Bańka na rynku nieruchomości – analiza UBS

0
bank UBS

Badania UBS pokazują, że Monachium jest rynkiem mieszkaniowym, na którym obowiązują najbardziej zawyżone ceny na świecie, a niskie stawki zwiększają ryzyko związane z wystąpieniem bańki spekulacyjnej w strefie euro.

  • W ramach UBS Global Real Estate Bubble Index 2019 analizujemy ceny nieruchomości mieszkaniowych w 24 dużych miastach na całym świecie.
  • Londyn opuszcza terytorium zagrożone wystąpieniem bańki spekulacyjnej, za to Paryż i Frankfurt po raz pierwszy wchodzą do strefy ryzyka.
  • Ceny domów w popularnych dzielnicach Vancouver i Sydney gwałtownie spadły.

Zurych, 30 września 2019 roku – UBS Global Real Estate Bubble Index 2019, coroczna analiza prowadzone przez Chief Investment Office firmy UBS Global Wealth Management, wskazuje na ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej lub znacznego przeszacowania na rynkach mieszkaniowych w połowie wszystkich ocenianych miast.

Ryzyko związane z wystąpieniem bańki spekulacyjnej wydaje się największe w Monachium, a następnie w Toronto, Hongkongu i Amsterdamie. Frankfurt, Vancouver i Paryż znajdują się również na terytorium ryzyka związanego z bańką spekulacyjną, podczas gdy zachwianie równowagi charakteryzuje Zurych, Londyn, San Francisco, Tokio i Sztokholm. Wyceny są przesadzone w Los Angeles, Sydney, Genewie i Nowym Jorku. Z kolei rynki nieruchomości w Singapurze, Bostonie i Mediolanie wydają się być wyceniane według wartości godziwej, podczas gdy Chicago pozostaje niedoceniane.

Madryt, Moskwa i Tel Awiw, po raz pierwszy uwzględnione w tegorocznej edycji badania, charakteryzują zawyżone ceny, a nieruchomości w Dubaju są godziwie wyceniane.

W ciągu ostatnich czterech kwartałów, poziom nierównowagi uległ gwałtownemu wzrostowi, szczególnie w strefie euro; Frankfurt i Paryż to dwa najbardziej znaczące nowe miasta dążące do strefy ryzyka związanego z możliwością wystąpienia bańki spekulacyjnej w porównaniu z rokiem ubiegłym. Natomiast ceny mieszkań w Vancouver, San Francisco, Sztokholmie i Sydney gwałtownie spadły. Londyński rynek nieruchomości znacznie się uspokoił, po raz pierwszy od czterech lat centrum finansowe wyszło z obszaru ryzyka związanego z bańką spekulacyjną. Z drugiej strony, wyniki indeksu w Nowym Jorku i Los Angeles są nieco niższe niż w ubiegłym roku, podczas gdy wyniki w Tokio i Singapurze pozostają prawie niezmienione.

Mark Haefele, Chief Investment Officer, UBS Global Wealth Management/Dyrektor ds. Inwestycji, UBS Global Wealth Management, mówi: „Na poziomie globalnym, niepewność gospodarcza posiada większe znaczenie od skutków spadku stóp procentowych związanych z popytem na mieszkania w mieście. Jednak w niektórych częściach strefy euro niskie stopy procentowe nadal pomagają we wprowadzaniu wycen nieruchomości na obszar ryzyka bańki spekulacyjnej.”

W analizowanych miastach wzrost cen skorygowany o inflację praktycznie zatrzymał się w ostatnich czterech kwartałach. Nieruchomości mieszkalne zostały docenione jedynie w Moskwie, Bostonie i miastach strefy euro. Frankfurt był jedynym miastem, które odnotowało dwucyfrowe wzrosty cen, powszechne na całym świecie w poprzednich latach. Z kolei w Sydney, Vancouver i Dubaju korekty wyniosły ponad 5 procent w porównaniu z poprzednim rokiem.

Claudio Saputelli, Head of Real Estate, UBS Global Wealth Management/ Dyrektor ds. Nieruchomości, UBS Global Wealth Management, mówi: „Ogólnoświatowe załamanie stóp procentowych nie przyniesie ratunku dla rynków mieszkaniowych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w wielu miastach nie jest już głównym wyzwaniem dla kupujących domy. Wiele gospodarstw domowych po prostu nie dysponuje środkami potrzebnymi do spełnienia kryteriów finansowania banków, co naszym zdaniem stanowi jedno z największych zagrożeń dla wartości nieruchomości w centrach miast.”

Matthias Holzhey, główny autor badania i szef Swiss Real Estate Investments w UBS Global Wealth Management, mówi: „Inwestorzy powinni zachować ostrożność, rozważając inwestycje w rynki mieszkaniowe na terytorium zagrożonym wystąpieniem bańki spekulacyjnej. Środki regulacyjne mające na celu ograniczenie dalszego wzrostu spowodowały już korekty na niektórych najbardziej przegrzanych rynkach. Przykładowo, spadły ceny realne we wszystkich czterech najważniejszych miastach z edycji 2016 UBS Global Real Estate Bubble Index. Średnio spadły one o 10% w stosunku do swoich maksymalnych wartości; nie widzimy szans, aby trend miał się odwrócić.”

Czytaj również:  Autonomiczne drony dozorujące pomogą branży ochroniarskiej, która od lat zmaga się z rosnącymi kosztami pracy

Posiadanie nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach świata było pewną drogą do akumulacji bogactwa. Jednak brak opłacalności ekonomicznej prowadzi do pogorszenia atrakcyjności wielu miast i sprzyja przeniesieniu miejsc pracy na przedmieścia. Czynniki sprzyjające nieruchomościom zlokalizowanym w miastach, w tym urbanizacja, rewolucja cyfrowa i ograniczenia sztucznej podaży, nadal utrzymują swoją dobrą pozycję, niemniej prawdziwa aprecjacja cen nie może być dłużej traktowana jako coś oczywistego.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2019 UBS Global Real Estate Bubble Index

Perspektywy regionalne

Zasadnicze stopy ujemne w Szwajcarii

W Zurychu wyjątkowo niskie i wciąż spadające koszty finansowania przyczyniły się do wzrostu popytu, podobnie jak silny wzrost gospodarczy w tym regionie. Ceny mieszkań odbiegały od poziomu średniej krajowej, ale silna lokalna gospodarka łagodziła zwiększenie nierównowagi. Niemniej jednak rynek znajduje się na bardzo zawyżonym cenowo terytorium, a Zurych wykazuje najniższą rentowność najmu spośród wszystkich miast analizowanych w ramach niniejszego raportu. Z tego też względu, ujemne stopy procentowe są kluczem do utrzymania gotowości nabywców do płacenia za nieruchomości na obecnym poziomie.

Zurych wyprzedził Genewę zarówno pod względem ceny, jak i wyniku indeksu. Po wysokiej jednocyfrowej korekcie między 2013 a 2016 rokiem, rzeczywiste ceny w Genewie uległy stagnacji i pozostają poniżej szczytowych cen z końca 2012 roku. Rynek nieruchomości w Genewie jest przeszacowany, ale ponieważ jest on nienasycony, wysoki poziom cen jest uzasadniony w średnim okresie. Miasto nadal czerpie korzyści ze swojego międzynarodowego statusu i stabilności w świetle wzmożonych napięć politycznych na całym świecie.

Europa

Wyniki indeksu wzrosły we wszystkich miastach w strefie euro, jako skutek niskich stóp procentowych. Paryż i Frankfurt znajdują się obecnie na terytorium z możliwością wystąpienia ryzyka związanego z bańką spekulacyjną. W Madrycie i Mediolanie rynek mieszkaniowy odzyskuje siły, ale nadal wydaje się znajdować na wcześniejszych etapach cyklu. W przeciwieństwie do odpowiedników w strefie euro, wyniki indeksu dla Londynu i Sztokholmu spadły w ciągu ostatniego roku. Londyński rynek mieszkaniowy opuścił obszar ryzyka spekulacyjnego, ponieważ ceny uwzględniające poziom inflacji wykazują tendencję spadkową od szczytu z połowy 2016 roku.

USA

W przeprowadzonej przez nas analizie, wyniki indeksu nie wzrosły dla żadnego z amerykańskich miast po raz pierwszy od 2011 roku. Zmiany w przepisach i kwestie związane z przystępnością spowodowały, że ceny domów w Nowym Jorku były niższe od średniej krajowej. Podobnie problemy z przystępnością cenową, napięcia w handlu i malejący popyt zagraniczny na chwilę obecną ograniczyły wzrost cen mieszkań w San Francisco i Los Angeles. Boston nadal znajduje się na terytorium wartości godziwej i korzysta z atrakcyjności regionu dla biznesu i osób o wysokich dochodach. Chicago jest niedoceniane, ale nadal pozostaje daleko w tyle ze względu na rosnące wyzwania fiskalne.

Bliski Wschód

W ciągu ostatnich 30 lat w Tel Awiwie odnotowano najwyższy wzrost cen wśród miast, które omawiamy w tym raporcie. Ceny rosły prawie stale między 2003 a 2017 rokiem. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych spowodował korektę. Ostatnio ceny w większości ustabilizowały się, ale miasto wciąż znajduje się na przeszacowanym terytorium. Ceny domów w Dubaju są bardzo zmienne. Od ostatniego szczytu w 2014 roku ceny zmalały o prawie 35%, a wartość indeksu gwałtownie spadła. Ceny powinny wkrótce znaleźć się na dolnym pułapie. Rynek znajduje się na obszarze wartości godziwej.

APAC

Dynamika rozpalonego rynku nieruchomości w Hongkongu utknęła w martwym punkcie. Słabsze perspektywy gospodarcze spowodowały ostudzenie nastrojów nabywców nieruchomości mieszkalnych. Jednakże rynek pozostaje na terytorium związanym z ryzykiem wystąpienia bańki spekulacyjnej. Do końca pierwszego kwartału 2019 roku ceny w Sydney były o 15% niższe niż w szczytowym momencie, a wzrost kredytów mieszkaniowych osiągnął rekordowo niski poziom. Krótki boom mieszkaniowy w Singapurze, trwający od połowy 2017 roku do połowy 2018 roku, dobiegł końca. Środki regulacyjne ograniczają oczekiwania dotyczące wzrostu cen i utrzymują rynek na terytorium o godziwej wartości.