Oferta deweloperska mieszkań w Warszawie spadła do poziomu z 2010. Czy i kiedy spadną ceny?

0
Warszawa

Wysoki popyt na nowe mieszkania na rynku warszawskim zaowocował w I kw. br. 7% r/r wzrostem sprzedaży. Liczba lokali, których sprzedaż uruchomiono, była najniższa od 6 lat, co sprawiło, że oferta spadła do poziomu z początku 2010 r.

Działający w Warszawie deweloperzy sprzedali w I kw. 2020 r. 6,9 tys. nowych mieszkań, co było wynikiem najlepszym od blisko 2 lat. Wyraźne problemy mieli natomiast z uruchamianiem kolejnych projektów. W pierwszych trzech miesiącach roku do sprzedaży wprowadzili zaledwie 3,7 tys. lokali, prawie o połowę mniej (-48%) niż ostatnim kwartale 2019 r. W konsekwencji, na koniec marca na stołecznym pierwotnym rynku mieszkaniowym w ofercie pozostało zaledwie 13,7 tys. mieszkań. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, ostatni raz tak niski poziom oferty odnotowano w I kw. 2010 r.

Dobra sytuacja w gospodarce nakręcała optymizm nabywców, a niskie oprocentowanie depozytów i relatywnie duża dostępność kredytów uzasadniały aktywność na rynku nieruchomości. Nabywców nie odstraszały nawet ceny, które w ciągu kwartału wzrosły o 3,5 % i zbliżyły się do poziomu 11 tys. zł/mkw. W ciągu dwóch lat średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie wzrosła z 8,7 tys. zł/mkw. do 10,9 tys. zł/mkw., czyli o 25%.
Jak podkreślają eksperci na wyniki pierwszego kwartału na rynku mieszkaniowym praktycznie nie miały wpływu okoliczności związane z pandemią, natomiast zatrzymanie czy istotne ograniczenie liczby transakcji, jakiego doświadczyliśmy w ostatnich tygodniach marca i kwietniu, może mieć wbrew pozorom również pozytywne konsekwencje dla lokalnego rynku.

Schłodzenie przyszło w momencie, w którym dość niebezpiecznie zaczęły rozwierać się nożyce popytowo-podażowe. Trudności deweloperów w uzupełnianiu oferty i coraz śmielsze zakupy inwestycyjne przy rosnących bardzo wyraźnie z kwartału na kwartał cenach coraz wyraźniej zaczęły kierować rynek w stronę klasycznej bańki. Ta na szczęście w najbliższym czasie się nie pojawi. Nie oznacza to, że działające na warszawskim rynku firmy nie odczują w nadchodzących miesiącach skutków pandemii, ale wychodzenie z okresu turbulencji może mieć dzięki niskiej ofercie łagodniejszy przebieg. – komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL

Mniejsza oferta, mniejsze ryzyko

Pierwszym nieuniknionym efektem, jakiego zdaniem ekspertów JLL należy się spodziewać w nadchodzących miesiącach, będzie zwiększona liczba tzw. zwrotów. Nabywcy, którzy nie podpisali jeszcze umowy deweloperskiej u notariusza – a części tych, którzy mieszkanie wybrali i zarezerwowali w lutym i marcu, plany te pokrzyżowała tzw. narodowa kwarantanna – wciąż mają otwartą drogę, by z tej transakcji się wycofać.
Można oczekiwać, że w pierwszej kolejności z tej możliwości skorzystają nabywcy inwestycyjni, szczególnie ci, którzy celowali w najem krótkoterminowy. Innych może do tego zmusić polityka banków, które zaostrzyły warunki przyznawania kredytów. To wciąż jednak zaledwie ułamek tego, co deweloperzy mają obecnie w procesie realizacji, a przy pogłębiających się problemach z uruchamianiem nowych inwestycji i wyjątkowo niskiej jak na warszawski rynek ofercie, zjawisko to może zostać zniwelowane przez wciąż wysoki popyt w pozostałych grupach nabywców. – komentuje Katarzyna Kuniewicz

Dla rozwoju sytuacji rynkowej istotna jest przede wszystkim wielkość oferty w relacji do potencjału sprzedaży oraz poziom przedsprzedaży, zwłaszcza w inwestycjach znajdujących się w początkowej fazie realizacji. Z danych przedstawionych przez JLL wynika, że sytuacja w branży wygląda nieźle. Na koniec marca poziom przedsprzedaży w inwestycjach, które zostaną oddane do użytkowania nie wcześniej niż za rok od chwili badania, był najlepszy od 2008 roku. Sytuacja w Warszawie, gdzie nabywców znalazło 53% mieszkań w tego typu projektach, była najkorzystniejsza spośród sześciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Nie grozi nam zatem analogiczny do obserwowanego w latach 2009/10 skokowy wzrost puli gotowych niesprzedanych mieszkań, które ciążą w portfelach deweloperów i stawiają pod znakiem zapytania ich przyszłość.

Oczywiście nie można zakładać, że dla wszystkich firm działających na warszawskim rynku kryzysowy scenariusz będzie podobny. To zależy od kondycji finansowej poszczególnych spółek i strategii ich właścicieli. Sytuacja firm będzie zależała od kompozycji portfela realizowanych inwestycji, finansowania, z którego firma korzysta, w tym w szczególności charakterystyki zobowiązań takich jak obligacje korporacyjne, rezerw gotówki i dostępności do kapitału właścicielskiego. – dodaje Katarzyna Kuniewicz

Kiedy spadną ceny?

Poprzedni kryzys na rynku mieszkaniowym uczy, że w pierwszych miesiącach najszybciej spada nowa podaż, potem popyt, a dopiero na końcu ceny. Jednak oczekiwanie, że inwestycje wprowadzane przez deweloperów do sprzedaży w najbliższych miesiącach będą tańsze, nie jest pozbawione słuszności. Przede wszystkim dlatego, że nowo wprowadzane projekty nie mogą być już kierowane głównie do nabywców inwestycyjnych. Ta grupa popytowa wycofała się z rynku jako pierwsza. Prędzej jednak należy spodziewać się zmiany geografii podaży i zwiększenia aktywności deweloperów w peryferyjnych dzielnicach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach, niż wyjątkowych okazji na Woli, Mokotowie czy Pradze. – zaznacza Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL

Zdaniem ekspertki w kolejnych kwartałach 2020 roku będziemy mieli najprawdopodobniej do czynienia przede wszystkim z obroną obecnego poziomu cen połączoną z dyskretnymi obniżkami, ukrywanymi niekiedy w promocjach sprzedażowych – zwłaszcza w inwestycjach o wysokim poziomie przedsprzedaży. Wobec wysokiej ceny w pierwszym kwartale i braku aktywności w kolejnym, przeciętna cena ofertowa mieszkań dla całego roku – w realistycznym scenariuszu – utrzyma się na poziomie zbliżonym do tego z poprzedniego roku. W 2021 roku zacznie się proces „oficjalnej” redukcji cen, głównie za sprawą wejścia do oferty nowych inwestycji, w większości realizowanych w niższym standardzie wykończenia i mniej prestiżowych lokalizacjach.

Więcej na temat warszawskiego rynku mieszkaniowego oraz innych sektorów stołecznego rynku nieruchomości znaleźć można w najnowszym raporcie firmy JLL „Warsaw City Report”.