Wycena nieruchomości – samodzielnie, czy ze specjalistą?

0
Katarzyna Młynarczyk, Lege Advisors
Katarzyna Młynarczyk, Lege Advisors

Większość z nas, przynajmniej raz w życiu, staje przed decyzją o sprzedaży/zakupie nieruchomości, prywatnej lub komercyjnej. I każdy z nas chce, aby cena takiej nieruchomości była jak najlepsza. Ze względu na ilość pozornie wiarygodnych danych dostępnych w internecie, łatwo ulec złudzeniu, że wyceny można dokonać samodzielnie, bez większego wysiłku i nakładów. Jednak w rzeczywistości próba samodzielnego szacowania nieruchomości może prowadzić do błędnych wyników i w konsekwencji przysporzyć wiele problemów.

Mówiąc o wycenie nieruchomości, nie mamy na myśli jedynie wstępnego szacowania, które faktycznie można dokonać z udziałem tabelek w internecie, czy u pośrednika. Mamy na myśli realne określenie wartości rynkowej. Korzystając z wycen np. biur pośrednictwa otrzymujemy jedynie część prawdy o rynku nieruchomości. Oferty mogą różnić się od finalnych wycen nawet o 20 procent i często odzwierciedlają życzenia właścicieli nieruchomości, a nie ich faktyczną wartość. Zdarza się, że oferty nie uwzględniają w wystarczający sposób m.in. lokalizacji, rodzaju i intensywności zabudowy w otoczeniu, stanu technicznego obiektów, ich funkcji, parametrów powierzchniowych itp. Niestety, szacunkowa wycena staje się w polskich realiach wyceną finalną, często ze względu na koszty. W pośpiechu i bez refleksji atakujemy rynek kwotą pozbawioną kontaktu z rzeczywistością i przy okazji sami psujemy obraz tej rzeczywistości. Efekt – nieruchomość wystawiana miesiącami w serwisach internetowych, co działa na niekorzyść sprzedającego. Krótko mówiąc, sami stwarzamy sobie problem. A może jednak warto oddać wycenę w ręce specjalistów?

Rzeczoznawca – kim jest i po co?

Naturalnym wyborem jest rzeczoznawca majątkowy. Nie jest to osoba przypadkowa. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. By uzyskać uprawnienia konieczne jest m.in. ukończenie studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, odbycie praktyki w zakresie wyceny lub zdobycie doświadczenia zawodowego na stanowisku związanym z wyceną, a następnie pozytywne przejście postępowania kwalifikacyjnego, w tym zdanie egzaminu. Rzeczoznawcy majątkowi wpisani są do ogólnodostępnego rejestru prowadzonego przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Wyceny dokonuje się dla konkretnego celu. Skorzystanie z usług specjalisty będzie konieczne m.in. przy  transakcjach kupna – sprzedaży nieruchomości, podziałach majątkowych, darowiznach, ustalaniu wartości masy spadkowej, wniesieniu nieruchomości aportem do spółki, zabezpieczeniu wierzytelności, w postępowaniach sądowych, przy ustalaniu odszkodowań czy przy egzekucjach z nieruchomości, a także dla sprawozdań finansowych.

Rzeczoznawca wie więcej

Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość w oparciu o dane z rynku, w tym akty notarialne, dostępne rejestry cen transakcyjnych kupna – sprzedaży nieruchomości, które miały miejsce na rynku, co pozwala na precyzyjną analizę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Przeprowadzonych szacowań i czynności rzeczoznawcy majątkowego  nie jest w stanie wykonać inna osoba, m.in. ze względu na ograniczony dostęp do danych. Nie da się też zastąpić go kalkulatorami dostępnymi  w serwisach internetowych. Ponadto, zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi standardami, rzeczoznawca majątkowy bada stan prawny (księgi wieczyste, ewidencję gruntów i budynków, pozwolenia formalno – prawne, obciążenia, umowy najmu), uwarunkowania planistyczne oraz inne dostępne dokumenty, mogące mieć wpływ na poziom wartości nieruchomości oraz na sposób jej postrzegania na rynku. Szczegółowe badanie stanu nieruchomości jest bardzo istotnym etapem procesu szacowania, wymagającym często dużego zaangażowania i dociekliwości. Zdarza się, że to właśnie od rzeczoznawcy potencjalny nabywca uzyskuje informacje o ukrytych wadach prawnych nieruchomości.

Czytaj również:  Przegląd wydarzeń następnego tygodnia

Co to jest operat szacunkowy?

W temacie profesjonalnej wyceny nieruchomości, warto jeszcze zwrócić uwagę na jeden element – jej znaczenia prawnego. Standardowa wycena dokonana przez licencjonowanego rzeczoznawcę w formie operatu szacunkowego jest dokumentem istotnym. Jest ekspertyzą uznawaną w wielu sytuacjach i ma moc urzędową. Ten typ zaawansowanej wyceny zleca się, aby szacowanie nieruchomości nie było łatwe do podważenia. Aby nie stało się obiektem długotrwałych sporów sądowych. Operat szacunkowy jest idealnym rozwiązaniem w przypadku: starania się o kredyt na zakup nieruchomości, egzekucji nieruchomości lub przy skomplikowanym podziale spadku, problemów z Urzędem Skarbowym, czy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Operat musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna być zgodna z przepisami prawa. Forma i treść operatu powinna być jednolita, niezależnie od regionu, czy autora opracowania.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1)   określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2)   określenie celu wyceny nieruchomości;
3)   podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4)   ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5)   opis stanu nieruchomości;
6)   wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7)   analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8)   wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9)   przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Koszty standardowej wyceny nieruchomości wykonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę w formie operatu szacunkowego wahają się w zakresie od 500 do 1500 złotych dla nieruchomości o funkcji mieszkaniowej oraz od 1500 do 5000 złotych dla typowych nieruchomości komercyjnych.

Dobra (profesjonalna) wycena nieruchomości to dokument oparty na faktach, procedurach i metodach, które gwarantują, że informacje są po prostu wiarygodne. Każdy z nas musi więc sobie odpowiedzieć na pytanie, czy warto błądzić i narażać się na stres, czy może jednak warto oddać (i zapłacić) szacowanie nieruchomości wiarygodnym praktykom?

Autor:  Katarzyna Młynarczykmanager działu Analiz i Opinii, firma doradcza Lege Advisors