Sytuacja na warszawskim rynku biurowym w najbliższych miesiącach będzie bardzo interesująca. Firmy muszą zaadoptować się do bardziej zaostrzonych warunków bezpieczeństwa i higieny pracy. Dla części z najemców będzie to także czas na podjęcie kluczowych decyzji dotyczących ich przyszłości w obecnych lokalizacjach. Co więcej, w kontekście dużego upowszechnienia pracy zdalnej, firmy muszą przemyśleć dotychczasową politykę kadrową i zadecydować o wielkości zajmowanej powierzchni. Który wariant będzie lepszy – duże biuro z zachowaniem odpowiedniego dystansu, mniejsze z systemem „hot desk”, a może hybryda, czyli pozostanie w dobrze znanej lokalizacji i skorzystanie z powierzchni coworkingowej? Z pewnością wpływ na podejmowane decyzje będzie miała obecna i planowana sytuacja ekonomiczna firm, a jedną z kluczowych zmiennych zostanie wysokość czynszu. Jak prezentują się obecne wywoławcze stawki najmu w podziale administracyjnym stolicy w obiektach A- i B-klasowych? To postanowiła sprawdzić firma doradcza AXI IMMO.
– W strukturze stawek najmu na najbliższe miesiące spodziewamy się, że trudniejsza sytuacja ekonomiczna wielu firm poskutkuje bardziej zdecydowanymi negocjacjami, co może przełożyć się na niższe stawki efektywne i zwiększenie zachęt ze strony deweloperów. Będziemy obserwować odejście od rynku wynajmującego na rzecz rynku najemcy. W nowych warunkach rynkowych mogą zyskiwać na popularności tańsze lokalizacje poza centrum, takie jak Mokotów czy Ochota. Standard biur w tych lokalizacjach bardzo często nie różni się znacząco od prestiżowego centrum – mówi Martin Lipiński, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, AXI IMMO.
Stawki czynszów na biurowym rynku w Warszawie
Top3 z najdroższymi lokalizacjami w podziale administracyjnym w kontekście powierzchni A-klasowej na warszawskim rynku biurowym są Śródmieście 19-25 EUR/ mkw., Wola 16-23 EUR/ mkw. i dość zaskakująco Praga Północ 14-16,5 EUR/ mkw. Biorąc pod uwagę czynsze na powierzchniach B-klasowych pierwsza dwójka pozostaje bez zmian tj. Śródmieście 15-19 EUR/ mkw., Wola 13-16 EUR/ mkw. jednak na pozycji trzeciej plasują się Praga Północ oraz Ochota 12-13,5 EUR/ mkw. Najtaniej powierzchnię biurową A-klasy w stolicy można wynająć na Białołęce 10,5-11 EUR/ mkw., natomiast B-klasową na Ursusie 7-8,5 EUR/ mkw. Powoli ustępująca kosztem Woli, największa biznesowa dzielnica Warszawy, czyli Mokotów z czynszami 11-15 EUR/ mkw. i 10-13 EUR/ mkw. plasuje się w dolnej części zestawienia.
Warszawska mapa biurowych stawek czynszów
– Zdecydowaliśmy się na klasyczną mapę z podziałem administracyjnym dzielnic w Warszawie. Odejście od przyjętego strefowego schematu pozwoliło na bardziej precyzyjne i przejrzyste zaprezentowanie obowiązujących stawek najmu nowoczesnych powierzchni biurowych w budynkach A- i B-klasowych. Podział na dzielnice pokazał także, że niektóre lokalizacje tylko z pozoru wydają się tańsze. Tu najlepszym przykładem jest Praga Północ, która w obu zestawienia zajęła wysokie miejsca – mówi Tomasz Marsz, Dyrektor Działu Klientów Korporacyjnych, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
– Mokotów to nadal bardzo atrakcyjna dzielnica stricte biurowa oferująca jedne z najbardziej atrakcyjnych stawek najmu w całej Warszawie. Obecna tam infrastruktura biurowa i cały czas polepszająca się sytuacja komunikacyjna sprawia, że część firm przy okazji ewentualnej zmiany swojej siedziby może bardziej przychylnie rozważyć tę propozycję.– dodaje Tomasz Marsz.
Popyt i podaż na biura w Warszawie
Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w ostatnich dwóch latach wyniosła ponad 1,7 mln mkw. (2018 r. – 860 440 mkw., 2019 r. – 878 000 mkw.) i choć na zakończenie I kw. 2020 r. wyniki popytu były bardzo dobre. Firmy zdecydowały się na podpisanie umów najmu na blisko 138 900 mkw. (-0,5% r/r). Kolejne miesiące br., w efekcie pandemii SARS-CoV-2, nie zapowiadają się tak optymistycznie. Uzyskanie tak wysokiego popytu w latach 2018 i 2019 było związane z planowaną na lata 2020-21 dużą podażą powierzchni biurowej, w wyniku której m.in. okolice Ronda Daszyńskiego docelowo przejmą rolę największej dzielnicy biznesowej stolicy i wraz z pozostałymi lokalizacjami centralnymi skupią większość największych firm.
W tym roku według zapowiedzi deweloperów możemy spodziewać się ok. 343 000 mkw. nowej podaży, z której ok. 75% zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Wśród największych tegorocznych spodziewanych projektów znajdują się m.in. Mennica Legacy Tower 66 000 mkw., Golub GetHouse, kolejne etapy The Warsaw HUB B i C 61 000 mkw., Ghelamco Poland, Skyliner 44 000 mkw., Karimpol czy Chmielna 89, 26 000 mkw., Cavatina Holding. Natomiast w przypadku braku opóźnień na 2021 rok spodziewane jest dostarczenie kolejnych 400 000 mkw.
Jaka przyszłość na rynku biurowym „After Covid”?
– Przed nami bardzo ciekawe miesiące na warszawskim rynku biurowym. Otóż wprowadzenie polityki oszczędności w wielu firmach spowodowane gorszymi wynikami finansowymi w pierwszej połowie 2020 roku może doprowadzić do renegocjacji dotychczas podpisanych umów przednajmu lub do częściowego podnajmu swoich powierzchni. W przypadku negocjacji nowych umów, jak i renegocjacji istniejących spodziewamy się większej elastyczności ze strony wynajmujących rozumianej jako pokrycie części wydatków aranżacji biur, dłuższych okresów bezczynszowych, a w skrajnych przypadkach krótszych umów najmu – dodaje Tomasz Marsz.
