Koronawirus przewartościuje rynek nieruchomości

0
Michał M. Styś
Michał M. Styś Dyrektor Zarządzający OPG Orange Property Group

Globalna pandemia koronawirusa stanowi dla branży nieruchomości prawdziwy test. Kryzys lepiej przejdą ci, którzy szybciej odnajdą się w nowej sytuacji i będą w stanie się do niej dostosować, dlatego teraz, jak nigdy wcześniej, jest czas na działanie.

Zdaniem Michała Styśa z OPG Property Professionals, aktualna sytuacja odciśnie piętno na wszystkich uczestnikach rynku, bez względu na skuteczność procedur wdrożonych przez władze. – Inwestorzy i właściciele nieruchomości oraz ich najemcy i klienci żyją w symbiozie. Skutki gospodarcze wywołane wirusem, niezależnie od tego, jak długo będą się utrzymywać, już teraz zaburzyły system. Kryzys silnie dotyka sektor handlowy i rozrywkowo-rekreacyjny, w szczególności gastronomię i mieszkania na wynajem krótkoterminowy, lecz nie pozostaje też bez wpływu na hotele, a nawet biura. Dla wszystkich oznacza to konieczność odnalezienia się w nowej sytuacji – podkreśla ekspert.

Jak aktualna sytuacja wypada na tle globalnego kryzysu finansowego sprzed ponad dekady? Zdaniem szefa OPG Property Professionals, zatory płatnicze stanowią realny problem, dlatego ważne jest staranne obserwowanie płynności najemców oraz terminowych realizacji płatności. – W 2008 roku zabrakło pieniędzy w systemie finansowym, w tym wypadku możemy mieć do czynienia z kryzysem w sektorze realnym, ponieważ pieniędzy nie będą miały małe firmy i konsumenci. Oprócz odroczenia terminów płatności zobowiązań podatkowych i składek ZUS oraz nienaliczania ewentualnych odsetek, koniczne mogą się okazać potencjalne ulgi w postaci zawieszenia spłat kredytów i odsetek oraz wydłużania okresów kredytowania nieruchomości. Oznacza to, że dotknięty zostanie także rynek finansowy – wyjaśnia Michał Styś.

Czas próby dla zarządców aktywów

Ekspert dodaje, że aktualna sytuacja stanowić będzie swoisty papierek lakmusowy dla jakości zarządzania aktywami. – W perspektywie krótkoterminowej ucierpi „cash flow” nieruchomości, co spowoduje konieczność rozmowy z bankiem, a w najgorszym wypadku – restrukturyzację długu. W ujęciu długofalowym może niestety zostać utracone długotrwale zaufanie najemców i partnerów, co będzie szczególnie dotkliwe przy nieprofesjonalnie zarządzanych aktywach oraz nieprawidłowo zarządzanym ryzyku związanym z długością umów najmu, nieamortyzowanymi i nierentalizowanymi nakładami na fit-out i okresami zwolnień z czynszu. Kryzys uwypukli znaczenie długookresowych umów instytucjonalnych, zawieranych w formule triple-net, dzięki którym właściciel może przenieść koszty związane z podatkami od nieruchomości, ubezpieczeniami i utrzymaniem nieruchomości na najemców – tłumaczy.

Michał Styś podkreśla jednocześnie znaczenie relacji biznesowych, powołując się na doświadczenia OPG Property Professionals. – Znany amerykański socjolog Enrico Quarantelli powiedział kiedyś: „im gorsza sytuacja, tym lepsi stają się ludzie”. W obliczu kryzysu wartości nabierają więc dotychczasowe relacje z najemcami. Jako profesjonalni zarządzający, posiadający w portfelu najemców nawet z ponad 20-letnim stażem w zarządzanych przez nas aktywach i budynkach, przechodziliśmy już przez trudne momenty, umiejętnie znajdując takie rozwiązania, które pomagały wszystkim stronom wyjść z całej sytuacji możliwie „suchą stopą”. Wykazujemy dużą uwagę wobec firm, koncentrując się na problemach, ale celem jest utrzymanie wartości nieruchomości w perspektywie długofalowej, nieustannie dbając o interes inwestora – dodaje.

Czytaj również:  Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-luty 2020 r.

Wirus przewartościuje rynek nieruchomości

Ekspert podkreśla, że kryzys nie musi dotknąć wszystkich w równym stopniu. – Przewidujemy, że skutki aktualnej rzeczywistości rynkowej najmocniej odczują właściciele, którym brakuje doświadczenia w sytuacji, gdy umowy planuje wypowiedzieć nawet połowa najemców budynku. W tak trudnych chwilach służymy naszą wiedzą i fachowym, popartym praktyką doradztwem. Z kryzysem prawdopodobnie lepiej poradzą sobie natomiast dobrze zarządzane przestrzenie wielofunkcyjne. W literaturze urbanistycznej i ekonomicznej można zetknąć się z pojęciem „rezyliencji” miejsc. Im większa różnorodność funkcji w obrębie systemu, tym lepiej wdrażane są procesy adaptacyjne w czasie zakłócenia lub zagrożenia. Przestrzenie wielofunkcyjne mają tę podstawową zaletę, że są bardziej odporne na fluktuacje gospodarcze i kryzysy. Nawet, jeśli zamkniemy restauracje i bary, działać będą biura – chyba, że zamienimy je na rzecz home office’u. Wówczas będą działać sklepy – chyba, że zamienimy je na zakupy przez internet. Dalej istnieć będą mieszkania, będą działać hotele i inne usługi. Nie da się w długiej perspektywie przenieść wszystkiego w sferę wirtualną, aczkolwiek coraz bardziej konieczna będzie umiejętność szybkiego dostosowania się i kreatywność – wyjaśnia.

Zdaniem szefa OPG Property Professionals, obecna sytuacja dokona swoistego przewartościowania – zarówno w sferze operacyjnej, jak i… czysto ludzkiej. – Proste, ręcznie sterowane, elastyczne systemy są bardziej odporne na problemy i defekty, niż skomplikowane systemowe, złożone rozwiązania. Nasz nieduży, lecz kreatywny i elastyczny zespół doskonale rozumie potrzeby najemców i właścicieli. Podejmując szybkie i przemyślane decyzje oraz sprawnie wdrażając nowe rozwiązania dostosowane do dynamicznie zmieniającej się sytuacji, pomagamy przejść wszystkim stronom przez tę trudną dla każdego sytuację. Czas, by zakasać rękawy! – podsumowuje Michał Styś.