Czwarte urodziny Mieszkania Plus, niestety bez fajerwerków…

Zdjęcie Jarosław Jędrzyński
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Program Mieszkanie Plus oficjalnie został powołany do życia uchwałą Rady Ministrów z dnia 27 września 2016 roku, jako zasadniczy filar Narodowego Programu Mieszkaniowego. Pozostaje kwestią, jak dalece dotychczasowe osiągnięcia tej rządowej inicjatywy w czwartą rocznicę jej misji spełniają złożone obietnice dachu nad głową dla tysięcy młodych Polaków, głównie tych wykluczonych z rynku nieruchomości.

Potencjał średniego dewelopera

Po czterech latach prób i błędów na chwilę obecną program Mieszkanie Plus przybrał formę z podziałem na dwie części. Pierwsza – komercyjna albo rynkowa, realizowana jest przez spółkę Polski Fundusz Rozwoju Nieruchomości (PFRN), i jakiś czas temu przybrała nomen omen nazwę Mieszkania dla Rozwoju. Druga część to segment społeczny realizowany przez Ministerstwo Rozwoju. Pytanie, jakimi sukcesami mogą po czterech latach intensywnych działań pochwalić się oba filary rządowego programu mieszkaniowego.

Według najnowszych danych w ramach części rynkowej rządowego programu do dziś wybudowanych zostało 1017 mieszkań w sześciu lokalizacjach (Jarocinie, Białej Podlaskiej, Kępicach, Kępnie, Wałbrzychu, Gdyni). Z kolei w trakcie budowy pozostaje 1661 mieszkań w siedmiu lokalizacjach (Świdnik, Dębica, Mińsk Mazowiecki, Kraków, Katowice, Łowicz, Radom).

Poza tym wyłonieni zostali już generalni wykonawcy lub trwają postępowania przetargowe na ich wybór dla inwestycji w Zamościu, Toruniu, Sianowie, Oławie, Nowym Targu oraz Zgorzelcu – w sumie na 1079 lokali.

Jak podsumował portal RynekPierwotny.pl w efekcie po czterech latach misji Mieszkania Plus dorobek jego segmentu komercyjnego, de facto jedynej dotąd wartości dodanej rządowego programu to  3757 lokali na różnych etapach realizacji, od oddanych do użytkowania począwszy, a na planowaniu przetargów na wybór wykonawców skończywszy. Można to porównać z potencjałem operacyjnym pojedynczego dewelopera o mniej niż przeciętnej kapitalizacji. Podobne też znaczenie dla rozwoju rodzimej mieszkaniówki należy na chwilę obecną przypisać zatrudniającemu około 300 osób, państwowemu quasi-deweloperowi PFR Nieruchomości S.A., a więc całemu filarowi rynkowemu flagowej inicjatywy mieszkaniowej obecnego rządu.

Kropla w morzu potrzeb

Do powyższych wyników – przynajmniej teoretycznie – dochodzą osiągnięcia części społecznej Mieszkania Plus. Nie jest ona jednak podmiotem Narodowego Programu Mieszkaniowego powołanym równolegle z nim 4 lata temu, a jedynie zaadoptowanym na potrzeby kreowania statystyk Mieszkania Plus segmentem budownictwa czynszowego, dotyczącego mieszkań komunalnych i społecznych czynszowych, do których państwo niejako obligatoryjnie i w różnych opcjach dopłaca ze środków publicznych praktycznie „od zawsze”. Faktem jest jednak, że w ostatnich latach coraz więcej.

Od czasu powołania do życia Mieszkania Plus w 2016 roku, dopłaty te uległy zauważalnemu wzrostowi. Wg portalu RynekPierwotny.pl w ubiegłym roku wyasygnowano nań rekordowe pół miliarda zł, a wolumeny wybudowanych mieszkań komunalnych oraz społecznych czynszowych wyniosły odpowiednio 1841 i 2472, co oznacza, że były największe od 2011 roku.

Co z tego, skoro nawet zsumowane osiągnięcia obu filarów Mieszkania Plus wciąż kojarzą się bardziej z kroplą w morzu potrzeb niż z powagą instytucji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Co ciekawe, zakłada on do roku 2030 osiągnięcie w kraju unijnej średniej ilości mieszkań na tysiąc mieszkańców na poziomie 435 jednostek, czyli wybudowanie około 2,5 mln lokali. Niestety, jak tak dalej pójdzie, faktyczny udział rządowej inicjatywy w dochodzeniu Polski do mieszkaniowych standardów unijnych będzie zaledwie śladowy, być może nie przekraczający nawet dość słabego poziomu 1 proc.

Gruszki na wierzbie, czyli programowe deja vu

Jak dotąd Program Mieszkanie Plus bardziej niż z budową mieszkań na adekwatną do krajowych potrzeb skalę przede wszystkim kojarzy się z dość licznymi już przeobrażeniami w zaledwie czteroletnim okresie swego funkcjonowania. Niczym w kalejdoskopie ewoluowały i w dalszym ciągu ewoluują założenia, terminologia, prognozy, obietnice, instytucje, ministerstwa, składy zarządów jak i prominenci zań odpowiedzialni. Z kolei na względnie stałym, niestety raczej mało imponującym poziomie wciąż utrzymuje się dynamika programu mierzona wolumenem uruchamianych inwestycji i budowanych mieszkań.

Jeszcze na początku br. szumnie zapowiadaną rewolucją Mieszkania Plus miało być przystąpienie doń na powszechną skalę deweloperów, na specjalnie opracowanych i teoretycznie korzystnych zasadach. Ich meritum stanowiło udostępnianie przedsiębiorcom państwowych gruntów po preferencyjnych stawkach w zamian za przekazanie części mieszkań na nich wybudowanych na konto Mieszkania Plus. Niestety i ta koncepcja nie przetrwała próby czasu, zresztą z bliżej nieokreślonych powodów, by ustąpić miejsca kolejnej. Jakiej?

Tym razem Ministerstwo Rozwoju stawia na samorządy. Teraz to one, a nie deweloperzy mają stać się kołem zamachowym rządowych inicjatyw rozwoju rodzimej mieszkaniówki. Czy są na to widoki?

Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa zakłada tworzenie spółek celowych samorządów z Krajowym Zasobem Nieruchomości, na którego gruntach mają być budowane „tanie mieszkania” na wynajem, tradycyjnie z dojściem do własności. Pytanie, skąd my to znamy.

Głównym założeniem nowej propozycji rządowej jest pomysł dofinansowania gminnych spółek grantem w wysokości 35 proc. kosztów inwestycji oraz 10-proc. opłaty partycypacyjnej wnoszonej przez przyszłych najemców, która otworzy drogę do własności po 25 latach wynajmu. Jak zostało ustalone odgórnie, mieszkania budowane według nowego pakietu mają być tańsze o 30 proc. od deweloperskich, a środki na dofinansowanie samorządów będą pochodzić z Funduszu Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Czas pokaże, czy – jak to określiła minister rozwoju – „wehikuł inwestycyjny mieszkalnictwa społecznego” już niebawem ruszy pełną parą.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl