Co dzieje się z cenami mieszkań, kiedy popyt jest tak duży, że może przewyższać podaż? Ceny mieszkań rosną i właśnie pod znakiem regularnych wzrostów cen w Warszawie upłynął cały 2019 rok. Opierając się na danych transakcyjnych jednoznacznie możemy potwierdzić, że średnia cena 1m2 mieszkania w 2019 roku przekroczyła 9 tys. zł i zmierza ku 10 tys. zł.
Rynek wtórny w gąszczu wielu publikacji pozostaje w cieniu rynku pierwotnego Natomiast jest to rynek trudniejszy do zbadania, bardziej rozproszony, mniej mierzalny w porównaniu do łatwości obserwacji działalności i wyników spółek deweloperskich. Rynek tak samo ciekawy i tak samo rozgrzany w ostatnim czasie.
Przeciętna cena transakcyjna mieszkania w 2019 roku wyniosła 9 285 zł/m2. Jeszcze na początku roku, czyli w I kw. 2019 r. dynamika wzrostu cen wynosiła około 10%, jednak kolejne kwartały przyniosły lekkie spowolnienie wzrostu. Zgodnie z badaniami SonarHome tempo wzrostu cen mieszkań z rynku wtórnego zwolniło w 2019 roku do około 6% (2019 vs 2018 r.). Nie znaczy to jednak, że ceny przestaną rosnąć, tutaj dużą rolę odgrywa popyt – czyli kupujący, których do tej pory nie powstrzymuje ogólne spowolnienie gospodarcze kraju.
„Po przekroczeniu granicy cenowej 9 tys. zł/m2 widzimy wyraźne spowolnienie wzrostu w kolejnych kwartałach. Bardzo dobrze to zjawisko odzwierciedla wykres zmiany cen mieszkań od I kw. 2018 r. do IV kw. 2019 roku. Na tej podstawie możemy przypuszczać, że dalsza droga ku 10 tys. zł/m2 jest jak najbardziej możliwa jednak ceny będą rosły wolniej niż dotychczas.” – mówi Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome.
Spis treści:
Średnie ceny transakcyjne 1 m2 mieszkania w Warszawie
* w przypadku wartości dotyczących ostatnich miesięcy 2019 roku zastosowano prognozę wartości z powodu trwającego procesu pobierania danych transakcyjnych z tego okresu.
Ponad 10 tys. zł/m2 już w pięciu dzielnicach
W pięciu warszawskich dzielnicach za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego kupujący zapłacili więcej niż 10 tys. zł. Ceny transakcyjne nominalnie przekroczyły już poziom z poprzedniego boomu na rynku nieruchomości, który miał miejsce w latach 2007-2008. Pozycja liderów pod względem ceny za 1m2 się nie zmienia. Na średnią cenę w stolicy, najmocniej wpływają dzielnice, w których zawierana jest najwyższa liczba transakcji, czyli Mokotów i Wola.
- Śródmieście – 12 404 zł/m2
- Żoliborz – 10 878 zł/m2
- Wola – 10 212 zł/m2
- Wilanów – 10 168 zł/m2
- Mokotów – 10 100 zł/m2
Średnie ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy vs średnia cena 1 m2 w całym mieście
„Najbardziej dynamicznie rosły ceny na Włochach (9%) i Ursusie (10%), Nie bez znaczenia w ich przypadku były wciąż niskie na tle całej Warszawy ceny mieszkań. W 2019 roku za mieszkanie z rynku wtórnego kupujący na Ursusie płacili średnio 7,8 tys. zł/m2 a na Włochach 8,6 tys. zł/m2. Oprócz ceny, która jest jednym z najważniejszych kryteriów, zaletą Ursusa i Włoch są połączenia komunikacyjne z różnych części tych dzielnic: zarówno stacje kolejowe (między innymi Koleje Mazowieckie), połączenia regionalne oraz WKD (Warszawska Kolej Dojazdowa). Kolejnym czynnikiem wpływającym na wyraźne odbicie ceny średniej jest niska wartość bazowa cen w tych dzielnicach w 2018. W takim przypadku przy wzroście cen średnich wartość procentowa rośnie wyraźniej niż w przypadku dzielnic z wysoką wartością bazową w poprzednim roku (czyli np. Śródmieście, Żoliborz)” – komentuje Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.
Wzrost ceny 1 m2 mieszkania w Warszawie w podziale na dzielnice (2019 vs 2018)
Ceny ofertowe rosną nieprzerwanie
Wysoki popyt zachęca sprzedających do podnoszenia cen ofertowych, które rosną systematycznie od dłuższego czasu. Przez ostatnie dwa lata nie było momentu, by trend wzrostowy zatrzymał się chociaż na chwilę. Roczne tempo wzrostu cen w styczniu 2020 było równe 13% (01.2020/01.2019) to o 2 pp. więcej niż w grudniu 2019, kiedy wzrost cen w skali roku wynosił 11%. Przez dwa lata poziom ceny ofertowej w Warszawie wzrósł z 8,5 tys. zł/m2 do 10,5 tys. zł/m2, co daje 24% wzrost.
„Obecnie obniżenie ceny ofertowej mieszkania nie musi być regułą na portalach ogłoszeniowych. Sprzedającym zdarzało się również podnosić cenę w trakcie trwania oferty lub wystawiać to samo mieszkanie do ekspozycji na różnych portalach ogłoszeniowych w różniących się cenach. Jednak na dzisiejszym rozgrzanym rynku wtórnym skłonności sprzedających do negocjacji ceny są niskie i bardzo często cena mieszkania w ofercie nie ulega obniżeniu.”- wyjaśnia Barbara Bugaj
Cykl życia oferty – skrajne przykłady z 2019 r.
- Aż o 35% wzrosła cena ofertowa kawalerki na Woli o powierzchni 20 m2, sprzedający podniósł cenę z 215 tys. zł do 289, 9 tys. zł (czyli z 10,6 tys. zł/m2 do 14,4 tys. zł), mieszkanie było w ofercie przez 45 dni.
- O 28% sprzedający obniżył cenę mieszkania o powierzchni 91 m2 na Dolnym Mokotowie. Cena spadła z 1 mln zł do 720 tys. zł (11 tys. zł/m2 -> 7,9 tys. zł/m2)
Średnie ceny ofertowe 1 m2 mieszkania w Warszawie – styczeń 2020
Pół metra mieszkania za przeciętne wynagrodzenie
Dzięki wzrostowi przeciętnej płacy przez ostatnie dwa lata możliwości nabywcze dla kupujących na rynku wtórnym w Warszawie pozostawały na stabilnym poziomie mimo wzrostu cen mieszkań. Tempo wzrostu wynagrodzeń pozostawało stałe (na poziomie 5%-6% r/r), natomiast wzrost średnich cen 1 m2 lokalu mieszkalnego w 2019 roku nieco złagodniał i również w porównaniu do 2018 roku wyniósł około 6%. Oznacza to, że płace rosły w takim samym tempie co ceny mieszkań, dlatego zmiany wskaźnika możliwości nabywczych były niewielkie. Potencjalny kupujący, zarabiający średnią pensję w Warszawie, planujący zakup mieszkania z rynku wtórnego o powierzchni 50 m2 musiałby oszczędzać całkowitą wysokość swojej pensji przez prawie 8,5 roku. Gdyby powierzchnia mieszkania zwiększyła się do 55 m2 pełną kwotę mieszkania kupujący uzbierałby dopiero po upływie 9 lat i 3 miesięcy, a na mieszkanie o powierzchni 70 m2 musiałby oszczędzać prawie 12 lat.
| przeciętne wynagrodzenie netto | średnia cena mieszkania [zł/m2] | możliwości nabywcze kupujących [m2 ] | |
| I kw. 2018 | 4 344 zł | 8 499 zł | 0,51 |
| II kw. 2018 | 4 325 zł | 8 728 zł | 0,50 |
| III kw. 2018 | 4 254 zł | 8 925 zł | 0,48 |
| IV kw. 2018 | 4 484 zł | 9 201 zł | 0,49 |
| I kw. 2019 | 4 564 zł | 9 276 zł | 0,49 |
| II kw. 2019 | 4 558 zł | 9 228 zł | 0,49 |
| III kw. 2019 | 4 502 zł | 9 272 zł | 0,49 |
| IV kw. 2019 | 4 766 zł | 9 365 zł | 0,51 |
źródło: SonarHome
Co dzisiejsze trendy znaczą dla kupujących i sprzedających? Prognozy na 2020
Dzisiejszy rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest bardzo rozgrzany. Widać to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. O kolejkach do kupna mieszkania, w których ustawiają się potencjalni kupujący mówią zarówno deweloperzy, pośrednicy jak i osoby prywatne sprzedające mieszkanie. Nie ma jednego słusznego scenariusza na to jak zachowa się rynek w bieżącym roku ani w dalszej perspektywie. Dlatego od prognoz ważniejsza jest bieżąca analiza czynników zewnętrznych (makroekonomicznych) wpływających na rynek oraz obserwacja popytu, podaży i tempa wzrostu cen.
Obecne czynniki zewnętrzne wpływające na rynek wskazują jednoznacznie na kontynuację wzrostu cen mieszkań. Dopóki pozostaną one w dotychczasowych trendach, trudno wyobrazić sobie inną sytuację. Należy zauważyć jednak, że w momencie, gdy cena transakcyjna lokalu mieszkalnego w Warszawie przekroczyła 9 tys. zł/m2 dynamika wzrostu nieco wyhamowała. Na tej podstawie można przyjąć założenie, że kolejne wzrosty cen w kierunku 10 tys. zł/m2 mogą być łagodniejsze niż dotychczas. Z drugiej strony tempo zmian cen ofertowych, biorąc pod uwagę najświeższe wyniki ze stycznia 2020, nie słabnie i jest szybsze niż wzrost cen transakcyjnych.
Mimo spowolnienia gospodarczego w ubiegłym roku (wzrost PKB w 2018 = 5,1%; w 2019 = 4%) popyt na mieszkania wciąż pozostawał na wysokim poziomie Prognozowane przez NBP tempo wzrostu w 2020 roku wyniesie około 3%-3,6%[1]. Obserwacja zachowania rynku pozwala stwierdzić, że strona popytowa nie zareagowała na osłabienie tempa wzrostu gospodarki. Początek roku, który zwykle jest spokojniejszy na rynku nieruchomości mieszkaniowych, w 2020 roku wcale spokojny nie jest. Rynek wtórny przeżywa oblężenie szczególnie w segmencie mieszkań o najpopularniejszym metrażu, czyli do 60 m2.
Co może czekać rynek wtórny w najbliższej przyszłości? Czy zbliżamy się do bańki cenowej?
Nastała moda na nieruchomości. Czego z reguły nie przeczytamy w analizach rynku, to tego, że nieruchomości stały się modne. Ważny wpływ na to mają niskie stopy procentowe NBP (nieopłacalność trzymania pieniędzy na lokatach) oraz to, z czym może nie każdy zechce się zgodzić, czyli bogacenie się społeczeństwa. Dlatego rynek wtórny jest tak bardzo popularny, bo tzw. mieszkania używane mają większą popularność wśród inwestorów indywidualnych niż mieszkania z rynku pierwotnego. Wynika to przede wszystkim z szybkiej dostępności lokali.
W krótkim okresie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest kontynuacja wzrostu cen mieszkań, jednak tempo wzrostu w Warszawie może plasować się na poziomie kilku procent. Gdyby z rynku pracy zaczęły spływać słabsze dane o zatrudnieniu, a wzrost wynagrodzeń zatrzymałby się, istnieje możliwość, że popyt na te dane zareaguje szybciej niż na spadek wzrostu gospodarczego, który do tej pory nie miał negatywnego wpływu. Taka sytuacja jednak nie może trwać w nieskończoność i gdyby tempo wzrostu gospodarczego zwolniło do poziomu poniżej 3%, najprawdopodobniej przełożyłoby się to na zmniejszenie popytu. Gdyby pogorszenie warunków gospodarczych postępowałoby łagodnie, mamy większe prawdopodobieństwo na stabilizację cen w pierwszym okresie tych zmian.
Czy na rynku mamy bańkę cenową? Nie dowiemy się o tym, póki ona nie pęknie. Obecny poziom cen jeszcze na bańkę nie wskazuje. To szybkie tempo wzrostu cen mogłoby być przyczyną narastania bańki cenowej. Jeśli utrzyma się ono przez kolejne lata i zbiegnie się z możliwym podwyższeniem stóp procentowych, reakcja rynku może być natychmiastowa. Ryzyko powstania bańki zatem istnieje. Co obecnie jest podobne do poprzedniego boomu? – Historie, brzmiące jak samospełniające się przepowiednie. Mało kto wierzy w to, że trend zmian cen może się kiedykolwiek zmienić. Na początku 2008 roku ceny także miały tylko rosnąć. Zmiana przyszła nagle i to już pod koniec roku, choć główny na to wpływ miał wybuch globalnego kryzysu finansowego. Czy obecnie sytuacja jest inna? Warto przytoczyć pewne fakty. W obecnym cyklu ceny rosły w tempie kilku do kilkunastu procent r/r wobec dynamiki rzędu 40% – 50% r/r podczas poprzedniego boomu. Realnie po uwzględnieniu inflacji oraz wzrostu wynagrodzeń dzisiejsze ceny mieszkań są niższe niż te z poprzedniego boomu. Dlatego mamy jeszcze przestrzeń do kontynuacji wzrostów. Obecnie banki udzielają dużej liczby kredytów, jednak zniknęły wcześniej bardzo popularne kredyty walutowe, a wymagania co do wysokości minimalnego wkładu własnego zostały zwiększone. Kupując mieszkanie na inwestycję i posiłkując się kredytem warto dokładnie policzyć opłacalność takiej inwestycji. Obliczenia należy dokonać nie tylko przy aktualnych warunkach rynkowych, ale również zakładając inne scenariusze, jak np. wzrost raty kredytu w wyniku hipotetycznego podniesienia stóp procentowych. Inwestor, który nie rozumie tych mechanizmów, może doświadczyć w przyszłości niemiłej niespodzianki.
„Przy narastaniu bańki cenowej w 2007 roku możliwości nabywcze kupujących spadły do 0,34 m2. Obecnie wynoszą one 0,51 m2. Aby na warszawskim rynku powtórzyła się sytuacja sprzed 13 lat, wynagrodzenia musiałyby przestać rosnąć, a ceny musiałyby być wyższe od obecnych o 35%” – podsumowuje Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości
Co dzisiejsze trendy znaczą dla kupujących:
Na rynku wtórnym kupujący mają więcej opcji niż na rynku pierwotnym. Istnieje również możliwość negocjacji cenowych i wydaje się, że jest ona większa niż w przypadku nowych mieszkań. Nie oczekuj jednak dużych rabatów. Sprzedający wiedzą, że są dziś w komfortowej sytuacji, bo kupujących jest bardzo dużo. W krótkim czasie nie można raczej liczyć na spadek cen, może się też zdarzyć, że mieszkanie z oferty, która Ci się podobała podrożeje, bo sprzedający oceni, że może to podnieść cenę ze względu na wysokie zainteresowanie. Najczęściej będzie to dotyczyło mieszkań do 60 m2.
Co dzisiejsze trendy znaczą dla sprzedających:
Gwałtowne wzrosty cen zwalniają, ale sprzedawcy nadal mogą spodziewać się mocnego popytu. Popyt jest napędzany z dwóch kierunków. Twój klient albo kupuje dla siebie albo inwestycyjnie. Bez względu na to jak może być to trudne, porzuć sentyment do swojego mieszkania. W ofercie jest wiele przeszacowanych mieszkań. Skutkiem czego długo pozostają one w ofercie i trudno je sprzedać. Porównaj ceny z okolicy, możesz dodatkowo skorzystać z darmowego narzędzia do wyceny online. Mimo tego, że popyt jest wysoki, z podażą na rynku wtórnym nie ma aż tak dużego problemu, jak na rynku pierwotnym. Szczególnie zwróć na to uwagę, gdy Twoje mieszkanie ma większą powierzchnię, czyli taką powyżej 60 m2.
[1] Wypowiedź prezesa NBP Adama Glapińskiego, luty 2020
