W oczekiwaniu na spadki cen?

0
mieszkania

Kolejny miesiąc na rynku mieszkaniowym nie przyniósł już tak dynamicznych zmian jak mogliśmy to obserwować w dwóch poprzednich miesiącach. Wydawać by się mogło, że maj przyniesie więcej odpowiedzi na temat skali zmian rynkowych, przynajmniej dla tych, którzy oczekują, że wydarzą się one nagle. Jak zawsze rynek nieruchomości testuje cierpliwość, bo nie ma na nim czegoś takiego jak nagłe zmiany.

Sprzedający wyceniają, kupujący ocenią

Miesiące marzec i kwiecień pokazują nam, że nawet po stronie podaży jest widoczna zauważalna zmiana. Byliśmy przyzwyczajeni do tego, że sprzedający wciąż podnosili ceny. Nie byłoby jednak w przeszłości tych podwyżek, gdyby nie wysoki popyt ze strony chętnych do nabycia nieruchomości.

Historycznie patrząc na początku zmiany koniunktury na rynku mieszkaniowym pierwsze zmiany były widoczne zawsze w Warszawie. W pozostałych miastach najczęściej trend warszawski się powtarzał, jednak dopiero po jakimś czasie. Patrząc na najświeższe ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego możemy stwierdzić, że ta sytuacja się powtarza. W stolicy wyhamowanie wzrostu cen lokali mieszkalnych mogliśmy zauważyć już w marcu. W pozostałych miastach ceny zatrzymały się miesiąc później, czyli w kwietniu, choć jeszcze nie we wszystkich ośrodkach widać jakiekolwiek, choć symboliczne spadki cen mieszkań.

Monitoring cen

W kwietniu przeciętna cena ofertowa za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie wyniosła 10,9 tys. zł. W porównaniu do marca praktycznie nie doszło do żadnych zmian, ponieważ odnotowany spadek wyniósł zaledwie 0,04%. Większą dynamikę spadku można było zauważyć w marcu, o ile zmianę w wysokości 0,70% można nazwać dynamiczną – podsumowuje Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.pl

W Krakowie jeszcze w marcu ceny oferowanych mieszkań wzrosły (o 1,51% w porównaniu do lutego). Dopiero kwiecień przyniósł kosmetyczną korektę wielkości 0,53% miesiąc do miesiąca. W wyniku czego w pierwszym miesiącu drugiego kwartału cena za 1m2 wyniosła 9,3 tys. zł.

W stolicy województwa pomorskiego pierwsza zmiana była zauważalna również dopiero w kwietniu. Choć była ona tak niewielka -spadek o 0,10%, że można tutaj mówić co najwyżej o ustabilizowaniu się przeciętnej ceny mieszkania. Jeszcze w marcu wzrost cen metra kwadratowego mieszkań wystawionych na sprzedaż w Gdańsku wyniósł 4,60% w porównaniu do lutego.

W Poznaniu i Wrocławiu spadek oczekiwań sprzedających jeszcze nie był widoczny. W wyniku czego w kwietniu doszło zaledwie do spowolnienia wzrostu cen. W stolicy wielkopolski odnotowano lekki wzrost o 0,68%, podobnie było we Wrocławiu, gdzie w porównaniu do marca ceny były wyższe, lecz zaledwie o 0,67%.

W żadnym z powyższych przypadków zmiany nie przekroczyły nawet 1%. Oznacza to, że choć już widać zmianę wcześniej wyraźnego trendu wzrostu cen, to na chwilę obecną jest ona wręcz symboliczna i dlatego pozostaje nieodczuwalna dla kupujących.

ceny mieszkań
źródło: sonarhome.pl
*ceny na powyższym wykresie dotyczą mieszkań znajdujących się w aktywnych ofertach bez ograniczenia na liczbę dni w jakich mieszkanie pozostaje aktywne w ofercie.

Nie wykluczamy, że w perspektywie 12 miesięcy na rynku wtórnym może dojść do spadku cen mieszkań. Samo przełamanie trendu wzrostu w marcu bieżącego roku może oznaczać, że kupujący będą mogli negocjować cenę ofertową w dużo większej skali niż mogliśmy to obserwować chociażby jeszcze w lutym. Rynek dotknęła wysoka skala niepewności i trudno oczekiwać, że wzrost bezrobocia, niepewność pracy, cięcia płac, czy zaostrzona polityka banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych nie wpłynie na popyt. Oczekujący dwucyfrowych spadków cen mogą jednak poczuć się zawiedzeni, ponieważ najprawdopodobniej, jeśli do spadku dojdzie, to będzie on jednak jednocyfrowy.  – mówi Mateusz Romanowski, CEO SonarHome.pl, firmy umożliwiającej darmową wycenę mieszkania online.

Utrudnione kredytowanie wpływa na spadek popytu

Mimo tego, że ostatnie lata upłynęły pod znakiem rosnącego udziału inwestorów wśród grupy kupujących mieszkania, to wciąż zakupy lokalu w dużej części odbywały się z pomocą kredytów hipotecznych. Od czasu ataku koronawirusa wiele jednak się zmieniło.

Zdecydowanie można było odczuć wpływ zaostrzenia polityki kredytowej banków po ataku koronawirusa. Niektóre transakcje nie doszły do skutku, ponieważ kupujący stracili zdolność kredytową, bądź istotnie ona zmalała. Wnioski, które zostały złożone jeszcze przed zmianami jakie spowodował Covid-19 zostały sfinalizowane bez problemu, choć czasami trwało to dłużej niż zakładano. – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, firmie zajmującej się automatyzacją procesu kupna i sprzedaży mieszkań.

Nawiązując do danych BIK w ujęciu wartościowym akcja kredytowa zmalała w kwietniu o 14,6%, natomiast w porównaniu do poprzedniego roku liczba udzielonych kredytów spadła o 23%. Biorąc pod uwagę wstępne szacunki, że liczba transakcji podczas lockdown’u mogła spaść nawet o 40% (co nie ma na chwilę obecną żadnego potwierdzenia w twardych danych), spadek dotyczący akcji kredytowej nie jest na razie tak mocny jak można było przypuszczać. Trzeba jednak wziąć pod uwagę to, że kredyty są procedowane około dwa miesiące. Dlatego ich sprzedaż w kwietniu mogła być jeszcze efektem wniosków składanych w lutym i na początku marca 2020 roku – co również podkreśla BIK. Wnioskować zatem można, że wyniki dotyczące akcji kredytowej z maja będą lepszym miernikiem skali zmian na rynku. Zgodnie z danymi Capital Economics aż 24% Polaków pracuje w branżach najbardziej narażonych na social distancing. To właśnie te osoby mogą mieć największe problemy z zaciągnięciem kredytu, kolejną grupą są osoby prowadzące działalność gospodarczą oraz te zatrudnione na umowy cywilnoprawne bądź na umowy o pracę na czas określony.

Podsumowanie

Zmiany cen na rynku mieszkaniowym są na razie praktycznie niewidoczne. Trudno uważać, że spadek ceny nieprzekraczający nawet 1% może powodować jakiekolwiek odczuwalne zmiany po stronie kupującego. Mimo tego, że radykalnie zmieniły się oczekiwania konsumentów z przekonania o niekończącym się wzroście cen do oczekiwania, że teraz ceny będą spadać. Oczywiście na rynku jest wiele czynników ryzyka, może nawet przechylają one szalę trendu cenowego w stronę korekty. Jednak Ci, którzy liczyli na wyraźny spadek cen jeszcze w tym roku, mogą się zawieść. Rynek nieruchomości na zmiany w gospodarce reaguje z opóźnieniem, nie nagle. Dodatkowo, jeżeli zmiany średnich cen miałyby być wyraźne, musiałoby minąć wiele miesięcy, a nawet lat. Perspektywa tego roku nie wygląda więc katastroficznie i jeżeli spadek cen będzie kontynuowany, to będzie on kilkuprocentowy, a nie kilkunastoprocentowy.