W 2020 roku aktywność rynkowa w regionie CEE w znacznym stopniu będzie wynikała z renegocjacji i przedłużeń niż nowych umów najmy czy transakcji typu pre-let – wynika z najnowszego raportu Colliers International pt. „exCEEding Borders Office Snapshot”, w którym firma podsumowuje kluczowe wyniki rynkowe za pierwszy kwartał 2020 roku dla 14 stolic Europy Środkowej i Wschodniej. Zauważalny jest także wzrost liczby oferowanych podnajmów, co wiąże się z częściowym zmniejszeniem zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Można spodziewać się również, że umowy będą poddane dodatkowej weryfikacji przez wynajmujących, banki oraz inwestorów w celu zmniejszenia ryzyka spadku zrównoważonego dochodu.
Reakcje najemców
Najemcy dokonują obecnie weryfikacji swoich strategii w zakresie nieruchomości, co związane jest z popularyzacją pracy częściowo zdalnej. Poszukują też bardziej elastycznych lub hybrydowych rozwiązań, które pozwolą im rozwijać się i zawierać umowy w zależności od potrzeb. Stanowi to pewne wyzwanie dla rynku inwestycyjnego, ponieważ podobnie jak w przypadku wszystkich typów nieruchomości, wartość biurowców w dużej mierze jest uzależniona od poziomu najmu.
Z globalnych badań Colliers wynika, że większość pracowników chciałaby kontynuować pracę zdalną co najmniej 1 lub 2 razy w tygodniu po ustaniu pandemii COVID-19. Wiele firm w Europie Środkowo-Wschodniej rozważa hybrydowe połączenie pracy zdalnej i biurowej z wykorzystaniem oprogramowania do zarządzania projektami, komunikacji rozproszonych zespołów, a nawet zarządzania umiejętnościami w biznesie. Eksperci podkreślają, jak ważne jest, aby przetestować szereg scenariuszy w celu przywrócenia równowagi i dobrania odpowiedniego rozmiaru biura w momencie powrotu. Poradnik Colliers „Rebalance your Workplace Planner” pokazuje organizacjom, jak działać elastycznie i proaktywnie w obliczu nieznanych, zmiennych ekonomicznych i zdrowotnych.
Skutki kryzysu
Niektóre sektory biznesowe zostaną dotknięte przez kryzys bardziej, a inne mniej. Zmiany z pewnością nadejdą, ale tempo oraz globalny i niespotykany dotąd charakter pandemii sprawiają, że bardzo trudno na tę chwilę przewidzieć jej konkretne skutki.
Cały sektor biurowy znajduje się dziś pod silną presją. Większość wynajmujących i najemców prowadzi otwarte negocjacje, aby poradzić sobie w tych trudnych czasach. Najbardziej powszechną praktyką w całym regionie CEE jest odraczanie czynszów i dodatkowe zachęty. W zamian za te ustępstwa umowy najmu są zazwyczaj przedłużane o określony czas.
Spowolnienie dotknęło również rynek inwestycyjny. W dużej mierze wynikało to z ograniczeń podróżowania i miało wpływ na zatrzymanie lub na czasowe wstrzymanie procesów kupna-sprzedaży. W związku z ponownym otwarciem granic eksperci przewidują, że w drugiej połowie roku liczba transakcji zwiększy się.
Rynek biurowy w stolicach regionu CEE – pierwszy kwartał 2020 r.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w 14 stolicach Europy Środkowo-Wschodniej na koniec I kwartału 2020 r. wyniosły prawie 26,4 mln mkw. W pierwszych miesiącach roku deweloperzy oddali do użytku ponad 288 mln mkw. Największymi zasobami nowoczesnej powierzchni biurowej w regionie może pochwalić się Warszawa (5,6 mln mkw.), Budapeszt (3,7 mln mkw.) i Praga (3,7 mln mkw.). Silny wzrost nowej podaży w I kwartale 2020 r. odnotowano w Bukareszcie (78 tys. mkw.), następnie w Belgradzie (48 tys. mkw.) i Budapeszcie (45 tys. mkw.). Rekordowa ilość nowoczesnej powierzchni biurowej w budowie na koniec I kwartału 2020 r. znajdowała się w Warszawie (792,9 tys. mkw.), Budapeszcie (582 tys. mkw.) i Bukareszcie (380 tys. mkw.). Wzrost popytu w porównaniu do 2019 roku odnotowały tylko Ryga i Bratysława. Spadła aktywność na rynku najmu w Warszawie, Pradze, Kijowie, Tiranie i Bukareszcie.
– Pandemia COVID-19 niewątpliwie wpłynęła na rynek biurowy w Polsce. Sytuacja na świecie jest niepewna i zmienia się każdego dnia, dlatego w wielu firmach procesy decyzyjne wydłużają się. Jednak ci najemcy, którym właśnie kończą się umowy najmu, są zmuszeni do dokonania pewnych kroków, dlatego też wiele transakcji nadal trwa. W tym i następnym roku z pewnością możemy spodziewać się wzrostu liczby renegocjacji, które do tej pory stanowiły tylko 33% umów najmu w Polsce. Ze względu na obecną sytuację, najemcy koncentrują się głównie na optymalizacji kosztów i postrzegają relokacje jedynie przez pryzmat potencjalnych oszczędności. Pandemia z pewnością przyczyniła się do zmiany podejścia do pracy zdalnej. Z ankiet przeprowadzonych przez Colliers wynika, że większość osób chciałaby pracować z domu 1-2 dni w tygodniu po zakończeniu pandemii. Wielu z nich nie wyobraża sobie jednak pracy bez bezpośredniej interakcji ze współpracownikami – podczas spotkań lub rozmów przy kawie. W efekcie zmianie ulegnie funkcja biura – stanie się ono miejscem kreatywnym, w którym pracownicy będą spotykać się, aby wymieniać doświadczenia. Spodziewamy się również wzrostu zainteresowania hybrydowymi modelami najmu – powierzchnie wynajmowane na tradycyjne biuro będą uzupełniane o powierzchnie typu coworking/flex w zależności od aktualnych potrzeb organizacji. Na pomoc w zarządzaniu biurem w trakcie i po pandemii przyjdzie także technologia – systemy do rezerwacji biurek, miejsc parkingowych itd. – mówi Paweł Skałba, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers International.
