Cushman & Wakefield podsumowuje sytuację na rynku magazynowym w I kwartale 2020 roku

0
Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield
Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield

I kwartał 2020 r. na rynku powierzchni magazynowych zakończył się dobrymi wynikami zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Łączne zasoby rynku przekroczyły poziom 19 milionów mkw. – wynika z raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Całkowity wolumen transakcji najmu osiągnął 956 000 mkw. – to drugi najwyższy wynik popytu w historii polskiego rynku odnotwany w pierwszych trzech miesiącach roku.
Nowe umowy i ekspansje stanowiły 82% całkowitego popytu, co również świadczy o bardzo dobrej kondycji rynku.

W I kw. 2020 roku ukończono inwestycje o łącznej powierzchni 428 000 mkw., z czego ponad 40% zrealizowano na rynku wrocławskim.

Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, o czym świadczy prawie 2,2 miliona mkw. powierzchni magazynowej w budowie.
Nowe projekty realizowane są na wszystkich 13 rynkach regionalnych. Ponad 50% wolumenu inwestycji zasili dwa największe rynki w Polsce, czyli region Warszawy, a także Górny Śląsk.

Pod koniec marca 2020 roku około 1,4 mln mkw. powierzchni pozostawało niewynajęte, co stanowiło 7,4% całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce.
Czynsze za powierzchnie magazynowe utrzymały się na stabilnym poziomie na większości rynków regionalnych.

Popyt

Aktywność najemców utrzymała się bardzo wysokim poziomie. Dane za I kwartał 2020 roku pokazują, że łączny wolumen transakcji najmu osiągnął prawie 960 000 mkw., co jest drugim najwyższym wynikiem popytu odnotowanym na polskim rynku magazynowym w pierwszych trzech miesiącach roku. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął prawie 790 000 mkw., co stanowiło 82% wszystkich transakcji. To również znakomity rezultat, świadczący o dobrej kondycji rynku. W ostatnich latach udział popytu netto w ogólnych wynikach (popycie brutto) stanowił ok. 65-70%, podczas gdy ok. 30-35% przypadało na renegocjacje kontraktów.

W pierwszym kwartale tylko 18% popytu brutto to odnowienia umów. Oznacza to, że nasi klienci potrzebowali nowej lub dodatkowej powierzchni, co wiąże się z organicznym rozwojem biznesu. Warto podkreślić, że historycznie, w trudniejszych okresach dla rynku, udział renegocjacji w ogólnym popycie zawsze wzrastał – mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Head of Industrial& Logistics, Cushman & Wakefield.

Nadal najpopularniejsze wśród najemców są lokalizacje typu „core”. Aż 85% wszystkich transakcji zawarto na pięciu głównych rynkach magazynowych. Najwięcej umów sfinalizowano w regionie Warszawy (236 000 mkw.) oraz na Górnym Śląsku (199 000 mkw.). Zbliżone wolumeny, na poziomie 120 000-130 000 mkw. odnotowano na rynkach Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania.

Wśród użytkowników powierzchni przemysłowych największy udział miały firmy z branży sieci sklepów (24% wolumenu transakcji najmu) oraz operatorzy logistyczni (23%). Warto zaznaczyć, że zapotrzebowanie na dodatkowe powierzchnie, niemal we wszystkich branżach, jest związane ze zmianami struktury sprzedaży i rosnącym udziałem sprzedaży internetowej.

Podaż

Deweloperzy ukończyli inwestycje obejmujące prawie 430 000 mkw. powierzchni magazynowej, z czego aż 43% dostarczyli w regionie wrocławskim. Kolejne 2,18 miliona mkw. powierzchni magazynowej pozostaje w budowie. Największą aktywność deweloperską obserwujemy na rynkach Warszawy i Górnego Śląska, gdzie powstaje 1,20 miliona mkw. tj. 55% wszystkich inwestycji realizowanych w Polsce w marcu 2020 roku. Jednakże nowe projekty realizowane są praktycznie na wszystkich rynkach regionalnych. Bardzo aktywne pozostają rynki Trójmiasta i Wrocławia – na obu deweloperzy budują obecnie prawie 500 000 mkw.

Projekty deweloperskie znajdujące się w budowie mają zróżnicowany charakter, obejmują najbardziej standardowe regionalne parki logistyczne typu multi-let, projekty typu BTS, budowane zgodnie z indywidualną specyfikacją użytkownika oraz miejskie parki, w dużej mierze wykorzystywane dla wsparcia logistyki „ostatniej mili”.

W dalszym ciągu na wysokim poziomie, bo ok. 46%, utrzymał się wskaźnik powierzchni realizowanej spekulacyjnie. Pozostałe 54% powierzchni w budowie zostało zabezpieczone umowami typu pre-let. Wśród deweloperów realizujących obiekty o charakterze spekulacyjnym, największy udział mieli Panattoni, Hillwood oraz 7R SA. Z pewnością aktualna sytuacja związana z pandemią koronawirusa, zmniejszy skłonność deweloperów i inwestorów do rozpoczynania inwestycji o charakterze spekulacyjnym – komentuje Adrian Semaan, Research Consultant, Industrial& Logistics, Cushman& Wakefield.

Pustostany

Wskaźnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie 7,4% w ujęciu kwartalnym, przy czym wzrósł o 1.8 pp. w porównaniu do stanu sprzed roku, co w głównej mierze wynikało ze wzrostu zaangażowania deweloperów w inwestycje spekulacyjne, widocznego w zeszłym roku. Wśród pięciu największych rynków regionalnych najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w rejonie Polski Centralnej, choć należy podkreślić, że uległ tam obniżeniu z 13% do 10% w ujęciu kwartalnym (warto wspomnieć o dużym najmie ponad 50 000 mkw. firmy z branży handlowej w Exeter Park Stryków).

Odwrotne zjawisko, znaczącego wzrostu dostępności powierzchni, obserwowaliśmy na rynku Wrocławia (8,9%). Jeszcze trzy miesiące wcześniej omawiany wskaźnik dla Wrocławia wynosił zaledwie 3%. Wzrost ten w głównej mierze spowodowany był znaczącym wolumenem nowej podaży. Na rynkach Górnego Śląska (7,3%) i Poznania (8,6%) i w okolicach Warszawy (5,3%) poziom wskaźnika utrzymał się na stabilnym poziomie. Wśród mniejszych rynków regionalnych wahał się od 1,8% w Szczecinie do max. 7,5% w Krakowie.

Czynsze

Przy aktualnej dynamice zmian, jedną z najczęstszych kwestii pojawiających się w kontekście rynku magazynowego, są pytania o poziom czynszu i ewentualne zmiany w tym zakresie. Poziom czynszów jest wynikową wielu danych rynkowych i potencjalnych zmian w jego obrębie. Warto tu wymienić: poziom popytu, zainteresowanie funduszy zagranicznych finalnym produktem magazynowym, koszty finansowania bankowego, koszty budowlane, konkurencję między deweloperami, dostępność i koszt gruntów inwestycyjnych.

Każdy ze wspomnianych czynników, mógłby być przedmiotem dłuższej analizy. Dla przykładu weźmy pierwszy z nich – poziom popytu. Czy koronawirus spowoduje spadek popytu na magazyny? Część najemców odczuwa bardzo negatywny wpływ aktualnej sytuacji na swoją działalność biznesową i wystąpiła do właścicieli obiektów z prośbą o przejściowe wsparcie w postaci obniżenia lub przesunięcia zobowiązań. Prośby takie są rozpatrywane przez właścicieli indywidualnie i dokładnie weryfikowane przez właścicieli. Ewentualne wsparcie ma charakter doraźny i związane jest z przesunięciem kosztów na kolejne miesiące umowy lub wydłużeniem kontraktów – mówi Joanna Sinkiewicz.

W I kwartale 2020 roku nie zaobserwowaliśmy zmiany poziomu czynszów. Spodziewamy się, że w całym 2020 roku stawki bazowe czynszów utrzymają się na podobnym poziomie tj. dla obiektów typu BIG-BOX na poziomie 2,50-3,80 EUR/mkw./miesiąc oraz 4,00-5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2,00-3,20 EUR/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji. Prawdopodobne jest, że skala zachęt finansowych oferowanych najemcom może się nieznacznie zwiększyć w kolejnych miesiącach bieżącego roku. Główną przyczyną może być znaczący wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie (do dostarczenia na rynek w najbliższych miesiącach).

Prognoza

Aktualna sytuacja jest skomplikowana dla wszystkich, zarówno dla najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że większość z nich stara się traktować obecne realia jako wyzwanie i adoptować się do nowej sytuacji. Tym samym, rynek magazynowy radzi sobie całkiem nieźle, szczególnie na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych. Przy czym całościowy obraz jest raczej złożony. Istnieją sektory, w których najemcy mierzą się z ogromnymi utrudnieniami biznesowymi i walczą o utrzymanie płynności. Dynamicznie rozwijający się w Polsce sektor motoryzacyjny boryka się ze wstrzymanymi lub znacząco ograniczonymi procesami produkcji oraz zmniejszonym popytem, co w konsekwencji prowadzi do odłożonych w czasie decyzji inwestycyjnych. Część najemców odnotowuje spadki na umiarkowanym poziomie lub zastępuje mniej rentowne aktywności biznesowe tymi, które lepiej sprawdzają się w obecnej sytuacji. Są też firmy, które rosną i rozwijają się z dynamiką dużo większą niż kiedykolwiek wcześniej, co w głównej mierze wynika z przyśpieszonego rozwoju sprzedaży w kanale e-commerce. Dynamika działań i zmian jest ogromna – mówi Joanna Sinkiewicz.