Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, ze względu na coraz słabsze perspektywy organicznego wzrostu czynszów w sektorach komercyjnych i prognozowaną dalszą kompresję stóp kapitalizacji na europejskim rynku nieruchomości, w 2020 roku inwestorzy będą skupiać się przede wszystkim na poszukiwaniu odpowiednich aktywów generujących przychody.
„Ograniczona podaż produktów inwestycyjnych wysokiej jakości i nastroje związane z późnym etapem cyklu koniunkturalnego zmuszą inwestorów do większej dywersyfikacji inwestycji, zarówno pod względem sektorów nieruchomości jak i regionów” – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills. „Ze względu na coraz mniejszą dostępność najbardziej atrakcyjnych aktywów inwestycyjnych w tradycyjnych sektorach nieruchomości, w Europie obserwujemy rosnące zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi i alternatywnymi”.
Z powodu trendów demograficznych w Europie i dynamicznego rozwoju centrów miast rośnie zapotrzebowanie na mieszkania, zwłaszcza w przystępnej cenie, a także na prywatne akademiki i domy seniora. „Tego typu aktywa oferują duże możliwości inwestorom zainteresowanym aktywami klasy core oraz poszukującym długofalowych przychodów i perspektyw na coroczny wzrost stawek czynszowych. Nic więc dziwnego, że w 2019 roku sektor nieruchomości mieszkaniowych zajął drugie miejsce na świecie pod względem popularności na rynku inwestycyjnym” – komentuje Marcus Roberts, dyrektor działu europejskich rynków nieruchomości operacyjnych. „W 2020 roku wejście na rynek wielu funduszy inwestujących w nieruchomości operacyjne, w tym szeroko rozumiane nieruchomości mieszkaniowe, zintensyfikuje rywalizację o dostępne produkty inwestycyjne na rynkach już teraz charakteryzujących się ograniczoną podażą. Z tego względu oczekujemy wzrostu liczby transakcji typu forward funding i inwestycji deweloperskich”.
„Z uwagi na brak gotowych nieruchomości w sektorze mieszkań na wynajem i prywatnych akademików już w 2019 roku mieliśmy do czynienia ze wzmożonym zainteresowaniem inwestorów portfelami projektów deweloperskich czy wręcz kupowaniem spółek deweloperskich z myślą o stworzeniu na ich bazie platform dedykowanych tworzeniu mieszkań na wynajem czy akademików. Na bazie zamkniętych i trwających transakcji oczekujemy, że ten trend będzie kontynuowany w 2020 r.” – mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu Corporate Finance & Valuation w Savills Polska.
W 2020 roku inwestorzy będą zobowiązani do opublikowania zasad dotyczących uwzględniania ryzyka dla zrównoważonego rozwoju w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych. Budynki odpowiadają za ponad jedną trzecią zużycia energii w skali globalnej i 40 proc. całkowitej emisji dwutlenku węgla – z tego względu wyzwaniem nadal będzie ustalenie bezpośredniej korelacji pomiędzy wyższym zwrotem z inwestycji a niskim ryzykiem w sferze ESG, czyli w obszarze ochrony środowiska, polityki społecznej i ładu korporacyjnego (z ang. ESG pochodzi od słów – environmental, social i governance). Jednak według Savills w dłuższej perspektywie zasady dotyczące ESG wpłyną pozytywnie na aktywa w sektorze mieszkaniowym, takie jak tańsze mieszkania i domy seniora, obiekty opieki zdrowotnej i placówki oświatowe, ponieważ ze względu na swój prospołeczny charakter nieruchomości tego typu w większym stopniu skorzystają na wprowadzeniu zasad ESG w porównaniu z aktywami innych klas.
Zmiany, które obserwujemy od kilku lat we wszystkich sektorach nieruchomości, sprawiły, że inwestujący w nieruchomości chcą mieć pewność, że będą w stanie dostosować je do nowych technologii, zwłaszcza w okresach niepewności ekonomicznej. Zważywszy na pilne zapotrzebowanie na tańsze mieszkania w miastach europejskich, zmiana funkcji nieruchomości, które nie są dość nowoczesne lub dochodowe, pozostanie realną i rentowną alternatywą dla inwestorów.
Stopy pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu europejskich miast są rekordowo niskie. Ponadto według Savills czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe rosły od 2014 roku średnio o 4-6 proc. rocznie, powodując spadek marży operacyjnej najemców. W związku z tym w okresie niepewności gospodarczej najemcy korporacyjni w takich miastach jak np. Paryż coraz częściej korzystają z oferty operatorów elastycznej powierzchni biurowej. Pomimo kosztu wynajmu takiego biurka, usługi dodatkowe zapewniane w przestrzeni pracy o atrakcyjnym designie wpisują się w ich strategie pozyskiwania najlepszych pracowników. „O modelu biura jako usługi (space as a service) w 2019 roku było bardzo głośno, ale było to już tak naprawdę kolejny bardzo dobry rok dla operatorów elastycznej powierzchni biurowej, których udział w wolumenie transakcji najmu w skali całej Europy wzrósł z 10,5 proc. w 2018 roku do 12 proc. Przypadek firmy WeWork jest dobrym przykładem, że model ten stwarza szanse ale i generuje zagrożenia. Pomimo negatywnego rozgłosu trend ten będzie nieuchronnie zyskiwał na znaczeniu we wszystkich sektorach – co potwierdza niedawny debiut kilku niszowych operatorów na tym rynku” – dodaje Eri Mitsostergiou.
Według prognoz, do 2023 roku udział handlu elektronicznego w sprzedaży detalicznej w Europie Zachodniej wzrośnie do 15 proc. Z tego względu właściciele posiadający dużą sieć sklepów stacjonarnych będą zmuszeni do ich dostosowania do zmieniających się potrzeb klientów. W przekształcanych obiektach pojawiają się m.in. tzw. dark kitchen, czyli restauracje nastawione wyłącznie na dowóz posiłków, sklepy tymczasowe typu pop-up store czy koncepty takie jak food hall. Sieci handlowe są coraz bardziej kreatywne w pomysłach na zmianę wykorzystywanej powierzchni w tradycyjnych obiektach. Ponadto w Europie w odpowiedzi na popyt na powierzchnię magazynową w ramach logistyki ostatniej mili, właściciele parków handlowych położonych w dobrze skomunikowanych lokalizacjach mogą adaptować ich mniej dochodowe części na miejskie obiekty logistyczne, poprawiając przy tym ich efektywność operacyjną.
Dynamiczna urbanizacja i rosnąca gęstość zaludnienia w europejskich stolicach spowodowały w minionej dekadzie rozlewanie się obszarów miejskich. W ich przypadku kluczem do utrzymania sukcesu jest komunikacja. W kilku miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi rozpoczęto realizację inwestycji infrastrukturalnych, które zostaną ukończone w najbliższym czasie, między innymi w Londynie (budowa linii kolejowej Elizabeth Line), Paryżu (budowa linii metra w ramach inwestycji Grand Paris Express) oraz Berlinie (rozbudowa metra U-Bahn i sieci tramwajowej). „Z uwagi na aktywność inwestycyjną tego rodzaju lokalizacjach inwestorzy będą mogli znaleźć w nich nowe możliwości inwestowania, zwłaszcza w miastach, gdzie podaż najbardziej atrakcyjnych aktywów jest niewielka lub są one drogie – w szczególności w Paryżu i Londynie” – mówi Eri Mitsostergiou.
