Coraz ciężej o własne cztery kąty. Rynek nieruchomości po koronawirusie

mieszkanie mieszkania (1)

Ciasne, ale własne – cztery kąty to wciąż marzenie milionów Polaków. Marzenie, którego realizację będą musieli odłożyć na później, dużo później. Na skutek pandemii banki mocno zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Czy upodabniamy się do naszych sąsiadów, Niemców, których mniej niż połowa posiada własne mieszkanie?

Koronawirus coraz rzadziej pojawia się na pierwszych stronach gazet. Zamiast niego eksperci wykorzystują inny wyraz rozpoczynający się na tę samą literę: kryzys. Wyniki badania, jakie przeprowadziła firma McKinsey, pokazują ponury obraz jego skutków. Prawie dziewięciu na dziesięciu zapytanych menedżerów twierdzi, że ich krajowe gospodarki są w gorszym stanie niż sześć miesięcy temu. Analitycy z McKinsey prowadzą takie badania regularnie. Z historycznych danych wynika, że tak źle nie było od czasu kryzysu finansowego z 2008 r. O tym, że mamy do czynienia z poważnym kryzysem, świadczy fakt, że aż 52% respondentów globalnego badania Economic Conditions Snapshot ocenia, że warunki gospodarcze uległy znacznemu pogorszeniu. Jeszcze w marcu br. takich głosów było zaledwie 10%.

Ma to przełożenie na zachowanie sektora finansowego, głównie banków, które po cichu zmieniły swoją strategię udzielania kredytów hipotecznych i pożyczek na o wiele bardziej restrykcyjną i zachowawczą. – Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w czerwcu liczba zapytań o kredyty hipoteczne spadła o 1/4 w porównaniu z rokiem ubiegłym. Niepewność wkradła się w serca wielu Polaków, którzy z niepokojem spoglądają w przyszłość. Wiele osób straciło pracę lub doświadczyło redukcji wynagrodzenia. Pozostaje również kwestia polityki bankowej, która w ostatnim czasie mocno się zmieniła – mówi Marta Telenda, prezes zarządu firmy Colivia, która jako jedyna w Polsce świadczy usługi w obszarze colivingu.

Kredyt to w Polsce najpopularniejsza metoda finansowania zakupu nieruchomości. Jak pokazują dane z raportu AMRON-SARFiN, w 2019 r. na naszym rynku banki udzieliły ponad 225 tys. kredytów hipotecznych. Ubiegły rok okazał się pod tym względem rekordowy. Również suma zaciągniętych zobowiązań była imponująca i wyniosła prawie 63 mld zł. Wartości te wzrosły w porównaniu z 2018 r. odpowiednio o 6% i 16%.

Pandemia nieufności

Do niedawna jeden z dużych polskich banków reklamował swój kredyt hasłem: “Odważ się spełniać marzenia”. W postpandemicznym świecie może się okazać, że sama odwaga to zbyt mało, potrzeba nam jeszcze stalowych nerwów i sporej gotówki.

Wiele banków zaostrzyło swoje kryteria, ograniczając akceptowalne źródła dochodu we wnioskach o kredyt hipoteczny. Osoby zatrudnione na podstawie umowy o dzieło bądź zlecenia mogą dziś pomarzyć o pozytywnej decyzji kredytowej. Spora część takich wniosków nie jest już nawet rozpatrywana – twierdzi Telenda. Niewiele korzystniej wygląda sytuacja osób prowadzących własną działalność gospodarczą, również w ramach samozatrudnienia. Także wobec nich banki mocno zaostrzyły kryteria przydzielania kredytów, wydłużając minimalny czas prowadzenia firmy. Wymagane są również dodatkowe dokumenty lub wyższe przychody.

Zmiany dotknęły także minimalny wkład własny, jaki wymagany jest do zaciągnięcia kredytu na zakup nieruchomości. Mimo że w 2020 r. w teorii wynosił on 20%, to klienci często wpłacali połowę tej wartości, tj. 10%, a pozostałą część zabezpieczali ubezpieczeniem niskiego wkładu. – Chociaż głośno się o tym nie mówi, to jeżeli liczymy na pozytywną decyzję kredytową, powinniśmy zapomnieć o takim zabiegu i przygotować co najmniej 20% całkowitej kwoty zakupu – nieoficjalnie przyznaje pracownik jednego z banków. To wciąż optymistyczny scenariusz, coraz częściej słychać bowiem głosy, że w praktyce wkład własny powinien wynosić około ⅓ ceny zakupu nieruchomości.

Równocześnie banki skutecznie zniechęcają do zaciągania hipotek rekordowo wysoką marżą, która już na samym początku kontaktu ze światem finansowania zewnętrznego potrafi zabić cały entuzjazm. Niewielkie to pocieszenie, że stopa WIBOR jest obecnie bardzo niska, gdyż jej zmienny charakter może zwiastować poważne podwyżki w przyszłości, a co za tym idzie – wzrost miesięcznej raty, jaką płaci kredytobiorca.

To nie koniec złych wieści dla potencjalnych kredytobiorców. Również sam scoring, czyli ocena wypłacalności klienta, która dokonywana jest przez oprogramowanie bankowe, określające stopień ryzyka na podstawie wprowadzonych w formularzu danych, w wyniku pandemii stał się znacznie bardziej agresywny. Oczywiście ze względu na tajemnicę bankową informacja ta pozostaje tajna, jednak zewsząd dochodzą do nas informacje, że osoby, które wnioskowały o hipotekę, zostały odprawione z kwitkiem i prośbą o powrót w przyszłości. Może to mieć również związek z tym, że specjaliści od ryzyka bankowego opracowali nowe rekomendacje dotyczące podziału na bardziej i mniej bezpieczne grupy zawodowe. Przedstawiciel handlowy lub marketer z pewnością będą mieć ciężej niż prawnik czy osoby zatrudnione w administracji państwowej, których posada jest bardziej stabilna.

Bezdomny jak… Niemiec?

Czy taka sytuacja doprowadzi rodzimy rynek nieruchomości do formy, jaką ma on za naszą zachodnią granicą? Niemcy plasują się na drugim miejscu, zaraz po Szwajcarii, biorąc pod uwagę najniższy odsetek właścicieli domów we wszystkich krajach OECD (Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju). Wynika to z polityki mieszkaniowej obranej przez niemiecki rząd, która zachęca do wynajmu. Władze naszych zachodnich sąsiadów realizują odmienną strategię niż chociażby Polacy. U nas, jak i w wielu innych krajach, rządy interweniują na rynkach mieszkaniowych, aby stworzyć warunki zachęcające do posiadania własnego domu. Eksperci z Deutsche Bundesbank, analizując sytuację rynku mieszkaniowego w Niemczech, zastanawiają się jednak, jakie konsekwencje w przyszłości przyniosą działania nastawione na wspieranie koniunktury na zakup mieszkalnych nieruchomości. Czy państwa rzeczywiście powinny zachęcać do zakupu własnego lokum, nawet jeżeli obarczone jest to drogim kredytem? Specjaliści niepokoją się ewentualnymi konsekwencjami i w specjalnym raporcie rozważają wpływ tych praktyk na ogólny dobrobyt społeczeństwa. Jako jeden z możliwych efektów ubocznych wskazują powstanie społecznych nierówności. – Ciężko jest coś takiego przewidzieć, natomiast w statystykach OCED wyraźnie widać pewną korelację. Wynika z nich, że kraje o stabilnej i silnej gospodarce, które mogą stanowić dla nas pewien wzór do naśladowania, takie np. jak wspomniane Niemcy, ale również Szwajcaria czy Austria, jednocześnie są liderami w zestawieniu państw o najwyższym procencie wynajmowanych nieruchomości – zwraca uwagę Marta Telenda z Colivii. W porównaniu z naszymi zachodnimi sąsiadami, gdzie ok. 45% gospodarstw domowych może cieszyć się własnym aktem własności, w Polsce wskaźnik ten wynosi blisko dwukrotnie więcej, tj. 84%.

Trzecia opcja

Wydawać by się mogło, że poza kupnem i wynajmem nie istnieje żadna sensowna alternatywa. Nic bardziej mylnego. Biorąc pod uwagę zmieniające się potrzeby społeczeństwa, związane nie tylko z koniecznością posiadania “własnego kąta”, ale również z aspektami społecznymi, wzrasta zainteresowanie colivingiem. – Współczesny coliving to ewolucja różnych koncepcji, dlatego ciężko jest wskazać jeden przełomowy moment, który zapoczątkował ten trend. Podobny projekt realizowano w Danii w latach sześćdziesiątych. Innym przykładem koncepcji wczesnego colivingu jest słynna minimalistyczna wspólna przestrzeń życiowa o nazwie Isokon, która powstała w Londynie w 1933 r. Jednak sama koncepcja jest wynikiem zmieniających się potrzeb społeczeństwa – tłumaczy Marta Telenda. Prowadzona przez nią firma posiada już jeden coliving usytuowany w centrum Poznania, gdzie niebawem planuje otwarcie kolejnej lokalizacji. W planach ma również realizację podobnych projektów w innych polskich miastach. Telenda twierdzi, że wspólne życie szczególnie interesuje millenialsów, którzy mają inne wartości i oczekiwania w stosunku zarówno do życia towarzyskiego, jak i kariery zawodowej, niż starsze pokolenie baby boomers. – Kto z nas nie marzył o życiu, jakie wiedli bohaterowie serialu Friends? Coliving jest odpowiedzią na to pragnienie. Z jednej strony oferuje prywatność i własną przestrzeń, z drugiej – pewien rodzaj wspólnoty i przestrzeń współdzieloną, w której znajduje się np. ekspres do kawy czy Playstation – wymienia prezes zarządu Colivii.

Coliving jest również odpowiedzią na poważny problem, jakim jest epidemia samotności, leżącej u podstaw wielu problemów psychicznych, z jakimi zmaga się współczesne społeczeństwo. Według badań amerykańskiego urzędu statystycznego, młodzi dorośli częściej narzekają na odosobnienie niż starsze grupy wiekowe. Niedawno przeprowadzone badanie wykazało, że prawie 10% osób w wieku od 16 do 24 lat czuło się „zawsze lub często” samotne. To ponad trzykrotnie więcej niż u respondentów w wieku 65 lat i starszych. Jednocześnie mamy też do czynienia z najwyższym wynikiem spośród wszystkich grup wiekowych.

Człowiek nie może obejść się bez drugiego człowieka, musi zaspokoić swój straszliwy głód braterstwa – tak brzmiały słowa Alberta Camusa. Dzielenie przestrzeni życiowej w ramach instytucji colivingu to zupełnie nowy sposób myślenia o relacjach i mieszkaniu. Mieszkańcy wspólnoty to niejednokrotnie dobrze sytuowani ludzie, którzy realizują się zawodowo, za co otrzymują sowite wynagrodzenie. Artyści, przedstawiciele wolnych zawodów, amatorzy tzw. slow travel czy cyfrowi nomadzi świetnie odnajdują się w tym koncepcie i zapewniają sobie dzięki temu radość życia. To ludzie, którzy przede wszystkim cenią sobie to, czego kupić nie można, niezależnie od liczby zer na koncie – obecność drugiego człowieka. Często w ramach colivingu mieszkają np. z managerami wyższego szczebla. Taka różnorodność jest źródłem wielu inspiracji, pobudza kreatywność, sprzyja swobodnej wymianie myśli, przez co pomaga poszerzyć światopogląd. Ostatecznie jest również doskonałym lekiem na samotność.