W ogłoszeniach dotyczących lokali z rynku wtórnego, czasem może pojawić się mieszkanie z najemcą. Taka oferta zwykle wzbudza pewną nieufność i zniechęca osoby szukające lokum na własne potrzeby. Potencjalni nabywcy obawiają się bowiem, że zmuszenie lokatora do wyprowadzki nie będzie łatwe. Samo wystawienie na sprzedaż mieszkania z najemcą wzbudza również podejrzenia, że osoba zajmująca lokum jest problemowa – na przykład ze względu na swoje zachowanie lub skłonność do nieterminowej zapłaty czynszu. Nie warto jednak kierować się takimi uprzedzeniami i od razu dyskwalifikować każde mieszkanie z najemcą w kontekście potencjalnej transakcji. Jeżeli będziemy znali przepisy dotyczące zakupu „M” z najemcą, to świadoma decyzja będzie łatwiejsza. Ten temat jest dla mnie znajomy, ponieważ spotykam się z nim podczas pracy w ramach projektu Mzuri CFI Łódź. Opiera się on na zakupie wynajętych kamienic z myślą o wzroście ich wartości.
Nowy właściciel mieszkania jest stroną umowy najmu
Informacji o ewentualnych problemach prawnych, jakie może sprawić zakupione mieszkanie z najemcą, powinniśmy najpierw poszukać w kodeksie cywilnym. To właśnie ten akt prawny określa podstawowe relacje między lokatorem i nowym właścicielem mieszkania. Najważniejsza zasada z kodeksu cywilnego mówi, że nowy właściciel lokalu wstępuje w stosunek prawny z najemcą (na miejsce zbywcy). Takie rozwiązanie, które jest typowe nie tylko dla polskich przepisów ma zagwarantować lokatorowi bezpieczeństwo i stabilność wynajmu. Nowy właściciel nieruchomości mieszkaniowej musi bowiem respektować postanowienia umowy najmu zawartej przez poprzednika. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania, warto poprosić sprzedawcę o wgląd do umowy wynajmu. „Problem może pojawić się jeśli taka umowa ma charakter jedynie ustny. Na całe szczęście, obecnie są to coraz rzadsze sytuacje” – mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Wejście w stosunek najmu na miejsce poprzedniego właściciela „M” nie oznacza jednak, że osoba kupująca mieszkanie z najemcą będzie miała prawo do egzekwowania czynszu dotyczącego okresu przed datą transakcji. Takie uprawienie przysługuje poprzedniemu właścicielowi nieruchomości. Z drugiej strony, nowy właściciel „M” nie musi się rozliczać z lokatorem za naprawy, które taka osoba zajmująca lokal wykonała na koszt poprzedniego właściciela. Trzeba jednak przygotować się na to, że najemca może wysuwać roszczenia związane z ewentualnymi ulepszeniami w lokalu, a także zgłaszać wady, których nie usunął poprzedni właściciel mieszkania. „W związku z powyższym, osoba kupująca mieszkanie z najemcą powinna dowiedzieć się, czy istnieją poważne wady lokalu, a także czy miały miejsce ulepszenia dokonane przez najemcę” – radzi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Rzetelnemu najemcy niełatwo wypowiedzieć umowę …
Kodeks cywilny wyjaśnia, jakie są zasady wstępowania w umowę najmu przez osobę, która kupiła mieszkanie z najemcą. Jeżeli natomiast chodzi o zasady wypowiadania wspomnianej umowy, to trzeba odwołać się do ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyjątek stanowi sytuacja, w której najemca jeszcze nie zajął mieszkania. W zdecydowanej większości przypadków, zastosowanie będą więc miały terminy i zasady wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów. Są one korzystne dla najemcy. Osoba kupująca wynajęte mieszkanie musi liczyć się z tym, że szybkie wypowiedzenie umowy rzetelnemu lokatorowi jest niemożliwe. „Jeżeli taki najemca płaci czynsz bez większych opóźnień, nie prowadzi nieuzgodnionego podnajmu i zachowuje się w sposób prawidłowy, a mieszkanie nie wymaga opróżnienia z uwagi na remont budynku, to w grę będą wchodziły długie terminy wypowiedzenia umowy” – komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że prawidłowy termin wypowiedzenia będzie co najmniej trzyletni jeśli właściciel lokum zamierza je wykorzystać na własne potrzeby i nie zapewnia lokalu zamiennego, a najemca nie dysponuje takim „M”. „Analogiczny termin wypowiedzenia można skrócić do pół roku jeśli nowy właściciel mieszkania zapewni zamienny lokal albo najemca dysponuje takim lokum” – informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Podwyższenie czynszu może być innym rozwiązaniem
Osoba, która kupiła mieszkanie z najemcą, może spróbować również podwyższenia niskiego czynszu, ponieważ istnieje szansa, że taka zmiana skłoni lokatora do wyprowadzki. Warto jednak pamiętać, że w praktyce opisywane rozwiązanie wcale nie jest proste. Trzeba bowiem przestrzegać zasad wyznaczonych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. „Mówi ona, że termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, o ile umowa najmu nie przewiduje dłuższego okresu” – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Co ważne, podwyżka czynszu skutkująca przekroczeniem przez niego ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie) albo następująca z wyższego poziomu niż wspomniane 3%, powinna być odpowiednio uzasadniona. Może się jednak okazać, że zamiast wyprowadzki w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące, lokator zakwestionuje podwyżkę czynszu i wybierze spór sądowy. „Taka sytuacja będzie oznaczała konieczność pobierania dotychczasowego czynszu do momentu zakończenia postępowania sądowego” – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
