Powrót do (nowej) normalności na rynku biurowym w Warszawie

Mateusz Polkowski
Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

W pierwszej połowie roku w Warszawie wynajęto 335 000 mkw. powierzchni. Co ciekawe, popyt w drugim kwartale był znacznie wyższy niż na początku roku. Współczynnik pustostanów wzrósł nieznacznie o 0,1 pp., natomiast w budowie pozostaje 710 000 mkw. powierzchni. Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym w pierwszej połowie 2020 r.

Popyt

Jak wynika z danych JLL, w ciągu ostatnich sześciu miesięcy najemcy podpisali w Warszawie umowy najmu na 335 000 mkw. powierzchni. Oznacza to, że całkowity wolumen pierwszego półrocza jest o 17% niższy w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku.

-Dynamika rynku, co nie powinno być dla nikogo niespodzianką, różni się zdecydowanie od tej, którą znamy z ostatnich lat. Warto jednak zaznaczyć, że wbrew obawom w drugim kwartale popyt na powierzchnię biurową był znacznie wyższy niż w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku. Obserwujemy ożywienie oraz wznowienie tzw. „viewingów” powierzchni biurowych oraz inspekcji inwestycji. Nie wszyscy są w stanie wstrzymywać dłużej swoje decyzje związane z biurem tym bardziej, że duże firmy muszą rozpoczynać aktywne działania z dużo większym wyprzedzeniem, aby zapewnić sobie optymalne rozwiązanie i odpowiednią powierzchnię. Dlatego też pomimo dużej aktywności deweloperów nadal mamy do czynienia z wysokim poziomem przednajmów budynków w budowie. – komentuje Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.

Do największych transakcji pierwszego półrocza należały: umowa przednajmu PZU w Generation Park Y (46 500 mkw.) będąca jednocześnie największą transakcją w historii rynku, umowa typu sale and leaseback na 20 000 mkw. na Mokotowie (DSV) oraz odnowienie umowy i ekspansja w Domaniewska Office Hub (19 800 mkw. Poczta Polska).

Warto zwrócić uwagę na strukturę popytu rejestrowanego od stycznia do czerwca. Największą popularnością cieszyły się Centrum i Mokotów, odpowiedzialne za 74% łącznego zapotrzebowania na biura.

-Uwaga deweloperów skierowana jest w stronę Centrum, gdzie powstaje najwięcej obiektów, a to przekłada się na transakcje przednajmu. Ze względu na dostępność powierzchni w budowie i atrakcyjność lokalizacji aż 87% takich umów zawartych w pierwszej połowie roku dotyczyło budynków znajdujących się w tej części stolicy. – dodaje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Do łask wracają podnajmy

Nowym trendem jest zwiększona podaż powierzchni biurowej przeznaczonej na podnajem. Jest wiele powodów dla których firmy decydują się na takie rozwiązanie, a znaczna część z nich jest konsekwencją strategii przyjętej jeszcze przed wybuchem pandemii.

-Niektóre firmy oferują części swojego biura do podnajmu w celu zaoszczędzenia na dodatkowej powierzchni, którą wynajęły, a jeszcze jej jeszcze nie potrzebują. Część organizacji sprawdza różne sposoby wygenerowania natychmiastowych oszczędności i tylko niektóre z nich rzeczywiście chcą docelowo i długoterminowo zmniejszyć swoje biura. Czy wszyscy będziemy potrzebować mniej powierzchni? Jakie będą nasze biura w przyszłości? Dla większości firm jest dużo za wcześnie, żeby sobie odpowiedzieć na te pytania. Wszyscy o tym myślą, testują i analizują, ale większość deklaruje, że definitywne decyzje będą podejmowane nie wcześniej niż w przyszłym roku. W chwili obecnej udział powierzchni podnajmowanej w całkowitych zasobach Warszawy to ok. 1%. Kluczowe będzie to co się zadzieje w drugiej połowie roku. Kolejnym ważnym trendem w Warszawie jest rosnące zainteresowanie biurami flex – potrzeba elastyczności to teraz wspólny mianownik wielu podejmowanych decyzji. – tłumaczy Anna Młyniec.

Podaż – konkurencja o najlepsze powierzchnie rośnie

Obecnie w budowie znajduje się około 710 000 mkw. biur z terminem oddania do użytku do końca 2022 roku.

– W drugim kwartale w Warszawie oddano do użytku aż 100 000 mkw. powierzchni. Co więcej, podaż w budowie jest już w znacznym stopniu wynajęta – dotyczy to około 70% wolumenu przewidzianego na drugą połowę tego roku, co jest świetnym wynikiem. Ponadto, całkowity wolumen biur w realizacji jest znacząco niższy od tego w pierwszym kwartale, a deweloperzy wydają się być bardziej ostrożni przy rozpoczynaniu nowych projektów. Możemy mieć też do czynienia z przesuwaniem terminów oddania do użytku niektórych inwestycji, co może mieć pozytywny wpływ na równowagę między popytem i podażą. – dodaje Mateusz Polkowski

Rynek inwestycyjny

Wyniki pierwszego półrocza udowadniają duże zainteresowanie inwestorów obiektami biurowymi zlokalizowanymi w Warszawie.

– W okresie od stycznia do czerwca w Warszawie sfinalizowano piętnaście transakcji biurowych o łącznej wartości 746 mln euro. To drugi najlepszy wynik półrocza, jeśli chodzi o tę dekadę. Zainteresowaniem inwestorów cieszyły się zwłaszcza biurowce położone w strefach: zachodnie Centrum, Służewiec i Centralny Obszar Biznesu. – komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Pustostany i czynsze

Współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł do 7,9% na koniec I poł. 2020 r. (5,0% w strefach centralnych i 9,8% poza nimi), co stanowi wzrost o 0,1 p.p. w porównaniu z końcem 2019 r. oraz 0,4 p.p. kw-d-kw.

Niski wakat przekłada się na ograniczoną dostępność opcji najmu w istniejących budynkach, szczególnie w strefach centralnych, przez co wzrasta wolumen przednajmów. Co więcej, możliwe opóźnienia w ukończeniu nowych budynków tylko zwiększą ograniczenia podażowe w Warszawie.

Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum wynoszą od 18 do 24 euro/mkw./miesiąc, a poza nim do 16 euro/ mkw./miesiąc.