Koniec roku to czas, w którym osoby fizyczne i przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi mogą otrzymać oświadczenie o aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która będzie ich obowiązywać od stycznia następnego roku. Jeżeli wysokość tejże opłaty wydaje im się nieuzasadniona, mają prawo ją zakwestionować w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym, a w ostateczności zwrócić się do sądu. Zdaniem ekspertów z kancelarii prawniczej Deloitte Legal, ze względu na wątpliwości, co do wykładni przepisów prawa, a także ze względu na skomplikowaną procedurę związaną z kwestionowaniem podwyższenia opłaty rocznej, należy dobrze i starannie się do takiego postępowania przygotować. W przeciwnym razie może się okazać, że odwołanie jest nieskuteczne, a użytkownik będzie musiał uiścić podwyższoną opłatę.
Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu nieruchomości gruntowej, będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, osobie fizycznej lub prawnej na czas określony tj. 99 lat (w wyjątkowych sytuacjach może to być krócej, ale nie mniej niż 40 lat). Dotyczy to głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Przez cały okres użytkowania obowiązek uiszczania opłaty rocznej spoczywa na użytkowniku. Jej aktualizacja dokonywana jest zazwyczaj pod koniec roku. Dla wielu użytkowników wieczystych proces ten może oznaczać podniesienie dotychczasowej wysokości tejże opłaty.
„Zgodnie z obecnym brzmieniem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata i to tylko, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. W przypadku otrzymania od właściwego organu pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste oraz oferty przyjęcia jej nowej wysokości, warto zastanowić się, czy ta aktualizacja jest na pewno uzasadniona i prawnie skuteczna” – wyjaśnia Konstanty Dobiejewski, Radca Prawny, Managing Associate w kancelarii Deloitte Legal.
Wysokość opłaty rocznej jest uzależniona od wartości nieruchomości gruntowej, a także celu, na jaki została przeznaczona (w zależności od celu, na jaki nieruchomość została przeznaczona, stawki wynoszą od 0,3 do 3 proc. ceny gruntu). Jedynie rzeczoznawca majątkowy może ustalić ile w danym momencie grunt jest wart. W tym celu sporządzany jest tzw. operat szacunkowy. Jeżeli właściciel danej nieruchomości zdecyduje się na podniesienie opłaty, jest wówczas zobowiązany do końca roku wysłać użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenie poprzedniej opłaty oraz zaproponować nową.
Jakie prawa przysługują użytkownikom, którzy jednak nie zgadzają się z wysokością zaproponowanej opłaty rocznej? „Jeżeli wysokość opłaty jest dla nas akceptowalna, nie musimy nic robić i zaczyna ona obowiązywać od 1 stycznia nowego roku. Jeżeli jednak uznamy, że nowe naliczenie opłaty jest niesłuszne, mamy 30 dni na odwołanie się od wypowiedzenia. Czasu nie ma zbyt dużo. Należy przede wszystkim dokładnie zapoznać się z otrzymanym pismem oraz operatem szacunkowym, który, jak wynika z naszej praktyki, często zawiera błędy merytoryczne bądź formalne” – mówi Justyna Olszowy, Associate w kancelarii Deloitte Legal. Odwołanie należy składać do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego dla danej nieruchomości. Po jego orzeczeniu, zarówno jej właściciel, jak i użytkownik wieczysty mogą odwołać się do sądu. Jak zaznaczają jednak eksperci Deloitte Legal, użytkownik wieczysty musi liczyć się z poniesieniem kosztów postępowania przed sądem, bo to on jest zawsze traktowany jako powód.
„Należy też pamiętać, że sąd, jako pozew potraktuje dokumenty, które przygotowaliśmy do samorządowego kolegium odwoławczego. Warto więc je należycie przygotować, aby sąd nie odrzucił naszego odwołania z powodu np. błędów formalnych” – zaznacza Konstanty Dobiejewski.
Przy sporządzaniu odpowiedniego wniosku użytkownik wieczysty powinien zwrócić szczególną uwagę także na wkład finansowy zainwestowany przez siebie w infrastrukturę na użytkowanym gruncie. Niektóre z poniesionych nakładów powinny być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną.
W ramach toczącego się postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym lub przed sądem strony mogą również zawrzeć ugodę, na mocy której ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej. Jeżeli taka ugoda zostanie zawarta, nie można od niej się później odwoływać.
