Pandemia odciska się piętnem na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych

0
biura biurowce biznes
  • Gwałtowne obniżenie nastrojów najemców i inwestorów odzwierciedla szkody wyrządzone globalnej gospodarce i sektorowi nieruchomości przez COVID-19.
  • Wskaźnik sentymentu najemców w badaniu RICS zaznaczył średni spadek o 28 punktów na całym świecie, podczas gdy wskaźnik sentymentu inwestorów spadł średnio o 24 punkty.
  • Zarówno inwestorzy, jak i najemcy, oczekują dalszego pogorszenia warunków rynkowych, w tym gwałtownego obniżenia wartości czynszów i wartości kapitałowych nieruchomości komercyjnych w ciągu najbliższych 12 miesięcy.
  • Sektor biurowy zaznaczył największy spadek zaufania uczestników ankiety w związku ze zmianą sposobu wykonywania pracy z biurowej na zdalną.
  • RICS apeluje o współpracę pomiędzy najemcami i wynajmującymi nieruchomości w czasie kryzysu.

Zgodnie z raportem RICS, Global Commercial Property Monitor, za pierwszy kw. 2020 r., wskaźniki nastrojów najemców i inwestorów na rynku globalnych nieruchomości zaznaczyły zdecydowane spadki, w następstwie rozwoju pandemii COVID-19 na świecie.

Zaufanie najemców do rynku pogorszyło się w ciągu ostatnich trzech miesięcy w 33 na 34 uwzględnione w ankiecie kraje, proporcjonalnie w tej samej liczbie państw odnotowane zostały negatywne odczyty kluczowych wskaźników badania. Wskaźnik sentymentu najemców (OSI) RICS spadł średnio o 28 punktów na wszystkich badanych rynkach od ostatniego kwartału 2019 r., do średniego salda netto -27.

Ten sam trend jest widoczny również wśród inwestorów. Zaufanie spadło we wszystkich badanych krajach. Wskaźnik sentymentu inwestorów (ISI) RICS znajduje się obecnie w ujemnym obszarze na niemal wszystkich badanych rynkach oprócz trzech, spadając średnio o 24 punkty w porównaniu do czwartego kwartału 2019 r., do salda netto -18.

Długofalowe perspektywy dla rynku nieruchomości jeszcze bardziej pesymistyczne

Zarówno inwestorzy, jak i najemcy obawiają się, że nie jesteśmy jeszcze świadkami najgorszego, jeśli chodzi o wpływ pandemii na globalny sektor nieruchomości. Wskaźniki badania odnoszące się do prognoz w dłuższym okresie pokazują o wiele wyraźniejszą zmianę. Spoglądając na oczekiwania uczestników ankiety wobec nadchodzących dwunastu miesięcy, zarówno w przypadku wartości kapitałowych, jak i czynszu, odczyt salda netto spadł o ponad 50 punktów od poprzedniego kwartału.

Najwięszke spadki zaufania na dotychczas najbardziej optymistycznych rynkach

Na poziomie poszczególnych państw te rynki, które przed COVID-19 odnotowywały gwałtownie rosnące oczekiwania, najbardziej odczuły spadek zaufania. Największa zmiana prognoz wartości kapitałowych (w ujęciu bilansowym netto) miała miejsce w Portugalii (-90), Grecji (-89) i na Węgrzech (-88). Natomiast na rynku nieruchomości w Hongkongu, który wcześniej znajdowal się pod presją niepokojów politycznych, odnotowano ‘jedynie’ 13-punktowe pogorszenie prognoz wartości kapitałowych w porównaniu z poprzednim kwartałem. Zdecydowany spadek zaufania miał miejsce w Stanach Zjednoczonych (saldo netto o -72 punkty), podobnie w Japonii (-67), Indiach (-60), Singapurze (-65), Francji (-58) i Niemczech (-56). Mniej drastyczne zmiany były widoczne w Holandii (-38), Zjednoczonych Emiratach Arabskich (-31), Wielkiej Brytanii (-30) oraz Szwajcarii (-27), odzwierciedlając po części zróżnicowane scenariusze rozwoju pandemii, jak i zastosowane przez poszczególne rządy ograniczenia w funkcjonowaniu gospodarek.

Zmiana nastrojów w sektorze biurowym najbardziej widoczna w konsekwencji zmiany sposobu wykonywania pracy

Wyniki ankiety RICS są różne dla poszczególnych sektorów nieruchomości. Podczas gdy handel detaliczny został najbardziej dotknięty skutkami globalnego zamrożenia gospodarki, pogorszenie nastrojów było najbardziej widoczne w sektorze biurowym. Dotyczy to zarówno OSI, który spadł o 35 punktów, jak i ISI, który spadł o 29 punktów.

W przypadku nieruchomości przemysłowych odczyty kluczowych wskaźników spadły w negatywny obszar w obu segmentach rynku (najmu i inwestycji), ale tylko w umiarkowanym stopniu. Otwarte odpowiedzi udzielone przez respondetów ankiety wskazują na rodzące się nowe schematy w zakresie poszczególnych sektorów ze zdecydowaną liczbą badanych podkreślającą rosnące znaczenie i zakres zdalnej pracy, zmniejszające zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Uczestnicy badania zwrócili także uwagę na przyspieszenie w strukturalnym trendzie w kierunku e-handlu, z prawdopodobnym rezultatem rosnącego zainteresowania powierzchnią logistyczną typu prime.

Simon Rubinsohn, główny analityk ekonomiczny RICS: „Było oczywistym, że wpływ COVID-19 na nastroje w sektorze nieruchomości komercyjnych nie będzie przyjemną lekturą, jednak erozja zaufania, którą obserwujemy, jest niezwykle silna. Jeszcze bardziej niepokojące, zarówno dla inwestorów, jak i najemców, jest to, że pełna cena kryzysu, jaką przyjdzie zapłacić przedsiębiorstwom i gospodarce, pozostaje wciąż niewiadomą. W obliczu tych warunków respondenci mają zdecydowaną jasność co do tego, że nie nastąpi szybkie odbicie gospodarki.

Choć trudno o uogólnienia, to wrogie środowisko sprawia, że ​​tym bardziej niezbędne staje się wsparcie poszczególnych rządów, aby wesprzeć globalne ożywienie, gdy nastąpi odmrożenie gospodarki. Istnieje również ogromna potrzeba współpracy między właścicielami a najemcami nieruchomości aby sprostać wyzwaniom stawianym przez obecne okoliczności. 

To, co zaczęło się jako kryzys zdrowia publicznego, przekształciło się w kryzys gospodarczy i będziemy świadkami dalszych strukturalnych i długookresowych zmian jako efekt pandemii. Widzieliśmy już jej wpływ na sprzedaż detaliczną, wraz ze zmianą, z konieczności, zachowania konsumentów, praca zdalna wpływa natomiast na sposób postrzegania powierzchni biurowych. Ciągły wzrost znaczenia e-handlu i zmiana łańcucha dostaw w kierunku „Just In Case” prawdopodobnie wywoła dalszą zmianę dynamiki inwestycji”.

Metodologia

Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane w dniu 11 marca 2020 r., z możliwością przesyłania odpowiedzi do 13 kwietnia 2020 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków z ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także przedstawienia opinii na temat długofalowych perspektyw dla rynku. Łącznie otrzymano odpowiedzi z 2604 firm, w tym 592 z Wielkiej Brytanii. Odpowiedzi dla Irlandii zostały zestawione we współpracy z Society of Chartered Surveyors Ireland. Odpowiedzi dla Hiszpanii i Portugalii zostały zestawione razem z Iberian Property. Odpowiedzi dla Nowej Zelandii zostały zestawione we współpracy z Property Council New Zealand. Odpowiedzi zebrano w trzech podsektorach nieruchomości (biurowych, handlu detalicznego i przemysłowym) na poziomie poszczególnych krajów, aby uzyskać odczyt salda netto dla całego rynku.

Saldo netto = odsetek respondentów zgłaszających wzrost danej zmiennej (np. popyt najemcy) minus tych zgłaszających spadek (jeśli 30% zgłosi wzrost, a 5% zgłosi spadek, saldo netto wyniesie 25%). Dane salda netto mogą wynosić od -100 do +100. Dodatni odczyt salda netto wskazuje ogólny wzrost, podczas gdy odczyt ujemny oznacza ogólny spadek. Wskaźnik sentymentu najemców RICS (OSI) jest konstruowany na podstawie średniej ważonej odczytów dla trzech wymiarów rynku odnoszących się do rynku najemu mierzonych na podstawie salda netto (popyt najemców, poziom zachęt ze strony właścicieli nieruchomości i oczekiwania dotyczące czynszu). Wskaźnik sentymentu inwestorów RICS (ISI) jest konstruowany na podstawie średniej ważonej odczytów dla trzech wymiarów rynku odnoszących się do rynku inwestycyjnego mierzonych na podstawie salda netto (zapytania inwestycyjne, oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych i podaż nieruchomości na sprzedaż).