Drugi kwartał 2020 roku to kwartał, na którego koniec czekało wielu. Wszystko dlatego, że jest to pierwszy okres, gdy rynek w całości funkcjonował w czasie koronawirusa. Podczas tych miesięcy doszło do wielu zmian na rynku mieszkaniowym, choć nie wszystkie wydają się zadowalające, szczególnie dla tych oczekujących mocnego spadku cen w krótkim czasie. Nie ulega jednak wątpliwości, że rynek nie jest już taki, jaki był cztery miesiące temu.
Nieuniknione zmiany
W połowie marca rynek nieruchomości, podobnie jak cały kraj, wszedł w fazę lockdown’u. Mniej więcej do końca kwietnia wyraźnie obniżyła się ilość transakcji, a te, które dochodziły do skutku były kontynuacją procesu sprzedaży rozpoczętego jeszcze w lutym, czy na początku marca. Patrząc na ceny mieszkań pierwszy sygnał wskazujący na możliwy początek zmiany trendu pojawił się w Warszawie. W marcu średnia cena metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w stolicy wyniosła 10,9 tys. zł, co oznaczało symboliczny spadek względem lutego o 0,7%. W kwietniu za stolicą podążyły inne miasta i lekki spadek średniej ceny można było też zauważyć m.in. w Krakowie, Gdańsku czy Gdyni. Zmiany były powolne, ale tak jak wspominaliśmy już wcześniej w naszych komentarzach[1] jest to charakterystyczne dla rynku nieruchomości mieszkaniowych. Kiedy minął lockdown, czyli w maju, rynek mieszkaniowy odżył po okresie zamrożenia. Można powiedzieć, że społeczeństwo przyzwyczaiło się już do funkcjonowania w czasach koronawirusa, minął nieco strach przed spotkaniami. Można było przypuszczać, że wszystko wraca do normy. Jednak nie do końca tak to wyglądało.
W maju obserwowaliśmy zdecydowanie więcej wizyt i spotkań. Kupujący dużo chętniej umawiali się na oglądanie mieszkania, wzrost zainteresowania był wyraźny. Jednak nie możemy interpretować tego faktu jako powrót do sytuacji sprzed pandemii. Ponieważ o ile spotkań jest więcej i nie ma już barier do ich przeprowadzania, o tyle liczba spotkań niekoniecznie musi przekładać się na zawierane transakcje. Nawet jeśli kupujący nie porzucają chęci zakupu nieruchomości, to czas potrzebny na podjęcie decyzji zdecydowanie się wydłużył – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, firmie zajmującej się automatyzacją procesu kupna i sprzedaży mieszkań.
Trudno się dziwić kupującym, skoro dla wielu z nich sytuacja uległa pogorszeniu. A na decyzje o zakupie mieszkania nie mają wpływu wyłącznie konkretne zmiany, jak np. obniżka wynagrodzenia czy trudności związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, ale również naturalna niepewność przyszłości. Niepokój i gorsze nastroje konsumenckie mogą być czynnikiem równie mocno hamującym podejmowanie decyzji o zakupie nieruchomości.
Co się zmieniło dla kupujących mieszkania w pigułce:
- Banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów, wymagany jest wkład własny w wysokości co najmniej 20%
- Najnowsze dostępne na ten moment (06.07.2020) dane BIK wskazują, że w maju liczba kredytów spadła o prawie 29% w porównaniu do maja 2019, natomiast wartość była niższa o 22,4%. Zsumowane dane z okresu od stycznia do maja dają bardziej pozytywny wynik. Spadek liczby kredytów w ujęciu liczbowym wynosi 5,6% natomiast w ujęciu wartościowym mamy wzrost na poziomie 3,8% (duży udział mają w tych statystykach mają decyzje o zakupie podjęte przed atakiem epidemii w I kw. 2020 r.)
- Dostęp do kredytów hipotecznych został ograniczony dla osób pracujących w branżach wrażliwych na social distancing, czyli np. turystyka, gastronomia
- Zaostrzono również kryteria udzielania kredytów dla osób zatrudnionych w formie umowy cywilnoprawnej bądź prowadzących działalność gospodarczą
- Stopa bezrobocia rejestrowanego w maju wyniosła 6%. Możliwe, że wyraźniejszy skok będziemy mogli zaobserwować w danych z lipca (choć są to prognozy), wtedy też zakończy się trzymiesięczny okres wypowiedzenia dla osób, które otrzymały wypowiedzenie w marcu br.
- Zgodnie z danymi GUS nastroje konsumenckie utrzymują się na zauważalnie niższym niż przed pandemią poziomie, co m.in. przekłada się na spadek skłonności do podejmowania decyzji o tzw. ważnych wydatkach
- Obniżka stopy referencyjnej przez RPP do rekordowo niskiego poziomu 0,1% spowodowała spadek opłacalności lokat bankowych (oprocentowanie bliskie 0%). Z tego powodu inwestorzy z gotówką, nie korzystający z innych instrumentów rynku kapitałowego wciąż są zainteresowani nieruchomościami. Jednak chętniej wybierają rynek wtórny niż pierwotny.
W maju dynamicznie, w czerwcu statycznie
Po nieznacznych zmianach cen w marcu i kwietniu w maju można było zauważyć większy niż dotychczas spadek średnich cen ofertowych dotyczących rynku wtórnego. Skala tego spadku miesiąc do miesiąca wynosiła od 0,73% w Gdyni do 3% w Gdańsku. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu ceny spadły o około 2% natomiast w Łodzi o ponad 1,5%.
Czerwiec nie obfitował już w wyraźne zmiany cen za jakie sprzedający chcieli sprzedać swoje mieszkania. Różnica względem poprzedniego miesiąca w największych miastach Polski wyniosła uśredniając 0,5%. Zatem dla wielu miast można użyć określenia, że ceny względem maja nie zmieniły się. Tak było np. w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi. Jedyną mocniejszą zmianą w cenach ofertowych był wzrost o 2% w Krakowie.
Być może sprzedający widząc większą liczbę wizyt w celu prezentacji mieszkania nabrali pewności siebie, jednak same wizyty nie wystarczą jeszcze do zakupu mieszkania, musiałyby się przekładać na transakcje, a z tym jak wiemy jest trudniej. Wydłuża się czas potrzebny do podjęcia decyzji o zakupie, tzn. średni czas trwania mieszkania w ofercie. – mówi Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.pl, firmie oferującej darmowe narzędzie do wyceny mieszkania online.
Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w czerwcu 2020 r.
[1] https://sonarhome.pl/raporty
