Księgi wieczyste to dokumenty, które określają stan prawny nieruchomości. Osoby, planujące zakupienie domu na własność powinny być świadome tego, jak funkcjonują, przez jakie organy są prowadzone, co w nich jest zawarte, jak sprawdzić ich zapisy oraz w jaki sposób dokonywać w nich zmian. Na te pytania i jeszcze więcej odpowie poniższy tekst.
Ustrój ksiąg wieczystych w Polsce jest regulowany ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku, z poprawkami wprowadzonymi po rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 2001 roku. Traktuje na ich temat również dział w kodeksie postępowania cywilnego. Prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, które dokonują w nich wpisów. Wgląd do ksiąg jest jawny, jednak dostęp do ich akt mogą otrzymać jedynie osoby z interesem prawnym wobec ich założeń (muszą złożyć uprzednio wniosek o odpis ksiąg) oraz uprawnieni notariusze. Baza ksiąg wieczystych już jest w Internecie, można ją odwiedzić na: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Uzupełniana jest stale o starsze księgi, a wszystkie, które zostały założone po 2003 roku są już w niej automatycznie udostępniane.
Księgi wieczyste zawierają szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości. W pierwszym dziale opisują ich powierzchnię, przedstawiają dane z rejestru gruntów oraz prawa związane z własnością. Dział drugi informuje o właścicielach, wspólnocie właścicieli lub użytkownikach wieczystych. Na jego podstawie można ocenić, czy sprzedający jest rzeczywiście osobą decydującą o zbyciu nieruchomości. W bardzo ważnym dziale trzecim zapisane są prawa osobiste osób trzecich. Mogą do nich należeć między innymi prawa do korzystania z podjazdu na działkę, garażu, pomieszczeń gospodarczych i inne, bardzo istotne przy zakupie domu. Pojawiają się w nim także zapisy dotyczące roszczeń obciążających nieruchomość. Wyjątkiem są hipoteki, które znajdują się w dziale czwartym. Można w nim dowiedzieć się, czy na poczet danej nieruchomości nie został zaciągnięty kredyt hipoteczny i na jaką jest on kwotę. Zakupienie domu obciążonego podwyższa znacznie ryzyko zajęcia komorniczego w wyniku wszczęcia egzekucji wobec nierzetelnego wierzyciela. Nieruchomość może zostać przejęta przez komornika nawet jeśli zmieniła właściciela! Więcej uwagi należy poświęcić pozornie nic nieznaczącym wzmiankom, informującym o złożeniu skargi, wniosku, apelacji bądź kasacji. Mogą one sugerować toczące się postępowanie cywilne, w wyniku którego zmieni się stan prawny nieruchomości.
Księgi wieczyste są w całości prowadzone przez sądy, co oznacza, że do dokonywania w nich zmian nie jest uprawniony nawet właściciel nieruchomości. Każdy jednak może o takie korekty do sądu zawnioskować.
Zakup domu wiąże się z obsługą notarialną. Potwierdzeniem sprzedaży nieruchomości jest bowiem umowa nabycia własności w formie aktu notarialnego. Ten winien być napisany przez notariusza, w którego obecności musi zostać przeczytany i podpisany przez obie strony transakcji. Notariusz ma obowiązek zgłoszenia do sądu wieczystoksięgowego faktu zmiany właściciela. W ciągu trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego powinien przesłać jego odpis do sądu oraz złożyć wniosek o dokonanie wpisu nowego właściciela. Może to także zrobić sam nabywca nieruchomości, jednak to nie powinno być konieczne.
