Pierwszy kwartał tego roku stał pod znakiem wysokiej aktywności najemców z sektora IT. Kolejne miesiące mogą natomiast przynieść przyspieszenie po stronie firm z branży nowoczesnych usług dla biznesu.
IT nakręca popyt
W I kw. bieżącego roku w całej Polsce wynajęto blisko 360 000 mkw., z czego ponad 220 000 mkw. przypadło na główne rynki poza Warszawą. Spośród nich za 28% popytu odpowiadał Kraków, za 22% – Wrocław, a za 15% Trójmiasto. To właśnie na tych trzech rynkach doszło do spektakularnej ekspansji jednej z wiodących na świecie firm technologicznych, która w sumie wynajęła blisko 37 000 mkw. powierzchni biurowej.
W pierwszym kwartale tego roku, 8 z 10 największych transakcji poza Warszawą zostało podpisanych przez najemców z sektora IT, a popyt generowany przez wszystkie tego typu firmy stanowił blisko 60% całkowitej aktywności najemców na rynkach regionalnych. W kolejnych miesiącach niektóre transakcje mogą ulec przesunięciu, warto jednak zwrócić uwagę na możliwy wzrost zainteresowania ze strony firm z sektora BPO/SSC. W ubiegłych latach wielokrotnie udowadnialiśmy już, że polski rynek daje gwarancję utrzymania ciągłości biznesowej oraz pozwala optymalizować koszty. Te dwa aspekty nabierają teraz jeszcze większego znaczenia, a napływ inwestycji z sektora usług oznacza stabilny popyt na biura. – Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL
Ponadto, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2020 roku wolumen umów przednajmu wyniósł prawie 82 000 mkw. Największymi transakcjami tego typu były: wynajem przez Fujitsu Technology Solutions 16 300 mkw. w Fuzji w Łodzi oraz wynajęcie przez firmę z sektora IT 14 500 mkw. w Tertium Business Park C w Krakowie.
Elastyczność w cenie
Pierwszy kwartał roku umocnił na rynkach regionalnych, a zwłaszcza w Trójmieście, pozycję operatorów elastycznych przestrzeni do pracy. To tam miały miejsce wszystkie nowe transakcje najmu dokonane przez operatorów flex, a opiewały one w sumie na niemal 8000 mkw. Największą z nich była nowa umowa New Work w Alchemii IV Neon (4500 mkw.), gdzie zostanie otwarte pierwsze biuro firmy w mieście.
Spodziewamy się, że w długim okresie zainteresowanie tego typu biurami wzrośnie. Elastyczność oferowana przez operatorów, czy to na poziomie samej umowy, czy też gotowości na szybkie przyjęcie nowego najemcy, będzie szczególnie istotna w czasach wzrostu niepewności gospodarczej. Niewykluczone więc, że jeszcze więcej firm będzie otwartych na łączenie najmu tradycyjnego z flexami. – Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL
Podaż ciągle rośnie
W I kwartale na polski rynek dostarczono łącznie 86 500 mkw. nowej powierzchni, w tym blisko 80 000 mkw. na największych rynkach regionalnych. Łączne zasoby powierzchni biurowej to już 11,1 mln mkw., z czego za 5,5 mln mkw. odpowiadają największe rynki poza Warszawą.
W realizacji pozostaje blisko 1,6 mln mkw., z czego 850 000 mkw. biur powstaje w regionach. Najbardziej aktywni są deweloperzy w Trójmieście – gdzie zasoby biurowe osiągną poziom 1 miliona mkw. po zakończeniu wszystkich bieżących budów – oraz w Katowicach i Krakowie. Na razie nie obserwujemy spowolnienia po stronie prac deweloperów, a ewentualne opóźnienia mogą wynikać z ograniczonej dostępności pracowników, funkcjonowania urzędów, czy zaburzeń łańcucha dostaw. – Hanna Dąbrowska, Analityk Rynku, JLL
Do największych ukończonych w I kwartale tego roku projektów biurowych w Polsce należy m.in: kolejny etap kompleksu High5ive w Krakowie – budynek 4 (23 500 mkw., Skanska Property Poland), pierwsza faza Face2Face w Katowicach (19 600 mkw., Echo Investment) oraz Giant Office w Poznaniu (15 300 mkw., Giant Invest).
Rynek inwestycyjny
W okresie od stycznia do marca w całej Polsce sfinalizowano 11 transakcji biurowych o łącznej wartości niemal 620 milionów EUR, co przewyższa, rekordowy dotychczas, wynik z 2006 roku. Największa z zawartych transakcji dotyczyła sprzedaży przez Skanska dwóch budynków kompleksu High5ive, położonych w ścisłym centrum Krakowa.
Powierzchnie niewynajęte i czynsze
Średni poziom pustostanów w Polsce to 8,4%. W Warszawie 7,5% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, natomiast poza nią – 9,4%. Najniższym współczynnikiem powierzchni niewynajętej spośród ośmiu rynków regionalnych cechuje się Trójmiasto (4,1%), a najwyższym Poznań (12,9%).
Obecnie na rynkach regionalnych najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków (13,5 – 15 euro za mkw. miesięcznie), a najniższe Lublin (10,5 – 11,5 euro za mkw. miesięcznie). Z kolei najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum Warszawy wynoszą od 18 do 24 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim do 16 euro za mkw. miesięcznie.
