Gotowe mieszkania sprzedają się dziś najszybciej. Dane Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują, że w kwietniu już co trzeci nabywca zdecydował się na zakup lokalu w zakończonej inwestycji — takie mieszkania odpowiadały za blisko 32 proc. całej sprzedaży. Na koniec kwietnia w gotowych projektach dostępnych było 15,6 tys. lokali, co stanowiło blisko 23 proc. całej oferty deweloperskiej na siedmiu największych rynkach.

Kwiecień był kolejnym miesiącem stabilizacji cen na rynku pierwotnym. Średnia cena mieszkań na siedmiu największych rynkach wyniosła 16 011 zł za mkw., co oznacza wzrost o zaledwie 0,6 proc. względem marca. W porównaniu z grudniem 2025 roku średnia cena wzrosła o 1,7 proc., jednak nie wynika to z szerokich podwyżek cenników. To przede wszystkim efekt szybszej sprzedaży tańszych mieszkań, które w ostatnich tygodniach cieszyły się dużym zainteresowaniem kupujących.

– Patrząc na same średnie ceny można odnieść wrażenie, że mieszkania drożeją, ale struktura sprzedaży pokazuje coś innego. Najszybciej sprzedają się dziś tańsze lokale, co automatycznie podnosi średnią cenę mieszkań pozostających w ofercie – komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.

W kwietniu 2026 roku deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach sprzedali 3,9 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 8,9 proc. względem marca. Korekta była jednak spodziewana, ponieważ marzec przyniósł przyspieszenie decyzji zakupowych części klientów kredytowych, którzy obawiali się wzrostu kosztów finansowania. W efekcie część popytu została przesunięta właśnie na wcześniejszy miesiąc.

Największe miesięczne spadki sprzedaży odnotowano w Warszawie oraz we Wrocławiu — po około 20 proc. Z kolei wyraźne wzrosty liczby sprzedanych mieszkań miały miejsce w Poznaniu (+25,2 proc.) oraz Łodzi (+15,8 proc.).

Średnia cena nie pokazuje całego rynku

Średnia cena mieszkań w Warszawie obejmuje zarówno lokale z segmentu popularnego, jak i apartamenty premium, dlatego nie zawsze dobrze pokazuje sytuację większości kupujących. W kwietniu średnia cena wszystkich mieszkań w stolicy wyniosła 19,6 tys. zł za mkw., podczas gdy w segmencie popularnym – który stanowi aż 68 proc. całej warszawskiej oferty – było to 16,3 tys. zł za mkw. – o 3,3 tys. zł mniej w porównaniu do średniej dla stolicy.  Średnia cena mieszkań w podwyższonym standardzie i apartamentów sięgnęła natomiast 29,2 tys. zł za mkw.

Podobny mechanizm widoczny jest również w innych dużych miastach. Największe różnice pomiędzy średnią ceną wszystkich mieszkań a cenami w segmencie popularnym odnotowano w Trójmieście (ok. 22 proc.) oraz Warszawie (ok. 16 proc.). To właśnie na tych rynkach duży udział drogich inwestycji premium najmocniej wpływa na średnią cenę dla całego miasta.

– Warszawska średnia cena coraz częściej jest zaburzana przez dużą liczbę projektów premium i apartamentowych, które mają istotny wpływ na statystyki dla całego miasta. Tymczasem segment popularny odpowiada dziś za większość oferty i pozostaje wyraźnie tańszy, dlatego dla większości kupujących jest znacznie lepszym punktem odniesienia niż ogólna średnia dla rynku –komentuje Robert Chojnacki

W kwietniu niewielki spadek średniej ceny ofertowej odnotowano we Wrocławiu (-1,5 proc.), natomiast w Warszawie średnia wzrosła o 1,3 proc. W pozostałych analizowanych miastach ceny pozostawały stabilne, a miesięczne zmiany nie przekraczały 1 proc. W porównaniu z grudniem 2025 roku spadki średnich cen odnotowano jedynie w Łodzi i Katowicach, podczas gdy Warszawa zanotowała wzrost o blisko 5 proc.

Szeroka oferta nadal studzi ceny

Jednym z głównych czynników stabilizujących ceny pozostaje szeroka oferta mieszkań. Na koniec kwietnia deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach oferowali 68,7 tys. lokali, czyli o blisko 2 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Największy wzrost liczby dostępnych mieszkań odnotowano we Wrocławiu (+6,4 proc.) oraz w Warszawie (+5,2 proc.). Spadki podaży wystąpiły jedynie w Łodzi (-2 proc.) i Katowicach (-3 proc.)

– Mieszkania gotowe do odbioru cieszą się dziś dużym zainteresowaniem, bo klienci mogą zobaczyć finalny produkt przed zakupem i znacznie szybciej się wprowadzić. Dla wielu kupujących to ważniejsze niż zakup na bardzo wczesnym etapie inwestycji – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.

Analiza została przygotowana na podstawie wewnętrznego monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego przez dział analiz. Tabelaofert. Badanie obejmuje około 3,0 tys. inwestycji obejmujących ponad 100 tys. mieszkań. Monitoring prowadzony jest zarówno w największych miastach wojewódzkich, jak i w miejscowościach tworzących aglomeracje największych ośrodków miejskich. Dane aktualizowane są w systemie miesięcznym, kwartalnym oraz półrocznym, w zależności od analizowanego zakresu rynku.

Opracowanie bazuje na bieżącej analizie oferty deweloperskiej, cen mieszkań, poziomu sprzedaży oraz zmian podaży na rynku pierwotnym.

Prezentowany materiał dotyczy siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce: Warszawy, Wrocławia, Trójmiasta, Krakowa, Poznania, Łodzi oraz Katowic.

Pod koniec PRL-u, na terenie obecnego pow. poznańskiego mieszkało 2 razy mniej osób niż teraz. To nie jest odosobniony przypadek – to nie jedyna aglomeracja, gdzie miała miejsce demograficzna i mieszkaniowa rewolucja – twierdzą eksperci z portalu RynekPierwotny.pl

„Mieszkaniówka” PRL-u obecnie kojarzy się głównie z osiedlami wielkopłytowymi. A czego po latach będą dotyczyć podobne skojarzenia związane z III RP? Jeżeli chodzi o ostatnie 30 – 35 lat, to bez wątpienia jedną z najważniejszych i najbardziej spektakularnych zmian był intensywny rozwój kilku aglomeracji. Mowa o zjawisku, którego skalę trudno było przewidywać na przełomie lat 80. i 90. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl porównują obecną sytuację z wynikami ostatniego PRL-owskiego spisu powszechnego. Wszystko po to, by wskazać te powiaty, w których dodatnie zmiany liczby ludności oraz liczby lokali i domów były najbardziej imponujące.

Powiatów nie było w 1988 roku, lecz to nie kłopot?

Wspomniany wcześniej, ostatni spis powszechny z czasów PRL-u odbył się w 1988 r. Ten cenzus był oczywiście przeprowadzany w ramach podziału administracyjnego, który nie przewidywał istnienia powiatów. Skąd zatem powiatowe statystyki w poniższej tabeli dotyczącej 1988 roku i 2021 roku? Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że GUS przeliczył niektóre wyniki spisu z 1988 r. na powiaty – już po wprowadzeniu nowego podziału administracyjnego. Dzięki temu można porównywać chociażby spisową liczbę ludności oraz domów i lokali. Pewnym utrudnieniem jest jednak fakt, że przeliczenie danych uwzględniało nowy podział administracyjny w pierwszej wersji (z 1999 r.).

Ludność się podwoiła nie tylko pod Poznaniem …

Poniższa tabela przygotowana przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, które powiaty między datami spisów powszechnych (1988 r. i 2021 r.) zaliczyły największy procentowy wzrost liczby ludności. W zestawieniu zobaczymy również wzrosty procentowe spisowej liczby zamieszkanych domów i lokali. Zacznijmy jednak od liczby ludności. Jeżeli chodzi o wspomniany wcześniej powiat poznański, to ludnościowo urósł on o 96% od 1988 r. do 2021 r. W świetle danych z 2024 r. – 2025 r. wzrost przekroczyłby już 100%, lecz analiza zakłada porównywanie statystyk spisowych.

Powiat poznański to nie tylko największy ludnościowo powiat podmiejski, ale również najbardziej ludny powiat w całym kraju z populacją wyraźnie przekraczającą 400 000 osób. Jednak największy procentowy wzrost populacji przez 33 lata odnotował powiat piaseczyński (+116%). W tym przypadku, trzeba natomiast pamiętać o przyłączeniu gminy Tarczyn (2003 r.). Na najniższym stopniu podium uplasował się powiat wrocławski z wynikiem 95%. Jeśli mowa o dwunastu innych powiatach z tabeli, to widzimy ludnościowe wzrosty rzędu 38% – 82%. To nadal niezwykle wysokie wyniki w skali całego kraju, który przez 33 lata nie odnotował przecież spisowego wzrostu populacji.

Potrojenie lokali oraz domów – rekord spod stolicy

Wyniki wiodących powiatów okazują się jeszcze bardziej spektakularne, jeśli spojrzymy na zmianę liczby zamieszkanych domów i lokali przez ponad 30 lat. Mowa bowiem o procentowych zmianach wyraźnie większych niż wyniki obliczone dla populacji. Rekordzistą ponownie okazuje się powiat piaseczyński, gdzie w latach 1988 – 2021 liczba zamieszkanych domów i lokali się potroiła. Podobnie jak w przypadku ludności, pewien wpływ na tę zmianę miało przyłączenie niedużej gminy Tarczyn (1 stycznia 2003 r.).

Bardzo imponujące są również wyniki z powiatu poznańskiego (wzrost liczby zasiedlonych domów i lokali o 147%), powiatu wrocławskiego (+181%) oraz powiatu gdańskiego (+149%). Inne powiaty uwzględnione w zestawieniu oczywiście też mocno przekraczają ogólnokrajowy średni wzrost zasobu mieszkaniowego.

Na drugim biegunie powiaty z dużym regresem

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że pomimo wyzwań związanych z tak gwałtownym wzrostem populacji, wielu samorządowców może pozazdrościć sytuacji swoim kolegom z powiatów wymienionych w tabeli. Porównanie wyników dwóch spisów powszechnych oddalonych o ponad 30 lat pokazuje bowiem nie tylko powiaty notujące ogromny wzrost liczby mieszkańców i wielkości zasobu mieszkaniowego. Na drugim biegunie znajdziemy powiaty cechujące się populacyjnym oraz mieszkaniowym regresem.

Przykładem obszaru dotkniętego dużymi problemami demograficznymi jest powiat hrubieszowski, gdzie spisowa liczba ludności spadła o 28% (1988 r. – 2021 r.), a liczba zasiedlonych domów i lokali zmniejszyła się o 3%. Bardzo duże spadki spisowej liczby ludności nie omijały też części miast na prawach powiatu. Oprócz Łodzi (-22%) warto zwrócić uwagę chociażby na Katowice (-24%), Bytom (-29%), Wałbrzych (-30%) oraz Sopot (-34%). Ostatnie z wymienionych miast ma oczywiście zupełnie inną specyfikę niż ośrodki, które doświadczyły przemysłowego kolapsu pod koniec minionego stulecia.