Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego poza ścisłym centrum miast oraz zmiana zachowań konsumentów, nastawionych na lokalność życia i zakupów, otwierają nowe możliwości dla najemców z sektora handlowo-usługowego. W efekcie stale rośnie popyt na lokale w osiedlach mieszkaniowych, o czym świadczy m.in. niski współczynnik pustostanów – na poziomie 12%, jak podają eksperci Colliers w raporcie pt. „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkalnych”. Oznacza to, że z 3430 przebadanych przez nich lokali wolnych pozostaje ok. 440 o łącznej powierzchni ok. 4 700 mkw.[1] Większość odznacza się wysoką jakością, są jednak zróżnicowane pod względem powierzchni i infrastruktury. Decydując się na obecność w osiedlach mieszkaniowych, warto więc zwrócić uwagę na kilka aspektów, które przesądzają o tym, że lokal jest atrakcyjny i będzie przyciągać klientów.
Daj się zauważyć
Jednym z czynników decydujących o atrakcyjności lokali użytkowych jest ich widoczność w ciągu handlowym i dostępność dla różnych grup odbiorców. Z badań przeprowadzonych przez Colliers wynika, że aż 99% z przeanalizowanych lokali posiada witryny i bezpośrednie wejścia z ulicy. To lokalizacje wysokiej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków. W niektórych inwestycjach zdarzają się jednak bariery architektoniczne takie jak schody, platformy, podcienie czy mała architektura, które obniżają atrakcyjność powierzchni handlowo-usługowych. Ukryte za nimi lokale stają się słabo widoczne dla potencjalnych klientów oraz niedostępne dla osób, które nie są w stanie swobodnie się poruszać. Wyzwaniem dla tych ostatnich są także pomieszczenia dwupoziomowe, zwłaszcza z piwnicami.
Lokal dla branży
Wybierając lokal, warto także wziąć pod uwagę specyfikę branży, w której działa najemca. Inne potrzeby będzie miała firma z branży medycznej, dla której ważna jest np. dostępność światła dziennego, inne najemca gastronomiczny, dla którego dużą rolę odgrywa możliwość zorganizowania ogródka w sezonie letnim.
Zadbaj o parking
Niewystarczająca liczba miejsc parkingowych, brak zatoczek i podjazdów, które umożliwiałyby zaparkowanie skutera, roweru czy hulajnogi przy sklepach to jedna z najczęstszych bolączek lokali usytuowanych w warszawskich osiedlach mieszkaniowych. Ich brak zamyka możliwość obsługi większej liczby klientów, zwłaszcza tych z dalszych części dzielnicy, a nawet innych części miasta. Jeśli więc zależy nam na poszerzeniu strefy oddziaływania, warto rozeznać się, czy w okolicy lokalu znajduje się jakikolwiek darmowy parking lub zatoczka umożliwiająca chwilowe pozostawienie pojazdu.
Funkcję ponadlokalną, a tym samym atrakcyjność powierzchni, zwiększają także dostęp do komunikacji publicznej oraz rozbudowana infrastruktura drogowa. Na ruch pieszy w warszawskich dzielnicach wpływają przede wszystkim przebieg linii tramwajowych, linii metra i lokalizacja stacji, a na samochodowy – funkcjonujące arterie i obwodnice. Potencjał lokalizacji można więc łączyć z liczbą potencjalnych klientów w strefie oddziaływania i jej osiedlowym lub dzielnicowym zasięgiem. Jak to określić? Wyznaczając strefę czasową.
Strefa pięciu minut
Na potrzeby analizy w raporcie Colliers przyjęliśmy, że akceptowalnym przez klientów dystansem do pokonania pieszo w celu dokonania szybkich zakupów jest 5-minutowy spacer. Wyniki wykazały, że liczba mieszkańców, którzy mogą dojść z miejsca zamieszkania do lokalu handlowo-usługowego w ciągu tego czasu waha się w przedziale od 1 600 do 8 000 i zależy przede wszystkim od gęstości zabudowy, zarówno tej nowej, jak i starej, która graniczy z ulicą handlową. Ponadto liczba mieszkańców ze strefy pięciominutowej, w zależności od wielkości i specyfiki osiedla, stanowi od 12% do 43% wszystkich jego mieszkańców i zależy od tego, w jakiej części osiedla została wytyczona przez nową zabudowę oraz jak ta ulica i jej zabudowa integruje się z pozostałymi budynkami mieszkaniowymi w osiedlu.
Na ten aspekt trzeba jednak patrzeć indywidualnie, ponieważ lokale w ulicach mieszkalnych są ściśle związane z miejscami, w których powstały, ich gęstością zabudowy oraz stopniem zintegrowania z tkanką miejską.
Czy atrakcyjny lokal można zaprojektować na etapie planowania?
Można, a nawet trzeba! Ważne jest, żeby na etapie projektowania parterów handlowych w budynkach mieszkalnych deweloperzy z wyprzedzeniem planowali, jakie usługi czy branże są potrzebne w ich projekcie. Z jednej strony umożliwia to techniczne dostosowanie modułów powierzchni do przyszłych funkcji i zachowanie odpowiednich regulacji prawnych w tym kontekście. Przykładowo, inaczej projektuje się kanały wentylacyjne dla lokalu, w którym będzie restauracja, a inaczej dla usług fryzjerskich. Źle zaprojektowane lokale usługowe wykluczają w przyszłości obecność potencjalnych najemców, co z kolei może się przełożyć na atrakcyjność całej ulicy handlowej.
I w tym miejscu dochodzimy do kolejnego aspektu związanego z planowaniem lokali użytkowych – dywersyfikacji najemców. Zróżnicowanie oferty sklepów i punktów usługowych już na etapie planowania, tzw. „tenant mix”, w przyszłości nie będzie stwarzało dla lokalnych biznesów ryzyka związanego ze zwiększeniem konkurencyjności. Istotne w tym kontekście jest też utrzymanie „zdrowej” proporcji między sklepami sieciowymi a konceptami indywidualnymi. Te pierwsze przyciągają klientów znanym logiem, z kolei koncepty indywidualne tworzą „atmosferę miejsca”, aktywizują i integrują społeczność, co jest niezbędne dla funkcjonowania lokalnej ulicy handlowej i budowania atrakcyjności samych lokali.
[1] Eksperci Colliers przebadali 3430 lokali w 40 ciągach handlowych w 14 dzielnicach Warszawy
Komentarz ekspercki Karola Milczarskiego, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers
