Rozmowa z Michałem Mucem, Dyrektorem Zarządzającym CERES Management Services w Europie Środkowo Wschodniej oraz Wojciechem Zawieruchą, Dyrektorem Operacyjnym w CERES.
CERES Management Services to nowy gracz na otwartym rynku usług zarządzania aktywami w Polsce i w Europie Środkowo-Wschodniej. W czym spółka upatruje rynkowej szansy? Jesteśmy obecnie świadkami licznych zawirowań, a poziom konkurencji na rynku usług zarządzania jest wysoki.
Michał Muc (MM): Spółka CERES Management Services została założona w 2015 roku, aby początkowo zarządzać nieruchomościami wchodzącymi w skład portfolio międzynarodowego funduszu REVETAS Capital. Obecnie zarządzamy komercyjnymi nieruchomościami o łącznej powierzchni wynajmowalnej około 250 000 mkw. zlokalizowanymi w Polsce, Bułgarii i Rumunii. W polu naszych zainteresowań są również rynki węgierski i czeski, gdzie do niedawna również zarządzaliśmy nieruchomościami komercyjnymi i w niedługim czasie ponownie na rynkach tych zaistniejemy. CERES nie jest więc podmiotem nowym na rynku. Kadra zarządzająca CERES to obecnie kilkudziesięciu wysokiej klasy specjalistów, którzy swoje doświadczenie zdobywali na kierowniczych stanowiskach w międzynarodowych firmach takich jak DTZ, Savills czy TriGranit zarządzając core’owymi aktywami w tej części Europy jak na przykład warszawskim centrum handlowym Złote Tarasy, portfelami nieruchomości komercyjnych dla podmiotów takich jak Valad, Commerz Real, Unibail Rodamco, Credit Suisse Asset Management czy SEB Investment, a także zlokalizowanymi w miastach regionalnych mniejszymi projektami biurowymi, magazynowymi czy handlowymi jak regionalne centra czy parki handlowe. Spektrum naszych możliwości budowania wartości nieruchomości potwierdzonych licznymi sukcesami jest szerokie. Bazując na naszych wyjątkowych kompetencjach specjalizujemy się w repozycjonowaniu, przebudowie i rozbudowie starszych nieruchomości ze wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, a obecnie dla wielu inwestorów to może być dobry moment na wyszukiwanie takich starszych projektów z dużym potencjałem budowy wartości.
Wojciech Zawierucha (WZ): Obecnie zarządzamy między innymi krakowskim kompleksem Bonarka for Business o powierzchni najmu blisko 80 000 mkw., centrum logistyczno-biurowym Sofia Airport Center o powierzchni wynajmowalnej ponad 46 000 mkw. czy The Landmark, wysokiej klasy parkiem biznesowym, zlokalizowanym w centrum Bukaresztu, o powierzchni ponad 22 000 mkw. GLA. Nasze zespoły koordynują też kompleksową przebudowę hotelu Radisson mieszczącego się w rumuńskiej stolicy, a to tylko wybrane projekty. Odpowiadamy za pełne spektrum usług dla nieruchomości: od property management i project management poprzez koordynację serwisów, komercjalizację, relacje z najemcami, księgowość i nadzór nad finansami nieruchomości i spółek celowych po komunikację marketingową i PR. Stawiamy przede wszystkim na efektywność, czyli maksymalizację korzyści dla właścicieli przy optymalnym wykorzystaniu budżetów. Nasze bogate doświadczenie pozwala nam oferować Klientom usługi w ponadstandardowym, szerokim zakresie i na bardzo wysokim poziomie. Świadczymy je dla wszystkich właścicieli nieruchomości: zarówno instytucjonalnych inwestorów, jak i przedsiębiorców oraz osób prywatnych.
Czyli można powiedzieć, że CERES Management Services wychodzi na rynek w momencie, w którym w cenie jest doświadczenie, które ma umożliwić potencjalnym inwestorom maksymalizację zysków z nadarzających się okazji?
MM: w dużym uproszczeniu tak można to ująć choć nie jest to tak proste. Aby wygenerować zyski ze starszej nieruchomości potrzeba nie tylko doświadczenia, ale także doskonałej znajomości bieżących, lokalnych i globalnych uwarunkowań ekonomicznych, społecznych, prawnych i technologicznych. Na pewno nadchodzi czas dla podmiotów dysponujących kapitałem, które kupując starsze projekty komercyjne mogą je repozycjonować na rynku, aby stworzyć niezwykle atrakcyjne aktywa. Należy jednak pamiętać, że nie każda okazja jest nią w rzeczywistości i pozornie korzystny zakup na przykład starszego biurowca w centrum miasta może docelowo wymagać tak dużych nakładów, że trudno będzie wygenerować z nich jakiekolwiek zyski stąd często doradzamy naszym klientom już na etapie zakupu przeprowadzając kompleksowe analizy aktywów od strony komercyjnej, technicznej czy też finansowej.
WZ: Naszym podstawowym celem jest optymalizacja funkcjonowania nieruchomości i przeprowadzenie procesów oraz wdrożenie procedur gwarantujących maksymalizację zysku dla wszystkich podmiotów zaangażowanych w funkcjonowanie obiektów: od właścicieli poprzez najemców, klientów aż po lokalne społeczności.
Kto jest więc dla CERES rzeczywistym klientem, a kto powiedzmy beneficjentem?
MM: w tym ujęciu beneficjentami są wszyscy: od właścicieli, inwestorów poprzez najemców aż po klientów i inne osoby korzystające lub przebywające w bezpośrednim otoczeniu nieruchomości. Działamy przede wszystkim dla funduszy inwestycyjnych. Możemy także wspomóc przedsiębiorstwa posiadające nieruchomości, w tym na przykład telekomy czy instytucje finansowe, w tym banki, oferując zarządzanie siecią naziemnych placówek sprzedaży w tym zarządzanie umowami najmu czy utrzymaniem technicznym, jak również aktywami w rodzaju nieruchomości handlowych czy biurowych przejętymi przez banki skupiając się nie tylko na optymalizacji ich funkcjonowania, ale także na generowaniu przez nie zysków.
WZ: w gąszczu ewoluujących przepisów i wymagań względem właścicieli nieruchomości jesteśmy także realnym wsparciem dla podmiotów, dla których nieruchomości lub powierzchnie komercyjne są niezbędne, ale nie stanowią podstawowego źródła generowania przychodów. Dbamy o optymalizację kosztową oraz zapewniamy optymalną kondycję techniczną i zgodność ze wszystkimi obowiązującymi prawnymi normami zdejmując z właścicieli nieruchomości liczne administracyjne obowiązki.
Okiem profesjonalistów z CERES wyspecjalizowanych w generowaniu dodatkowej wartości z nieruchomości: czego powinni teraz szukać na rynku inwestorzy? W jakich sektorach można liczyć na interesujące okazje gwarantujące godziwy zysk?
MM: na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. W każdym sektorze rynku można znaleźć interesujące projekty. Z jednej strony Europa Środkowo-Wschodnia (CEE) i Środkowo-Południowa (SEE) to ciągle rodzące się zagłębie stwarzające wyjątkowe możliwości dla firm produkcyjnych i logistycznych, a z drugiej dla firm, które do obecnej chwili były obecne w regionach azjatyckich, a na skutek globalnych zmian przenoszą swoje procesy w bardziej stabilne, bezpieczne regiony świata. To generuje zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie komercyjne ze strony sektorów BPO i SSC. Zyskują na tym również starsze nieruchomości biurowe, które po przebudowie są atrakcyjnymi dla takich firm aktywami znajdując się nierzadko w bardzo dobrych lokalizacjach w centrach miast. Należy także zwrócić uwagę na mniejsze formaty handlowe w tym parki handlowe, osiedlowe centra i wolnostojące handlowe pawilony. W wielu mniejszych ośrodkach miejskich na terenie regionów CEE i SEE brakuje nowoczesnych powierzchni handlowych, a parki handlowe i inne mniejsze formaty idealnie wpasowują się w tę lukę. Sieci handlowe aktywnie poszukują możliwości ekspansji, a za tym podążają deweloperzy. Jako CERES możemy skutecznie wspierać deweloperów w tworzeniu odpowiednich aktywów, budowie relacji z najemcami i zarządzaniu, a właścicieli wybudowanych parków w tym fundusze inwestycyjne w utrzymywaniu odpowiedniej wartości takich projektów. Naszą wartością dodaną jest również doskonała znajomość rynków w poszczególnych krajach CEE i SEE, która może być bardzo cenna dla podmiotów planujących ekspansje na tych rynkach.
WZ: musimy także pamiętać o core’owych aktywach w postaci dużych centrów handlowych, dużych projektów biurowych i hotelowych zlokalizowanych w centrach miast. Ze względu na kapitałochłonność takich inwestycji są one osiągalne w większości przypadków jedynie dla wyspecjalizowanych inwestorów instytucjonalnych. Niemniej ze względu na ewoluujące warunki rynkowe wymagać one mogą określonych nakładów, aby poprawić lub utrzymać rynkową pozycję, a to może skłaniać niektórych graczy do restrukturyzacji swoich portfeli i upłynnienia wybranych aktywów. CERES wspiera również takie nieruchomości w budowaniu pozycji rynkowej i osiąganiu założonych przez właścicieli celów poprzez proaktywne zarządzanie.
Dziękuję za rozmowę.
