Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield publikuje „Poland Student Accomodation Report” analizujący sytuację na rynku akademików w Polsce. Dostępność publicznych i prywatnych domów studenckich w naszym kraju nie nadąża za coraz wyższym popytem. Co więcej, duża popularność akademików wśród osób studiujących w Polsce utrzymuje się mimo rosnących stawek czynszowych, a to z kolei buduje atrakcyjność segmentu PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) wśród zagranicznych inwestorów.
Jak podaje GUS, w Polsce funkcjonuje 359 uczelni wyższych, na których w poprzednim roku akademickim studiowało łącznie ponad 1,2 mln osób, z czego ponad 105 tys. stanowili obcokrajowcy. Jednym z głównych wyzwań, na które w polskich miastach napotykają studenci, jest bez wątpienia mała liczba miejsc noclegowych w uczelnianych akademikach. Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, obecnie na rynku działa jedynie 444 akademików publicznych, oferujących 115,3 tys. miejsc.
Dostępność łóżek w akademikach w Polsce można opisać jednym słowem – jako deficytową. Według szacunków Cushman & Wakefield, jedynie 9% studentów może liczyć na zakwaterowanie w akademikach należących do uczelni. Z kolei prywatne, nowoczesne obiekty, pomimo podwojenia oferty w ciągu ostatnich 10 lat, pokrywają obecnie zapotrzebowanie zaledwie 1% osób studiujących naszym kraju, komentuje Karolina Furmańska, Ekspertka ds. Sektora Living w Cushman & Wakefield.
Większość z tych obiektów jest przestarzałych, a tylko nieliczne budynki były na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat kompleksowo remontowane i modernizowane. Dodatkowo, aby otrzymać miejsce w akademiku publicznym, musimy spełnić szereg wymogów co do miejsca zamieszkania, studiowania na konkretnej uczelni czy nawet zamożności. Większość studentów, nie mając wyboru, znajduje zakwaterowanie na rynku mieszkaniowym. Z uwagi na rosnące stawki czynszów, wynajem kawalerki czy większego, samodzielnego mieszkania w dużym mieście nie jest rozwiązaniem tanim i dodatkowo jest pozbawione niewątpliwej zalety, jaką w przypadku domów studenckich jest możliwość aktywnego udziału w życiu społeczności akademickiej. Natomiast dla cudzoziemców znalezienie mieszkania na wynajem i podpisanie umowy, często oferowanej wyłącznie w języku polskim, jest szczególnie trudne. To z kolei kieruje uwagę studentów na akademiki prywatne.
Na podstawie danych Cushman & Wakefield wiemy, że na rynku prywatnych akademików w Polsce do dyspozycji studentów oddano do tej pory ponad 11,5 tys. miejsc, a kolejne 6 tys. łóżek znajduje się w przygotowaniu. Na razie prywatne akademiki nie cieszą się u nas taką popularnością jak na przykład w USA, w Wielkiej Brytanii czy w Niemczech, ale rynek szybko się rozwija i budzi coraz większe zainteresowanie inwestorów. W Wielkiej Brytanii liczba miejsc oferowanych w akademikach prywatnych w 2023 r. przekroczyła ponad 60% wszystkich miejsc w domach studenckich. Z roku na rok liczba łóżek powiększa się średnio o prawie 4%, a nadal występuje niedobór ok. 370 tys. miejsc. Równie intensywnie rozwija się ten rynek w innych częściach Europy, dodaje Karolina Furmańska.
Czynsze coraz wyższe
W akademikach publicznych, w porównaniu do roku 2020, miesięczne czynsze za pokoje współdzielone wzrosły o około 12%, podczas gdy za pokoje jednoosobowe – nawet o około 40%, a aktualne stawki wahają się od 280 do nawet 1650 PLN w zależności od liczby łóżek i standardu pokoju. Najniższą, miesięczną stawkę za dwuosobowy pokój (bez prywatnej łazienki) w akademiku publicznym można znaleźć w Łodzi – 320 PLN miesięcznie, podczas gdy najwyższy czynsz za podobny pokój w jednym z warszawskich akademików wynosi 900 PLN.
Najbardziej przyjaznym budżetowo miastem, z przeciętnym miesięcznym czynszem wynoszącym 590 PLN, jest Łódź. Natomiast najdroższą pod tym względem polską aglomeracją jest Wrocław, gdzie czynsze wynoszą średnio 810 PLN miesięcznie. Poznań z kolei oferuje najszerszą gamę opcji cenowych w całej Polsce – czynsze za prywatny pokój w publicznym akademiku wahają się od 610 do nawet 1650 PLN, dodaje Tatiana Murwajowa, Junior Investment Consultant, Cushman & Wakefield.
A co, jeśli brakuje miejsc lub nie przysługuje nam uczelniany akademik? Wprawdzie zgodnie z danymi Otodom Analytics dostępność mieszkań na wynajem systematycznie rośnie i we wrześniu wróciła do poziomu sprzed wybuchu wojny w Ukrainie, ale wcale nie oznacza to, że łatwo o znalezienie atrakcyjnej oferty.
Na bardzo wysokim poziomie, wciąż wyższym niż przed wojną, utrzymuje się aktywność poszukujących oraz rotacja ogłoszeń. Najemcy, którzy w ubiegłym roku w warunkach bardzo okrojonej oferty oraz rosnących stawek czynszów byli w pewnym stopniu pozbawieni wyboru, dziś poszukują mieszkań o atrakcyjniejszych parametrach, a przede wszystkim cenach. Oczywiście nie mogą oczekiwać, że wobec dalszego wzrostu kosztów eksploatacyjnych stawki czynszów zaczną nagle spadać. Mogą się jednak spodziewać, że większa podaż, a tym samym wzrost konkurencji, zwiększy skłonność wynajmujących do negocjacji cen. To wciąż jednak oznacza polowanie na okazję, a nie powrót rynku najemcy. Potwierdzać to może fakt, że mimo istotnego wzrostu podaży nie rośnie czas życia ogłoszenia w serwisie, komentuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.
Jak podaje Otodom średni wzrost stawek czynszów w III kw. 2023 r, wyniósł 10% r/r, a mediana czasu aktywności ogłoszenia spadła do 22 dni wobec 25 dni w II kw. 2023 r.
Należy też pamiętać, że do stawek czynszowych mieszkaniach na wynajem należy doliczyć koszt opłat eksploatacyjnych i mediów. W tych okolicznościach rozwiązanie w postaci pokoju lub łóżka w prywatnym domu studenckim może stać się idealnym rozwiązaniem. Oczywiście, o ile znajdzie się w nim miejsce i pozwoli na to budżet. Warto jednak podkreślić, że czynsze w akademikach prywatnych są nadal atrakcyjne w porównaniu do mieszkań na wynajem (w szczególności, gdy uwzględnimy wszystkie opłaty, które należy uiścić za mieszkanie, czyli koszty energii elektrycznej, gazu, wody, podczas gdy ceny w akademikach są często podane jako all-in). W bardzo nielicznych przypadkach należy uiścić dodatkowe opłaty, które zazwyczaj wynoszą od 200 do 300 PLN miesięcznie. Czynsze poza samym pokojem obejmują ochronę, dostęp do internetu oraz takie udogodnienia, jak np. sale fitness, pralnie, czy nowocześnie urządzone strefy do nauki i relaksu.
Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, najatrakcyjniejsze opcje najmu łóżka w prywatnych akademikach znajdziemy w Lublinie i Łodzi z przeciętnymi czynszami wynoszącymi odpowiednio 1646 i 1832 PLN miesięcznie. Z kolei najdroższym miastem, podobnie jak w przypadku akademików publicznych, jest Wrocław, gdzie średni miesięczny czynsz wynosi 2542 PLN. Natomiast najdroższe, bo kosztujące ponad 4000 PLN miesięcznie pokoje jednoosobowe można znaleźć w Krakowie.
Z danych Cushman & Wakefield wynika, że w ciągu ostatnich trzech lat czynsze w akademikach prywatnych, podobnie jak w publicznych, wzrosły o 44-47%. Tylko w tym roku stawka za pokój jednoosobowy podskoczyła o 17%, a o 19% podskoczył czynsz w pokojach współdzielonych. Jednakże musimy wziąć pod uwagę, że wysokość czynszu zwykle uwzględnia już wszystkie opłaty za media i elektryczność, a to one najbardziej podrożały w ciągu roku, – komentuje Karolina Furmańska.
Miastem wyróżniającym się najbardziej znaczącym, 29-procentowym wzrostem stawek r/r za łóżko w akademiku prywatnym, jest Łódź. Inne miasta, w których odnotowano wyraźny skok czynszów to Poznań (23% r/r), Kraków (22% r/r), Gdańsk (21% r/r), Lublin i Wrocław (po 20% r/r). Z kolei średni wzrost za łóżko w Warszawie wyniósł 11%, a jedynym miastem ze stabilnym poziomem stawek w tym roku były Katowice.
Wzrost popularności prywatnych akademików sprawia, że rynek ten stał się atrakcyjnym obszarem do inwestowania zarówno dla prywatnych inwestorów, jak i dużych przedsiębiorstw. Fundusze inwestycyjne, coraz śmielej lokują powierzony im kapitał w tym sektorze. W Polsce, podobnie jak w innych częściach Europy zwiększa się skala inwestycji w tym segmencie, a same zapowiedziane w mediach projekty zakładają budowę w przeciągu najbliższych 2-4 lat ponad 6 tys. miejsc w projektach studenckich. Można się spodziewać, że kolejne kilka tysięcy wciąż pozostaje tajemnicą handlową i zostanie wprowadzone na rynek w ciągu najbliższych 5 lat, podsumowuje Karolina Furmańska.
