Wzrost zdolności kredytowej pozwala kupić dodatkowy pokój

0

105 tys. zł – prawie o tyle więcej na zakup mieszkania może dziś pożyczyć trzyosobowa rodzina dzięki zapoczątkowanym prawie trzy lata temu obniżkom stóp procentowych. Kwota ta wystarczy na zakup dodatkowego pokoju nawet w drogiej stolicy – wynika z danych, które zebrał Lion’s Bank.

Kwiecień przyniósł kolejny wzrost zdolności kredytowej statystycznej rodziny. Jest to efekt uwzględnienia przez banki marcowego cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dane za kwiecień br. sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 461,6 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Założyliśmy, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne). Marcowy wynik jest o 44,8 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem, a także o aż o 104,6 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 roku. Ta druga data jest o tyle ważna, że od września rynek zaczął dyskontować mające nadejść obniżki stóp procentowych, co przełożyło się na spadek oprocentowania i rosnące możliwości pożyczkowe.

Dodatkowy pokój dzięki decyzjom Rady

Po niemal trzech latach możliwości zakupowe modelowej rodziny zmieniły się diametralnie. Na przykład w Zielonej Górze za kwotę 104,6 tys. zł, o którą wzrosła przeciętna zdolność kredytowa, można kupić 35 metrów używanego lokalu, a więc modelowa rodzina mogłaby nie tylko kupić większe „M”, ale nawet dodatkową kawalerkę. Z drugiej strony nawet w Warszawie, gdzie ceny mieszkań są wysokie, wzrost zdolności kredytowej odpowiada przeciętnej cenie prawie 15 m kw. używanego lokum. Modelowa rodzina trzy lata temu mogłaby więc kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkanie o jeden pokój mniejsze niż dziś.

Zmiana możliwości nabywczych modelowej rodziny

Lokalizacja

Przeciętna cena transakcyjna

(w zł za m kw. mieszkania używanego)

Powierzchnia możliwa do nabycia za 104,6 tys. zł (w m kw.)

Warszawa

7 058

14,8

Kraków

5 834

17,9

Wrocław

5 194

20,1

Gdańsk

5 014

20,9

Poznań

4 979

21,0

Gdynia

4 604

22,7

Rzeszów

4 582

22,8

Lublin

4 444

23,5

Opole

4 017

26,0

Olsztyn

4 012

26,1

Szczecin

3 937

26,6

Kielce

3 703

28,2

Białystok

3 702

28,3

Łódź

3 490

30,0

Bydgoszcz

3 450

30,3

Katowice

3 348

31,2

Zielona Góra

2 990

35,0

Opracowanie Lion’s Bank na podstawie danych NBP za IV kw. ‘14

 

W rok rata spadła o 165 zł

Bliska rekordowej zdolność kredytowa jest oczywiście pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1335 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,78%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1500 zł, czyli była o 165 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

Ale Uwaga! Trzeba pamiętać, że zadłużając się dziś – przy niskim poziomie stóp procentowych – można co prawda pożyczyć więcej, ale gdy stopy zaczną rosnąć wyższa będzie też comiesięczna rata. Dziś za każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł trzeba do banku oddawać co miesiąc 445 zł. Gdyby stopy procentowe wzrosły do poziomu sprzed obniżek (podstawowa stopa była na poziomie 4,75%, a nie 1,5% jak dziś), rata w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł wzrosłaby do poziomu 639 zł miesięcznie.

Przeciętna marża kredytowa

Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną od czwartego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. przykładowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 461,6 tys. zł, czyli o 104,6 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 1,5%.

Czytaj również:  Polska na pierwszym miejscu wśród krajów z wysoką biegłością języka angielskiego

Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Tax Care wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,47% we wrześniu 2012 r. do 1,78% obecnie, a więc o 0,31 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,11 pkt. proc. Jak widać, wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych.

2015_04_16_wykres_1

600 tysięcy na mieszkanie za 5 tysięcy dochodu

Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? Sześć banków jest skłonnych pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych, a więc ponad 100 razy więcej niż wynoszą miesięczne dochody kredytobiorcy. Są to Raiffeisen Polbank, Alior Bank, Pekao Bank S.A., BNP Paribas Bank, Eurobank i PKO BP. Pierwsza z instytucji skłonna jest nawet pożyczyć hipotetycznym kredytobiorcom ponad 600 tysięcy złotych. Na drugim biegunie są Deutsche Bank Polska, mBank i ING Bank Śląski. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie od 350 do niespełna 400 tys. zł.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 5 tys. zł netto

Bank

Maksymalna kwota kredytu (3-os. rodzina)

Alior Bank

558 130 zł

Bank BGŻ

435 708 zł

Bank BPH*

459 900 zł

Bank Millennium

485 990 zł

Bank Pekao S.A.

552 674 zł

Bank Pocztowy

414 546 zł

Bank Zachodni WBK

455 199 zł

BNP Paribas Bank

521 604 zł

BOŚ Bank

434 000 zł

Citi Handlowy

481 000 zł

Credit Agricole

439 629 zł

Deutsche Bank Polska

350 000 zł

Eurobank

515 395 zł

Getin Noble Bank

463 342 zł

ING Bank Śląski**

399 258 zł

mBank

389 601 zł

PKO BP

515 395 zł

Raiffeisen Polbank

605 000 zł

Źródło: ankiety wysłane do banków na początku kwietnia 2015 r.
Założenia: 3-osobowa rodzina o dochodzie 5000 zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w ratach równych z możliwie niskim wkładem własnym.
* kwota kredytu zawierająca kredytowane koszty (opłaty i prowizje)
** oferta „Niższa marża” z dodatkowym ubezpieczeniem – pakiet życie

 

Przestrzeń do obniżek się wyczerpała, a o podwyżek daleko

Prognozy na najbliższe miesiące sugerują, że raty o ile jeszcze spadną, to już nieznacznie. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową. Wynika z nich, że WIBOR 3M może spaść do poziomu 1,55% w perspektywie 2-3 kwartałów. Kolejne miesiące mogą za to przynieść podwyżki WIBOR-u. W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,72%, a więc wyżej niż dzisiejszy poziom WIBORu (1,65%). Liczby te są o tyle ważne, że składnikiem oprocentowania kredytu mieszkaniowego w Polsce bardzo często jest właśnie WIBOR 3M. W efekcie gdy jest on niższy, raty maleją i odwrotnie.

Powyższe liczby świadczą o wierze graczy rynkowych w utrzymaniu stóp procentowych w 2015, a nawet w 2016 roku na niezmienionym poziomie. Świadczą one także o przewidywanej podwyżce stóp najwcześniej na przełomie 2016/17 – tak przynajmniej rynek wycenia dziś najbardziej prawdopodobny scenariusz.

2015_04_16_wykres_2

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Anna Olesiejuk, Tax Care