Ostatni kwartał roku kalendarzowego to z reguły czas, w którym użytkownicy wieczyści nieruchomości otrzymują najwięcej wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Termin na dokonanie aktualizacji ze skutkiem na kolejny rok kalendarzowy upływa bowiem 31 grudnia poprzedniego roku (art. 78 ust. 1 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami).
Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest równa iloczynowi stawki za użytkowanie wieczyste wyrażonej w procentach oraz ustalonej wartości nieruchomości gruntowej. O ile stawka opłaty za użytkowanie wieczyste ulega zmianom tylko w razie zmiany przeznaczenia nieruchomości, to wartość nieruchomości gruntowych na przestrzeni lat – co do zasady – dynamicznie rosła. Niejednokrotnie użytkownicy wieczyści wnoszą opłaty za użytkowanie wieczyste obliczone na podstawie wartości nieruchomości ustalonej kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat temu z uwagi na brak aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste w tym okresie. W związku z upływem wielu lat wartość nieruchomości gruntowych wzrosła zwykle kilkukrotnie bądź też nawet kilkunastokrotnie. W związku z powyższym aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste wydaje się być ostatecznie nieunikniona, bo wzrost wartości nieruchomości gruntowej zwykle jest oczywisty.
Na jakich podstawach można podważyć wypowiedzenie?
Wątpliwości budzić może niekiedy wartość nieruchomości gruntowej ustalona w operacie szacunkowym, metodologia jego sporządzenia oraz poczynione założenia co do stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. W wielu przypadkach operaty szacunkowe biegłych rzeczoznawców zawierają błędy, które pozwalają na ich podważenie. Tym niemniej, bardzo często się zdarza, że użytkownicy wieczyści weryfikując wartość nieruchomości w użytkowaniu wieczystym otrzymują podobny wynik wyceny nieruchomości, jak w przypadku operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie właściciela nieruchomości. Z tego względu nie korzystają z przysługujących im środków ochrony prawnej.
Nawet jeżeli wartość nieruchomości gruntowej faktycznie wzrosła do kwoty wskazanej w wypowiedzeniu wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, to nie oznacza to jeszcze, że nie można skutecznie bronić się przed podwyżką opłaty za użytkowanie wieczyste. W wielu przypadkach właściciele nieruchomości aktualizując opłaty popełniają bowiem poważne błędy formalne, które mogą nawet stanowić podstawę do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości. Dlatego też warto przeprowadzić wnikliwą analizę całej dokumentacji przed podjęciem decyzji o rezygnacji ze złożenia wniosku o ustalenie, że podwyżka opłaty jest nieuzasadniona.
Co można osiągnąć?
Skuteczne podważenie aktualizacji w całości skutkować będzie ustaleniem opłaty za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości. W konsekwencji właściciel nieruchomości nie będzie mógł podjąć kolejnej próby dokonania aktualizacji wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste przez 3 lata. W praktyce oznacza to, że użytkownik wieczysty przez okres nawet 5 lat będzie ponosić niższe opłaty niż, gdyby nie złożył sprzeciwu. Okres ten będzie wynosił 5 lat (a nie 3) o ile zaktualizowana wartość nieruchomości będzie przewyższać więcej niż dwukrotnie dotychczasową wartość nieruchomości, co jest regułą. Wynika to z przepisów prawa, wedle których przez pierwsze dwa lata po aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste opłata roczna jest znacznie niższa niż docelowa.
W celu zakwestionowania aktualizacji wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste użytkownik wieczysty powinien złożyć za pośrednictwem organu dokonującego wypowiedzenia wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego („SKO”) o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w innej wysokości. Na złożenie takiego wniosku użytkownik ma 30 dni od otrzymania wypowiedzenia. Należy więc jak najszybciej zweryfikować dokumentację dotyczącą aktualizacji, którą dysponuje właściwy organ, w tym w szczególności operat szacunkowy i przeprowadzić analizę, jakie są szanse powodzenia w kwestionowaniu wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Rozstrzygnięcie SKO może być zaskarżone zarówno przez użytkownika wieczystego, jak i przez właściwy organ poprzez złożenie sprzeciwu do sądu powszechnego za pośrednictwem SKO.
W razie, gdy uchybienia formalne są oczywiste, w wielu przypadkach orzeczenie SKO kończy sprawę, gdyż właściwy organ niejednokrotnie decyduje się na nieskładanie sprzeciwu. W razie złożenia sprzeciwu spór może trwać nawet kilka lat. Może to mieć również korzystne skutki dla użytkownika wieczystego, gdyż w czasie prowadzenia sporu opłata za użytkowanie wieczyste nie zostanie zaktualizowana.
W czasie trwania sporu o wysokość opłaty użytkownik wieczysty zobowiązany jest płacić opłatę w dotychczasowej wysokości. Nawet jeśli po jego zakończeniu będzie musiał uzupełnić opłatę za wcześniejsze lata to właścicielowi nie będą przysługiwać odsetki za opóźnienie spowodowane prowadzeniem sporu. – Robert Uhl, Adwokat w Deloitte Legal, Partner Associate
Podsumowując, w razie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste warto jest wnikliwie przeanalizować wszystkie istotne dokumenty i na tej podstawie podjąć decyzję o kwestionowaniu podwyżki. Nawet jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w takim stopniu jak wynika z wypowiedzenia i oferty nowej wysokości opłaty to aktualizacja może okazać się nieskuteczna, jeżeli podniesione zostaną odpowiednie argumenty prawne. – Łukasz Żuławiński, Radca prawny w Deloitte Legal, Senior Associate
