miesięczny koszt najmu wynosi 2,4 tys. zł plus tzw. opłaty licznikowe, czyli m.in. za wodę i prąd.
Ale ile może kosztować zakup podobnego mieszkania za kredyt? W jednym z serwisów ogłoszeniowych znaleźliśmy w tej okolicy 54-metrowe mieszkanie w cenie blisko 590 tys. zł (niespełna 11 tys. zł za m kw.). Żeby dostać w banku kredyt trzeba jednak dysponować kwotą co najmniej 59 tys. zł. Miesięczna rata spłaty 25-letniego kredytu w wysokości 531 tys. zł wyniesie zaś co najmniej 2,7 tys. zł, a w niektórych bankach przekroczy 3 tys. zł.
Oczywiście część tej raty stanowi spłata kapitału, który buduje majątek nabywcy. Z drugiej jednak strony, jego wydatki na tym się nie kończą. Musi bowiem ponieść przynajmniej część kosztów transakcji oraz wyposażyć mieszkanie. Do tego dochodzą opłaty administracyjne w wysokości kilkuset złotych plus opłaty licznikowe.
Dla części kupujących mieszkania argumentem za własnością jest większe poczucie stabilizacji. Ale obecnie daje je już także najem. Np. w mieszkaniach Funduszu Mieszkań na Wynajem najemca może mieszkać tak długo, jak zechce. Wynajmujący daje mu też możliwość zameldowania się.
