- W pierwszym kwartale 2020 roku popyt brutto wyniósł 138 900 mkw., co oznacza spadek o 0,5% w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 roku.
- Do użytku oddano tylko jeden budynek biurowy o powierzchni 6 700 mkw.
- Wolumen inwestycyjny w warszawskim sektorze biurowym wyniósł 438,6 milionów EUR i był wyższy o 44% w stosunku do analogicznego okresu w poprzednim roku.
- Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 7,5%.
- Stawki bazowe w najlepszych lokalizacjach nie uległy zmianie i utrzymały się na poziomie 24 EUR/mkw./miesiąc.
- W chwili wprowadzenia ograniczeń związanych z pandemią większość transakcji była już sfinalizowana, więc skutki obecnej sytuacji na popyt będą widoczne dopiero w kolejnych kwartałach.
Spis treści:
Popyt
Popyt brutto w pierwszym kwartale 2020 roku wyniósł 139 800 mkw. i był niższy o 0,5% w porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku. Aż 55% wszystkich zawartych umów najmu stanowiły nowe umowy, a ekspansje i renegocjacje – odpowiednio 14% i 31%. Popyt netto w pierwszym kwartale wyniósł 95 200 mkw. i był o 5% niższy niż w analogicznym okresie w 2019 roku. Ponadto, aż 28% wszystkich nowych umów zawartych w ostatnich trzech miesiącach stanowiły umowy przednajmu.
Obecna sytuacja w niewielkim stopniu wpłynęła na liczbę zawartych umów w pierwszym kwartale, ponieważ pierwsze ograniczenia, mające na celu powstrzymanie rozprzestrzeniania się pandemii COVID-19, wprowadzono dopiero 18 marca, a znacząca większość transakcji, planowanych na pierwszy kwartał, została do tego czasu sfinalizowana lub była na ostatnim etapie procesu transakcyjnego. Dopiero w kolejnych kwartałach zobaczymy realny wpływ obecnej sytuacji na stronę popytową rynku, ponieważ rynek nieruchomości reaguje z dużo większym opóźnieniem na wszelkie zmiany w gospodarce. Niemniej jednak mocne fundamenty sektora biurowego w Warszawie, przy jednoczesnym braku ryzyka nadpodaży i aktualnie niskich wskaźnikach pustostanów, powinny umożliwić rynkowi stosunkowo szybki powrót do równowagi po spowolnieniu – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Cushman & Wakefield.
Podaż
Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszym kwartale 2020 roku powiększyły się o 6 700 mkw. i wyniosły 5,59 mln mkw. Jedynym projektem biurowym oddanym do użytku był pierwszy budynek wchodzący w skład kompleksu Varso Place. Poza powierzchnią biurową znajdzie się w nim czterogwiazdkowy hotel NYX należący do sieci Leonardo Hotels. Cały kompleks będzie oferował łącznie około 116 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej do wynajęcia.
Według szacunków firmy Cushman & Wakefield na koniec marca 2020 r., w budowie znajdowało się ponad 765 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego w samym 2020 roku planowanych do oddania jest 343 700 mkw.
Warto zaznaczyć, że aż 73% całkowitej powierzchni biurowej planowanej do oddania w 2020 roku jest już zabezpieczona umowami przednajmu. Dodatkowo, aż 12 z 16 tych projektów ma podpisane umowy przednajmu, co pozwala zakładać, że większość z nich zostanie ukończona. W dłuższej perspektywie obecna sytuacja wpłynie jednak na decyzje deweloperów o rozpoczęciu realizacji projektów planowanych do oddania na lata 2022-2023, co może doprowadzić do luki podaży w tym okresie – mówi Katarzyna Lipka-Nawrocka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield
Wskaźnik powierzchni niewynajętej
Po rekordowym pod względem aktywności najemców 2019 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej w pierwszym kwartale 2020 roku utrzymał trend spadkowy i wyniósł 7,5%, co odpowiada spadkowi o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym oraz 1,7% w ujęciu rocznym. Wskaźnik absorpcji netto, który pokazuje tempo absorpcji powierzchni biurowej, wyniósł 22 800 mkw., co jest wartością ponad trzykrotnie wyższą niż podaż nowej powierzchni biurowej w tym okresie.
Czynsze
Stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie w strefie centralnej wyniosły 24 EUR/mkw./miesiąc, a w strefie Poza Centrum wyniosły 15 EUR/mkw./miesiąc i nie uległy zmianie w porównaniu do ubiegłego kwartału.
Prognozy
Eksperci firmy Cushman & Wakefield zaznaczają, że ze względu na szybko zmieniającą się sytuację trudno jednoznacznie przewidzieć wpływ, jaki pandemia COVID-19 będzie miała na rynek nieruchomości w Polsce.
Polski rząd nie wprowadził do tej pory żadnych przepisów ograniczających prace budowlane. Niemniej jednak wydłużenie procesów administracyjnych, ograniczona dostępność pracowników, możliwość przerwania łańcucha dostaw, a co za tym idzie – wzrost kosztów budowy, mogą w krótkim okresie wpłynąć na nieznaczne przesunięcie terminów ukończenia części projektów biurowych będących obecnie w budowie – dodaje Jan Szulborski.
