Rynek gruntów mieszkaniowych w 2023 roku wyprzedził sektor przemysłowo-logistyczny, powracając tym samym na pozycję lidera. Wynika to z rosnących oczekiwań związanych z rządowym programem kredytowym oraz zmian w sposobie szacowania zdolności kredytowej, które doprowadziły do szybkiego wyczerpania się podaży nowych mieszkań w dużych miastach. Spowodowało to wzrost zainteresowania deweloperów zakupem działek, a w dłuższej perspektywie może oznaczać nowe możliwości dla rynku nieruchomości.
Grunty mieszkaniowe: dynamiczny wzrost popytu zaskoczeniem dla rynku
Obserwowane w 2023 roku ożywienie na rynku gruntów mieszkaniowych było odpowiedzią na zaskakująco wysoki popyt na mieszkania, który znacząco przewyższył prognozy ekspertów. Zmiany w zasadach obliczania zdolności kredytowej i wprowadzenie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wywołały dynamiczny wzrost możliwości nabywczych konsumentów.
– Wzmożony popyt na mieszkania, wynikający z poprawy sytuacji kredytowej nabywców, zderzył się z wolno rozwijającą się podażą nowych lokali – tłumaczy Dariusz Forysiak, Dyrektor w Dziale Investment Services w Colliers. – Stosunkowo niewielka liczba rozpoczętych projektów budowlanych była odpowiedzią na spowolnienie rynku w 2022 r. i w wyniku braku dostępnej oferty wróciliśmy do rekordowego wzrostu cen nieruchomości. W 2023 roku ceny transakcyjne wzrosły o ponad 10% w większości dużych miast do nawet 20% w Warszawie – dodaje Dariusz Forysiak.
Ceny gruntów mieszkaniowych w stolicy w 2023 roku wynosiły od 350 do 750 EUR/mkw[1]., poza centrum do nawet 2 500 EUR/mkw. w centralnych lokalizacjach. W innych dużych miastach w Polsce wahały się w przedziale od 200 do 900 EUR/mkw.
Limitowana dostępność gruntów mieszkaniowych, szczególnie w atrakcyjnych centrach miast, pchnęła rynek w kierunku rewitalizacji przestrzeni przemysłowo-usługowych i konwersji istniejących obiektów na cele mieszkaniowe, zwłaszcza w segmencie mieszkań na wynajem dla studentów i w tzw. sektorze PRS (Private Rented Sector). Rozwój sektora mieszkań na wynajem dodatkowo otrzymał impuls także w postaci większej otwartości deweloperów mieszkaniowych na szybszą sprzedaż całych budynków, w cenie niższej niż rynkowa. Nie bez znaczenia pozostaje też wdrażana aktualnie reforma przepisów o planowaniu przestrzennym. Coraz bardziej pożądane stają się działki z ważnymi pozwoleniami na budowę i ustalonymi warunkami zabudowy.
– Wprowadzona w 2023 r. nowelizacja przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego ma szansę pomóc zarówno inwestorom, przez skrócenie i uproszczenie procedury uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę, jak i interesowi społecznemu – ułatwiając gminom osiągnięcie harmonijnego, zrównoważonego rozwoju urbanistycznego – wyjaśnia Krzysztof Chyla, Transaction Manager w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.
Grunty biurowe: stabilizacja mimo wysokiego wskaźnika pustostanów i zmian w preferencjach nabywców
Na rynku biurowym można było zaobserwować stabilizację, nawet mimo wysokiego wskaźnika pustostanów w kluczowych lokalizacjach. Znaczące były koszty związane z utrzymaniem i adaptacją powierzchni biurowych, a preferencje najemców, których pracownicy działali w dużej mierze w trybie hybrydowym lub zdalnym, utrzymywały niskie zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod inwestycje biurowe i usługowe. Ceny gruntów biurowych w Warszawie wahały się między 210–410 EUR/mkw. poza centrum, aż do 380–1400 EUR/mkw. w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W innych dużych miastach cena metra kwadratowego wynosiła od 110 do 310 EUR. W minionym roku znaczącą część rynku stanowiły umowy ekspansyjne i renegocjacje najmów biurowych, a aktywność deweloperska utrzymała się na poziomie zbliżonym do tej, którą można było zaobserwować rok wcześniej.
Grunty przemysłowo-magazynowe: korekta cen i reakcja deweloperów na rosnące koszty
Sektor przemysłowo-magazynowy w 2023 roku charakteryzował się wolniejszym tempem wzrostu i mniejszą liczbą nowych inwestycji niż w latach ubiegłych. Ten trend przełożył się na niższy wolumen transakcji, co z kolei wpłynęło na nieznaczną korektę cenową. W Warszawie koszt metra kwadratowego kształtował się w przedziale 130 do 220 EUR, podczas gdy w pozostałych lokalizacjach województwa mazowieckiego wynosił 60 do 125 EUR. W pozostałych regionach Polski najwyższe ceny zanotowano w Krakowie (40–85 EUR/mkw.) oraz na Górnym Śląsku (35–75 EUR/mkw.), najniższe natomiast w Bydgoszczy i Toruniu (20–50 EUR/mkw.), Rzeszowie (20–55 EUR/mkw.) i Szczecinie (30–50 EUR/mkw.).
Rosnące koszty skłoniły deweloperów do szukania nowych form realizacji projektów, w tym przez partnerstwa w ramach wspólnych przedsięwzięć. Przyczyniło się to do wzrostu produkcji hal magazynowych, szczególnie w ostatnim kwartale 2023 roku, co może sygnalizować nadchodzącą falę zakupów gruntowych w tej branży.
Znaczący rozwój sektora energetycznego na rynku nieruchomości przemysłowych (farm fotowoltaicznych i wiatrowych) stanowi odpowiedź nie tylko na oczekiwane zmiany legislacyjne, ale także na popyt ze strony odbiorców energii. To także wynik coraz częstszych zapytań podmiotów transnarodowych o ten segment w kontekście standardowego produktu inwestycyjnego.
Grunty handlowo-usługowe: duże nasycenie powierzchnią wpływa na brak popytu
Rynek gruntów handlowo-usługowych w dużych aglomeracjach nadal odczuwa efekty nasycenia komercyjnymi powierzchniami handlowymi. Widać to szczególnie w utrzymującej się popularności retail parków oraz średnio– i wielkopowierzchniowych dyskontów z łatwym dostępem dla konsumentów. W połączeniu z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych terenów w centralnych lokalizacjach przyczynia się to do braku popytu na nowe, typowe centra handlowe.
Ceny gruntów handlowo-usługowych w centrum Warszawy oscylowały w 2023 roku w granicach od 410 do 1170 EUR/mkw. Poza centrum kwota ta była znacznie niższa – wahała się od 115 do 525 EUR/mkw. W innych dużych miastach w Polsce przedział cen był dość szeroki – wynosił od 80 nawet do 400 EUR/mkw.
Transakcje na tym rynku zdominowane były przez zakupy średnich i mniejszych działek, szczególnie w miastach liczących od 50 do 100 tys. mieszkańców. Średnie ceny transakcyjne utrzymywały się na podobnym poziomie jak w ciągu minionych 5 lat.
Prognozy dla rynku na 2024 rok
– Ciekawym eksperymentem będzie z pewnością kwestia Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, które mają zastąpić nieefektywną procedurę specustawy mieszkaniowej – przyznaje Krzysztof Chyla z Colliers. – W krótkim terminie zamieszanie wprowadzić może ograniczenie w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy do stref wyznaczonych przez gminę jako „obszary uzupełnienia zabudowy”. Przez to wartość nieruchomości, dla których decyzje wydano na starych zasadach, znacząco wzrośnie – dodaje Krzysztof Chyla.
Obserwowane ożywienie aktywności deweloperskiej na rynku mieszkaniowym i wzrost popytu na działki w sektorze przemysłowym w ostatnim kwartale 2023 r. zapowiadają wzrost dynamiki zakupów i cen gruntów.
Rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych energetyką odnawialną jako alternatywnym produktem komercyjnym ma szansę rozwinąć tę marginalną do tej pory niszę rynkową.
– Pod względem łącznego wolumenu zakupów pozycję lidera utrzyma natomiast sektor mieszkaniowy, a brak podaży działek w atrakcyjnych, wielkomiejskich lokalizacjach ponownie zmobilizuje deweloperów do realizacji złożonych projektów rewitalizacyjnych – podsumowuje Dariusz Forysiak z Colliers.
[1] Dotyczy wartości za 1m2 PUM (w sektorze mieszkaniowym) lub GLA (w sektorze komercyjnym).
