Styczniowa informacja GUS, prezentująca wyniki budownictwa mieszkaniowego, tradycyjnie dotyczy już kompletnych statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym 2019 roku. Pod względem sprzedażowym był to okres, który rodzimi deweloperzy mogą zaliczyć do nadspodziewanie udanych, zdecydowanie przeczący tezie o słabnącym popycie na mieszkania z pierwszej ręki. Pytanie, jaki był pod względem inwestycyjnym.
Rekordowy potencjał inwestycji rozpoczętych
Pierwszą kategorią gusowskich statystyk budownictwa mieszkaniowego za rok 2019, która może budzić respekt, są dane dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto. Jak się okazało ponownie osiągnęły one historycznie rekordowe poziomy. W roku 2019 licząc ogółem ruszyła budowa ponad 237 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając wynik z 2018 roku o blisko 7 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę 142 tys. lokali, co daje wynik najlepszy w historii i lepszy rok do roku o 8 proc.
Mocno wyśrubowane roczne statystyki nowych budów tym razem są odpowiedzią przedsiębiorców na ponownie wzmożony po okresowym hamowaniu w 2018 roku ruch w deweloperskich biurach sprzedaży. Budowniczy mieszkań na sprzedaż niemal z aptekarską precyzją dostosowują podaż w postaci lokali wprowadzanych do sprzedaży do popytu, którego potencjał jest wciąż znaczący, co nie znaczy, że łatwy do przewidzenia.
Jednak statystyki inwestycji rozpoczętych są pierwszorzędnym wskaźnikiem stanu bieżącej koniunktury rynkowej, a ich rekordowy wymiar mówi sam za siebie.
Rekordowa liczba pozwoleń na budowę
Bodaj jeszcze bardziej optymistycznie prezentuje się sytuacja w kwestii pozyskanych w roku ubiegłym nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W tym przypadku ogólnie ich całoroczny wolumen wyniósł 268,5 tys., poprawiając wynik z roku 2018 o 4,4 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby grubo ponad 167 tys. takich decyzji administracyjnych, co ponownie oznacza wynik rekordowy.
Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda wiec na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nieprzerwanie pozostaje na stałym od miesięcy bardzo wysokim poziomie. Co ciekawe, pomimo licznych wątpliwości co do możliwości utrzymania wysokich parametrów sprzedaży nowych mieszkań w najnowszej historii rynku pierwotnego, determinacja przedsiębiorców w przedmiotowej kwestii nie słabnie ani na chwilę, co jak się okazuje wciąż jest najlepszym z możliwych wyborem.
Mieszkania oddane również na rekordowej fali
Kolejnym aspektem działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W szczególności ostatni miesiąc ubiegłego roku okazał się w tej kwestii rewelacyjny z ogólnym wynikiem blisko 23 tys. lokali, nigdy wcześniej nie zanotowanym w historii pierwotnego rynku mieszkaniowego. To głównie efekt pracy deweloperów, którzy w grudniu ub. roku oddali 14,6 tys. mieszkań, czyli najwięcej w skali jednego miesiąca.
W efekcie w 2019 roku GUS doliczył się ponad 207 tys. lokali ukończonych, czyli – bagatela – o równe 12 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii rola lidera także przypadła deweloperom, którzy rezultatem 131 tys. poprawili wynik z 2018 roku o blisko 17 proc.
Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a wiec okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W związku z tym w kolejnych miesiącach i kwartałach, niezależnie od bieżącej koniunktury, należy oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach.
Perspektywy roku bieżącego pod znakiem zapytania
Pomimo wręcz kapitalnych osiągnieć inwestycyjnych rodzimego pierwotnego rynku mieszkaniowego, bardzo trudno jest przyjąć założenie bezwarunkowej kontynuacji podobnej tendencji w roku bieżącym. Rynek sprawia wrażenie dość mocno już przegrzanego, a wiec takiego, któremu przydałby się nieco dłuższy odpoczynek od pogoni za rekordami kolejnych budów, pozwoleń i sprzedaży nowych mieszkań.
Coraz mocniej niepokojącym zjawiskiem są nieprzerwanie, choć już z nieco hamującą dynamiką rosnące ceny, bezkrytyczny pęd do inwestycji w mieszkania jako absolutnie pewnej lokaty oszczędności i kapitałów, czy wreszcie coraz powszechniejsze przekonanie o braku jakichkolwiek przesłanek do odwrócenia tendencji rynkowej.
Tymczasem tego typu okoliczności odpowiadają raczej symptomom charakterystycznym dla okresów schyłkowych rynkowej prosperity, występującym w czasie kształtowania szczytu cyklu koniunkturalnego. W tej sytuacji rośnie ryzyko cyklicznego przesilenia, które w wypadku materializacji w roku bieżącym wpłynie destrukcyjnie nie tylko na statystyki inwestycyjne pierwotnego rynku mieszkaniowego, ale wszelkie pozostałe parametry stanu koniunktury.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
