Rynek PRS odpowiada zaledwie za 1% wszystkich mieszkań na wynajem w Polsce. Znajdujący się w początkowej fazie rozwoju sektor może okazać się dobrą alternatywą inwestycyjną i zyskać na popularności, w obliczu obecnych uwarunkowań makroekonomicznych czy wyzwań, jakie stoją przed sektorem mieszkaniowym. W opracowanym przez firmy CRIDO i Savills raporcie eksperci odpowiadają na pytania, jak sektor nieruchomości komercyjnych zmieni się w ciągu najbliższych lat i z jakimi problemami prawno-podatkowymi musi się mierzyć inwestor przy planowaniu swojej inwestycji.
Jak wynika z najnowszego raportu CRIDO i Savills: Rynek PRS w Polsce – aspekty biznesowe, prawne i podatkowe, Polska znajduje się dopiero na początkowym etapie rozwoju rynku mieszkań na instytucjonalny wynajem, z bardzo ograniczoną liczbą inwestycji gotowych. Oznacza to, że zdecydowana większość wolumenu przypada na projekty na wczesnym etapie budowy, a często nawet przed jej rozpoczęciem. Rynek PRS zyskuje na popularności wśród inwestorów, ale brakuje mu odpowiedniej skali. Zgodnie z danymi Savills, obecnie dostępnych jest mniej niż 8500 jednostek do wynajęcia. Zapowiedziany szereg projektów wskazuje na blisko 54 000 lokali w najbliższych 5-7 latach, uwzględniając tylko największe aglomeracje w Polsce.
Nawet po wybudowaniu wszystkich planowanych projektów, instytucjonalny rynek najmu pozostanie zaledwie niewielką częścią całego rynku najmu, którego wielkość w Polsce szacuje się, w zależności od źródła danych, na co najmniej 0,7 mln mieszkań, przy czym są to głównie nieruchomości należące do osób fizycznych. Jak zauważają eksperci CRIDO i Savills, sytuacja mogłaby się zmienić, gdyby najwięksi deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż zdecydowali się na oddanie większej liczby projektów w ramach PRS. Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych wzmacniają zwrot w kierunku rynku najmu.
Bardzo istotne dla rozwoju tego segmentu są uwarunkowania prawno-podatkowe. Jak zaznaczają eksperci CRIDO w raporcie, niewiele jest aktywności biznesowych, w których podatki (w szczególności VAT) mogą rozłożyć budżet projektu tak łatwo jak w przypadku działalności na rynku PRS. Nie chodzi przy tym o jakiekolwiek działania optymalizacyjne, a po prostu dostosowanie biznesu do obowiązujących przepisów. W raporcie wskazują na aspekty prawno-podatkowe, które są kluczowe dla każdej fazy projektu PRS. Uwzględnienie pełnych skutków podatkowych i prawnych inwestycji już na etapie tworzenia jej budżetu i biznesplanu, a także zadbanie o to, aby podpisywane umowy nabycia nieruchomości, jak również późniejsze umowy związane z komercjalizacją inwestycji dokładnie oddawały charakter przedsięwzięcia i pozwalały na uniknięcie ryzyk zarówno podatkowych, jak i prawnych, jest jednym z warunków komercyjnego sukcesu projektu.
Kamil Kowa, członek zarządu Savills, powiedział: „Kolejne miesiące ujawniają dalsze spadki liczby sprzedanych mieszkań. To skłania cześć deweloperów do rozważenia alternatywnych kanałów sprzedaży, takich jak tworzenie własnych platform PRS, modele finansowania/zakupu typu forward lub wspólne przedsięwzięcia z inwestorami PRS. Są to produkty defensywne i niskodochodowe, wymagające odpowiedniej strategii długoterminowej. Według naszych szacunków czynsze w pierwszych dziewięciu miesiącach roku wzrosły średnio o ponad 20%. Pomimo presji na wzrost kosztów operacyjnych, silny popyt i wyższe stawki najmu pomagają inwestorom PRS w realizacji transakcji. Ponieważ jednak muszą również radzić sobie ze zwiększonymi kosztami finansowania, mającymi wpływ na ich zwroty, uważamy, że rynek będzie musiał dostosować wyceny w 2023 r.”.
Powszechnie zakładano, że wprowadzenie nowych standardów przez inwestorów instytucjonalnych powinno pomóc w walce z różnymi patologiami związanymi z indywidualnym rynkiem najmu oraz dać konsumentom większą elastyczność i możliwość wyboru.
Maciej Dybaś, partner w CRIDO, powiedział „Rozwój i instytucjonalizacja szeroko rozumianego rynku najmu w Polsce są nieuniknione. Gospodarka współdzielenia – globalne zjawisko z ostatniej dekady, spowodowało radykalną zmianę nawyków konsumenckich w wielu sektorach. Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych, a także istotnie zwiększającą się mobilnością ludzi związaną chociażby ze zmianą otoczenia zawodowego, powodują, że różne usługi związane z zakwaterowaniem znacznie zwiększają swoją popularność. Jednocześnie nieczytelne regulacje prawnopodatkowe często okazują się pułapką dla inwestorów angażujących się w ten rynek. Z perspektywy podatkowej warto wspomnieć chociażby o tym, że przeznaczenie inwestycji decydować będzie o możliwości odliczenia VAT od zakupu nieruchomości przez inwestora. Jeżeli inwestycja dotyczyć będzie najmu mieszkaniowego, prawo do odliczenia VAT nie będzie przysługiwać w ogóle, w związku z czym paradoksalnie bardziej opłacalne może okazać się nabycie nieruchomości obciążonej PCC. Tego typu pułapek jest jednak więcej, na co zwracamy uwagę w naszym raporcie.
*Raport Rynek PRS w Polsce – aspekty biznesowe, prawne i podatkowe, dostępny jest pod linkiem: https://pdf.euro.savills.co.uk/poland/crido-savills-rynek-prs-raport.pdf
