Komentarz ekspercki Piotra Mirowskiego, Senior Partnera, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.
Dwie dekady od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej były czasem dynamicznego rozwoju kraju i rynku nieruchomości komercyjnych, efektywnie wykorzystanym na profesjonalizację sektora. Nie stałoby się to bez udziału unijnych środków. Według danych Ministerstwa Finansów od 1 maja 2004 roku do końca 2023 roku Polska otrzymała łącznie 245,5 miliarda euro, co po odliczeniu składek członkowskich daje kwotę ponad 160 miliardów euro na rozwój i modernizację.
Spis treści:
Napływ zagranicznego kapitału
W 2004 roku staliśmy się integralną częścią europejskiej przestrzeni gospodarczej, co sprawiło, że inwestorzy zagraniczni zaczęli przychylniej patrzeć na Polskę – zarówno pod kątem przenoszenia tu swoich biznesów, lub ich gałęzi, jak i lokowania kapitału. Dzięki akcesji do UE zmienił się bowiem nasz wizerunek – z gospodarki charakteryzującej się niestabilnością prawną i brakiem transparentności w stabilny, relatywnie płynny i pewny rynek, odznaczający się rządami prawa oraz silnym prawem własności.
W 2018 roku Polska stała się częścią indeksu rynków rozwiniętych FTSE Russell. I choć inwestycje zagraniczne w polską gospodarkę miały miejsce już wcześniej, dopiero rozwój sektora nieruchomości komercyjnych, oparty w dużej mierze na przepływach pieniężnych, sprawił, że Polska zaczęła oferować atrakcyjne stopy zwrotu, które przyciągnęły wszystkie największe fundusze na świecie, m.in. z Niemiec, Francji, Włoch, Wielkiej Brytanii, amerykańskie REIT-y, kapitał azjatycki, a nawet fundusze rządowe (sovereign wealth funds) z Malezji, Singapuru, Korei Południowej, Japonii czy superannuation funds z Australii.
Ponadto inwestorzy obecni w Polsce przestali ograniczać się jedynie do projektów oportunistycznych i zaczęli nabywać nowoczesne budynki biurowe, centra handlowe oraz obiekty logistyczne, których na rynku zaczęło przybywać (w ciągu ostatnich 20 lat podaż powierzchni biurowej w Warszawie wzrósł z 770 tys. do 6,23 mln mkw., powierzchni magazynowej z 1 do 6,2 mln mkw., zaś handlowej – z 1 do 2 mln mkw.).
Inwestycyjna blokada
Ostatnie 20 lat zostawiło po sobie jednak również pewien niedosyt. Mimo nieustannie rosnącej skali rynku wolumen transakcji na polskim rynku nieruchomości nie zwiększał się proporcjonalnie, utrzymując się na maksymalnym poziomie 5-7 miliardów euro. Porównując te wyniki do Szwecji, gdzie przy czterokrotnie mniejszej populacji wolumen inwestycyjny wynosił około 16,8 miliardów euro w 2022 roku, lub Hiszpanii, gdzie przekroczył on 17 miliardów euro, można pokusić się o stwierdzenie, że Polska nie wykorzystała jeszcze w pełni swojego potencjału.
Przykładowo, w 2023 roku wartość inwestycji osiągnęła dokładnie ten sam poziom jak w kryzysowym roku 2008. Natomiast wyniki w latach 2020–2022 (między 5,2 a 6,3 miliardów euro) były zbliżone do okresu sprzed globalnego kryzysu finansowego.
Skąd taka blokada wzrostu? Wynika to z polityki inwestorów, zgodnie z którą każdy z funduszy inwestujących w Polsce ma swoje limity alokacji, często określane na podstawie ogólnej wartości inwestycji w danym kraju. Jeżeli ich liczba lub wartość nie rośnie, oznacza to także brak wzrostu aktywności transakcyjnej, a w rezultacie taki rynek postrzegany jest jako bardziej ryzykowny. Obecnie największym wyzwaniem dla inwestorów obecnych w Polsce są okna płynnościowe – po okresach, w których panuje ogromne zainteresowanie nabywców, a sprzedaż jest łatwa, następują momenty kontrastowe, gdy transakcji jest mniej, a sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest wyraźnie utrudniona.
Brak lokalnych inwestorów
Wyzwaniem dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych pozostaje też brak kapitału krajowego, co częściowo jest wynikiem legislacji sprzed 20 lat. W 2004 roku w ustawie o funduszach inwestycyjnych znalazł się zapis, że fundusze emerytalne nie mogą bezpośrednio inwestować w nieruchomości. Mogą natomiast lokować środki na giełdzie lub kupować obligacje skarbu państwa.
Brak odpowiedniej legislacji uniemożliwił także uruchomienie otwartych funduszy inwestycyjnych. W efekcie 92% kapitału inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pochodzi z zewnątrz, a tylko 8% to kapitał krajowy.
Wynika to również z faktu, że w naszym kraju brakuje tzw. starych pieniędzy (old money). Zdecydowana większość istniejącego kapitału to relatywnie nowe fortuny, a ich posiadacze nie skupiają się na jego ochronie poprzez inwestowanie w nieruchomości komercyjne, lecz na szybkim pomnażaniu i znacznie wyższej oczekiwanej stopy zwrotu generowanej np. przez działalność deweloperską.
Wyczekiwane REIT-y
Zaniedbaniem legislacyjnym, który pozytywnie mógł pobudzić inwestycje krajowe w sektor nieruchomości, był brak przepisów umożliwiających powstawianie w Polsce REIT-ów (biorąc pod uwagę fakt, że Polacy ochoczo inwestują w mieszkania i mają zgromadzone duże oszczędności[1]). Obecny rząd stara się to naprawić, zapowiadając wprowadzenie REIT-ów i planując uwolnienie części środków z funduszy emerytalnych w IKE. Polski sektor nieruchomości komercyjnych ma szansę stać się więc przedmiotem zaawansowanego obrotu.
Prawdziwym zwieńczeniem polskiej transformacji będzie jednak wejście Polski do strefy euro, po którym z pełnym przekonaniem będzie można powiedzieć, że rynek nieruchomości komercyjnych nad Wisłą przeszedł drogę od wschodnio- do w pełni zachodnioeuropejskiego.
Na czele CEE
W porównaniu do innych krajów regionu, które wchodziły do Unii Europejskiej razem z nami lub niedługo później, Polska wykonała największy skok gospodarczy i najbardziej skorzystała na akcesji do UE (najmniej Czechy wg raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego).
Ostanie 20 lat sprawiło, że pod względem inwestowania w nieruchomości komercyjne staliśmy się liderem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. I mimo że w pierwszym kwartale tego roku chwilowo utraciliśmy tę pozycję na rzecz Czech, gdzie wartość transakcji wynosiła 545 milionów euro[2] (w Polsce o 181 milionów mniej), wciąż jesteśmy w czołówce krajów Europy wzbudzających zainteresowanie inwestorów, m.in. ze względu na powierzchnię kraju czy liczby ludności. Także nasze położenie w ramach regionu CEE daje nam znaczną przewagę na arenie globalnej. Jeszcze 20 lat temu region CEE-6 w skali globalnej znajdował się na marginesie, natomiast według projekcji Colliers do 2028 roku będzie ósmą największą gospodarką świata.
Nie sposób nie odnieść jednak wrażenia, że w oczach inwestorów Polska stopniowo oddala się od regionu CEE, wizerunkowo zbliżając się do Europy Zachodniej. I dzieje się tak pomimo wyzwań, z jakimi na przestrzeni ostatnich 20 lat zmagał się nasz rynek.
Pierwszym z nich był oczywiście globalny kryzys finansowy, po którym powrót polskiej gospodarki do stanu sprzed 2008 roku trwał aż pięć lat. Niedługo później przyszedł rok 2020 i pandemia COVID-19, a tuż po nim globalna inflacja. Odbudowa wyników sprzed pandemii może potrwać jeszcze około dwóch lat, ale jej efekty prawdopodobnie zbiegną się też z momentem wprowadzenia REIT-ów. Wszystko wskazuje więc na to, że czeka nas znaczący skok, który w pozytywny sposób ma szansę zdefiniować nasze kolejne dwudziestolecie.
[1] 1,5 biliona złotych, wliczając w to sektor przedsiębiorstw – wg danych NBP z 2024 r.
[2] Dzięki zaangażowaniu kapitału krajowego, który w Czechach odpowiada za 50-60% wartości wszystkich inwestycji
