Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) postuluje, aby jednoznacznie określić co można zaliczać, a czego nie – do kosztów wspólnych w galeriach handlowych. Trzeba stworzyć zamknięty katalog usług, który będzie częścią umowy. Obecnie do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają elementy bezdyskusyjne dla stworzenia komfortowych warunków zakupów dla klientów: sprzątanie, oświetlenie, ochronę powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Na najemców są jednak także przenoszone między innymi koszty zarobków i szkoleń personelu zarządcy, podatków od nieruchomości należnych od wynajmującego, kar administracyjnych na niego nałożonych, rekomercjalizacji, odzyskiwania należności, oraz ubezpieczenia centrum handlowego. To sprawia, że właściciele galerii handlowych obarczają najemców wszystkimi swoimi ryzykami biznesowymi. Te praktyki trzeba pilnie zmienić – ryzyka właścicieli nieruchomości powinny być elementem wyłącznie ich działalności i ich biznesplanu.
„Niektóre koszty wspólne zapewniające bieżące funkcjonowanie centrów handlowych, w których są nasze sklepy i punkty usługowe – jak ochrona, sprzątanie czy oświetlenie oraz ogrzanie lub ochłodzenie korytarzy, toalet, parkingów są oczywiste z punktu widzenia najemców. Pokrywając je, nie mamy wątpliwości co do ich zasadności. Ale dlaczego mamy płacić za podwyżki zarobków personelu właściciela lub zarządcy budynku? Za jego kary i podatki? To są przecież obszary działalności oraz ryzyka biznesowego wynajmującego i niedopuszczalne jest ich przenoszenie na najemców. Dobra kondycja najemców jest w najlepszym interesie właścicieli galerii – dlatego muszą być brane pod uwagę uwarunkowania ich działalności. Właściciele sklepów i punktów usługowych borykają się ze wzrostami kosztów płac, energii, surowców, transportu, logistyki w obszarach ich podstawowych działalności. Kolejne obciążenia powstające w obszarze nieruchomości – wynikające ze wstecznej korekty wartości kosztów utrzymania powierzchni wspólnych – nie powinny ich dotyczyć. Dopłaty prowadzą bowiem do zmniejszenia, a nawet utraty rentowności – a w konsekwencji konieczności likwidacji biznesu lub szukania alternatywnych dróg sprzedaży. Ten proces już postępuje, a w jego wyniku w centrach jest coraz więcej pustostanów. To powinien być sygnał alarmowy dla właścicieli galerii – warto szukać oszczędności, prawidłowo przygotowywać szacunek kosztów, przedstawiać transparentne rozliczenia” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w galeriach handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Profesjonaliści, jakimi są zarządcy centrów handlowych, z całą pewnością mogą właściwie przygotować i zrealizować budżet centrum handlowego na dojrzałym rynku, którym jest polski rynek.
Dodatkowe informacje:
ZPPHiU zwraca uwagę, że najemcy w centrach handlowych – negocjując umowy – nie są informowani o liczbie uprzywilejowanych najemców (tzw. anchors), ani długości trwania ich umów. Tacy najemcy mają preferencyjne warunki czynszu i opłat wspólnych. Jedynie właściciel lub zarządca centrum wie, kiedy najemca uprzywilejowany może skorzystać z opcji zakończenia umowy, jakich warunków oczekuje przy ich przedłużeniu i jak zmieni się w wyniku tych zmian charakter centrum. Zapisy mówiące, że anchorem może być każdy najemca, którego wynajmujący uzna za takiego, są jak najbardziej zasadne. Naturalną konsekwencją takiego stwierdzenia jest akceptacja konieczności poniesienia przez właściciela centrum kosztów pozyskania i utrzymania najemców uprzywilejowanych.
Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym stwierdził, że nierówne traktowanie najemców w galerii handlowej jest czynem nieuczciwej konkurencji. Wynajmujący nie może pobierać od jednych najemców zawyżonych kosztów operacyjnych w związku ze zwolnieniem z takich opłat innych. Sprawa dotyczyła kosztów wspólnych, które są co do zasady pokrywane proporcjonalnie przez wszystkich najemców. Takie obniżki mogą być proponowane przez wynajmującego – ale to on sam musi wówczas pokryć różnicę, a nie żądać jej od innych najemców.
Ponadto aktywność i promocje sklepów online budują ruch w galeriach handlowych. Najemcy istotnie przyczyniają się do sukcesu centrów handlowych – nie tylko ponosząc na to własne nakłady w sieci, ale także płacąc wynajmującym odrębne koszty marketingu obiektu. Właściciele galerii oczekują, że najemcy dopłacą także za sprzedaż swoich produktów i usług w internecie – podczas gdy to właśnie galerie powinny dopłacić właścicielom sklepów za budowanie ruchu i zwiększanie odwiedzalności. Wzrost odwiedzalności kosztuje i na to przeznaczane są między innymi pieniądze najemców w ramach tzw. kosztów wspólnych i marketingowych.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wspólnie z Polskim Stowarzyszeniem Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) przygotowują Drugi Kongres ZPPHiU i PSNPH, który w części będzie poświęcony standardom współpracy na linii najemcy – wynajmujący.
