W 2019 r. po raz kolejny spadła średnia powierzchnia mieszkania ukończonego na terenie Polski. Wyjaśniamy, dlaczego spadki średniego metrażu lokali i domów są widoczne już od dawna.
Jeżeli chodzi o wyniki inwestorów mieszkaniowych z minionego roku, to media największą uwagę poświęcają rekordowej liczbie ukończonych mieszkań. Mniejsze zainteresowanie wzbudza natomiast zmiana przeciętnego metrażu wybudowanych lokali i domów. To również jest ważna kwestia. Dane GUS-u wskazują bowiem, że w 2019 r. średnia powierzchnia oddanego do użytku mieszkania znów znacząco spadła. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić przyczyny ubiegłorocznej zmiany i zaprezentować ją w kontekście wyników z poprzednich 25 lat.
Spadek średniego metrażu trwa już od 2014 roku …
Informacji o średniej powierzchni mieszkań ukończonych w Polsce, trzeba szukać na stronie Głównego Urzędu Statystycznego. Wspomniane informacje mają charakter zbiorczy, ponieważ GUS pod pojęciem mieszkania rozumie zarówno lokal mieszkalny, jak i dom. Taka definicja mieszkania stosowana przez Główny Urząd Statystyczny tłumaczy, dlaczego wyniki widoczne na poniższym wykresie są znacznie wyższe od przeciętnej powierzchni nowego „M”. Wykres przygotowany przez ekspertów RynekPierwotny.pl informuje, jak w latach 1995 – 2019 zmieniała się średnia powierzchnia ukończonych mieszkań. Taki przeciętny metraż od 2003 r. do 2014 r. niemal bez przerwy przekraczał 100,0 mkw. Szczególnie wysokie wyniki odnotowano w latach 2003 – 2004 oraz 2010 – 2011. Wtedy były oddawane do użytku m.in. domy oraz lokale, których budowa rozpoczęła się w czasach dobrej koniunktury gospodarczej z końca lat 90 – tych i podczas poprzedniego boomu mieszkaniowego.
Warto jednak wrócić do czasów nieco nam bliższych i przyjrzeć się spadkowemu trendowi, który dotyczy średniej powierzchni mieszkań ukończonych w ostatnich sześciu latach. Taka średnia powierzchnia zmieniała się następująco:
- 2013 r. – 104,6 mkw.
- 2014 r. – 100,9 mkw.
- 2015 r. – 99,8 mkw.
- 2016 r. – 94,5 mkw.
- 2017 r. – 92,7 mkw.
- 2018 r. – 90,3 mkw.
- 2019 r. – 88,8 mkw.
Na poniższym wykresie dobrze widać, że spadki z lat 2017 – 2019 miały niemal identyczne tempo. Jeżeli chodzi o wynik dotyczący 2019 roku, to trzeba podkreślić, że w ciągu poprzedniego ćwierćwiecza niższą wartość odnotowano tylko dwa razy (1999 r. – 87,3 mkw. oraz 2001 r. – 86,0 mkw.).
Mieszkania deweloperskie nie skurczyły się mocno
Na średnią powierzchnię mieszkań ukończonych w Polsce, wpływa głównie aktywność dwóch różnych typów inwestorów. Chodzi o deweloperów i osoby prywatne budujące mieszkania na własny użytek. W przypadku prywatnych inwestorów, możemy śmiało mówić o budowie tylko domów jednorodzinnych. Deweloperzy budują zarówno lokale mieszkalne, jak i domy stanowiące znacznie mniejszą część ich oferty (ok. 3% – 5%).
Poniższa tabela przedstawia zmiany średniej powierzchni mieszkań (lokali i domów) wybudowanych przez deweloperów oraz osoby prywatne w latach 2013 – 2019. To zestawienie przygotowane przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, dobrze tłumaczy spadkowy trend na powyższym wykresie (dotyczący lat 2014 – 2019). Informacje z tabeli potwierdzają, że w analizowanym okresie szybko spadała średnia powierzchnia ukończonych domów jednorodzinnych (spadek ze 148,5 mkw. – 2013 r. do 143,5 mkw. – 2019 r.). W przypadku mieszkań wybudowanych przez deweloperów, procentowy spadek średniego metrażu był dwuipółkrotnie mniejszy. To sugeruje, że kurczenie się przeciętnego mieszkania ukończonego w Polsce jest przede wszystkim efektem mniejszej wielkości prywatnych domów.
Średnia powierzchnia wybudowanych domów spada nie tylko z przyczyn demograficznych. Warto również wskazać na bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków niż w czasach poprzedniego boomu, a także na wzrost kosztów budowy domów. Trzeba jednak pamiętać, że statystyczne skutki rekordowo szybkich wzrostów kosztu wybudowania domu (widocznych w 2018 roku oraz 2019 roku), zobaczymy dopiero za 3 lata – 4 lata. W Polsce budowa przeciętnego domu trwa bowiem 48 miesięcy (według aktualnych danych GUS). 
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
