FIZ-y inwestują w nieruchomości

Autorem opracowania jest Artur Rawski, Wiceprezes Zarządu – Dyrektor Generalny Forum TFI S.A.

0

Hossa na rynku nieruchomości trwa w najlepsze i nic nie wskazuje na to, by miała się szybko skończyć. Zwłaszcza, że deweloperzy biją kolejne historyczne rekordy. Po 2016 roku, gdy do użytku oddali ponad 160 tys. mieszkań (a więc o 10% więcej niż rok wcześniej)[1], w pierwszym kwartale 2017 r. rozpoczęli budowę następnych 44 tys. mieszkań, tj. o blisko 30 proc. więcej w porównaniu z rokiem ubiegłym[2]. Równie dynamicznie rozwija się sektor nieruchomości komercyjnych. Do końca roku rynek handlowy może urosnąć nawet o 511 tys. mkw.[3], a podaż nowych biur może przekroczyć 900 tys. mkw.[4] Dobrą koniunkturę starają się wykorzystać zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i indywidualni, przy pomocy m.in. funduszy inwestycyjnych.

Mieszkanie na wynajem to nie wszystko

Nieruchomości stanowią od lat ulubioną formę inwestowania Polaków. Według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami aż 51 proc. uważa je za najlepszą lokatę kapitału. Przekonanie to jest realizowane w praktyce – w zeszłym roku wydatki na zakup nowych mieszkań tylko w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł, co stanowi nowy historyczny rekord. Nieruchomości, w przeciwieństwie do giełdy, postrzegane są jako względnie przewidywalne i stabilne źródło zysków. Aby na nich zarabiać, nie trzeba jednak od razu kupować mieszkania na wynajem. Rynek finansowy oferuje inwestorom szereg alternatywnych rozwiązań.

Jednym z nich są tak zwane „fundusze deweloperskie” tworzone przez TFI we współpracy z firmą specjalizującą się w projektach mieszkaniowych. Strategia tego typu funduszy opiera się na finansowaniu procesu deweloperskiego z kapitału pozyskanego od inwestorów w zamian za obietnicę późniejszego podzielenia się zyskiem z jego efektów. Deweloper, będący najczęściej także uczestnikiem funduszu, odpowiada za profesjonalne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego, a struktura funduszu pomaga w jego optymalizacji, tym samym stwarzając możliwość generowania atrakcyjnych zysków dla inwestorów indywidualnych.

Inny rodzaj funduszy nieruchomościowych pozwala inwestorom zarabiać na rynku wtórnym wskutek wzrostu wartości lokat wynikającego z procesu inwestycyjnego. Przykładem tego typu funduszu był „Prestiżowe Inwestycje Krakowskie” FIZ. Jego celem było osiągnięcie zakładanej stopy zwrotu na poziomie 9 proc. w skali roku poprzez lokowanie aktywów w renowacje kamienic. Strategia inwestycyjna opierała się m.in. na takiej selekcji nieruchomości, która miała gwarantować późniejszą atrakcyjną cenę sprzedaży apartamentów o podwyższonym standardzie wykończenia. Okazała się ona na tyle skuteczna, że „Prestiżowe Inwestycje Krakowskie” FIZ, jako pierwszy fundusz nieruchomościowy na polskim rynku, wykupił wszystkie certyfikaty inwestycyjne inwestorów zewnętrznych, a dodatkowo – zrobił to w czasie krótszym niż początkowo zakładano. W ciągu dwóch lat fundusz zwrócił im cały wpłacony przez nich kapitał wraz z zyskiem, a suma wypłat przekroczyła 35 mln zł.

Konstrukcja funduszu opierała się na automatycznych, częściowych umorzeniach certyfikatów. Dzięki temu ich posiadacze co kwartał otrzymywali część zainwestowanego przez siebie kapitału powiększaną każdorazowo o przynależny jej zysk, determinowany przez zakładaną stopę zwrotu. Uzyskiwane w ten sposób środki na bieżąco redukowały ich ryzyko inwestycyjne, pozwalając jednocześnie szukać dla nich nowych lokat.

Zysk podany na talerzu

Wśród funduszy nieruchomościowych można również znaleźć rozwiązania obejmujące inwestycje w rynek hotelowo-restauracyjny, który tylko w 2016 r. wzrósł o 7 proc. do wartości niemal 27 mld zł[5]. Perspektywy na obecny rok także są dla niego obiecujące, biorąc pod uwagę coraz większe kwoty przeznaczane przez Polaków na usługi gastronomiczne i hotelowe. Według zeszłorocznych danych Eurostatu wydatki te stanowiły 3,2 proc. naszych miesięcznych zarobków. Było to wciąż znacząco mniej w porównaniu do chociażby Niemców czy Słowaków, nie mówiąc już o Czechach, dla których wskaźnik ten wynosił 8,4 proc. Wszystko wskazuje na to, że uruchomiony w zeszłym roku Program „Rodzina 500 Plus” przełoży się wymiernie na wzrost tych wydatków, co także w kolejnych latach sprzyjać będzie całej branży.

Potencjał ten wykorzystuje chociażby Forum Food & Friends FIZ, który swoim inwestorom daje szansę na zysk w wysokości 6 proc. rocznie. Jest to pierwszy fundusz w Polsce, który inwestuje w rozwój renomowanych restauracji w centrum Krakowa. Pierwsze środki z tytułu wykupów certyfikatów inwestycyjnych zaczęły wraz z zyskiem wracać do inwestorów pod koniec zeszłego roku. Zarządzający przewidują, że proces ten potrwa około 5 lat. Podczas każdego kwartalnego wykupu, tak jak dotychczas, planowane jest zwracanie inwestorom części wpłaconego przez nich kapitału wraz z nadwyżką determinowaną przez zakładaną stopę zwrotu. Specyfika jej działania jako procentu składanego oznacza, że im dłużej środki będą pracować w ramach funduszu, tym większy zysk przyniosą one ostatecznie swoim właścicielom.

Czytaj również:  Rynek magazynowy bliski 17 mln mkw.

REIT po polsku, czyli stabilne zyski z nieruchomości komercyjnych

Fundusze inwestycyjne szukają także zysków na rodzimym rynku biurowym, będącym najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej.  W 2016 r. do użytku oddano prawie 900 tys. mkw. nowych biur, najwięcej w historii. Tym samym łączne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych sięgnęły 9 mln mkw. Perspektywy na kolejne miesiące są równie optymistyczne. Do końca bieżącego roku podaż nowych biur może przekroczyć kolejne 900 tys. mkw. Poza Warszawą, w której powierzchnia biurowa przekracza już 5 mln mkw., szybko rozwijają się również Kraków, Wrocław, Katowice, Poznań i inne miasta regionalne.[6] Równie dynamicznie rozwija się rynek powierzchni handlowych, który do końca 2017 r. może urosnąć nawet o 511 tys. mkw., a więc o 10 proc. więcej niż w zeszłym roku.

Nowoczesna infrastruktura w połączeniu z wciąż atrakcyjnymi w stosunku do Europy Zachodniej cenami, sprawia, iż koniunktura na rynku nieruchomości biurowych przyciąga nie tylko najemców, ale również inwestorów.

W krajach Europy Zachodniej oraz w USA jedną z najpopularniejszych form inwestowania w tym obszarze są tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust). Są to spółki akcyjne notowane na giełdzie, które czerpią zyski z wynajmu powierzchni komercyjnych. Ze względu na stosunkowo wysokie bezpieczeństwo inwestycji i jej immanentną długoterminowość znajdują się one w portfelach wielu funduszy emerytalnych, stanowiąc niekiedy nawet 10 proc. ich aktywów. Od dłuższego czasu inwestują one także na polskim rynku nieruchomościowym.

Chcąc umożliwić powstawanie rodzimych REIT-ów, które mogłyby konkurować z podmiotami zagranicznymi, Ministerstwo Finansów pracuje od kilku miesięcy nad odpowiednią ustawą legitymizującą ich funkcjonowanie. Z obecnych zapowiedzi resortu wynika, że nowe przepisy mogą wejść w życie w 2018 r. Zgodnie z założeniami projektu polskie REIT-y, podobnie jak ich odpowiedniki na Zachodzie, mają być dostępne dla szerokiego grona inwestorów jako notowane na giełdzie spółki akcyjne, czerpiące zyski z długoterminowego wynajmu nieruchomości. Spółki te mają być zwolnione z podatku CIT, pod warunkiem przekazywania akcjonariuszom większości swoich zysków w postaci dywidendy. Będą one mogły inwestować w każdą nieruchomość przynoszącą dochód: biura, centra handlowe czy magazyny. Ostatnio resort finansów skłania się również ku rozszerzeniu możliwości inwestycyjnych REIT-ów o lokale mieszkalne.

Wydaje się jednak, że dla drobnych inwestorów REIT-y staną się realną alternatywą dopiero po wejściu w życie regulacji przygotowywanych obecnie przez Ministerstwo Finansów, a więc najwcześniej w przyszłym roku. Zdecydowanie prostszą i szybszą formą wprowadzenia ich na nasz rynek byłoby umożliwienie ich funkcjonowania w postaci funduszy inwestycyjnych, jednakże obecne prace resortu zdają się skupiać na formule REIT-u jako spółki.

Grunt to zysk

Zarządzający funduszami inwestycyjnymi starają się szukać zysków również wśród innych rodzajów nieruchomości. Powstają więc fundusze lokujące środki swoich inwestorów w takie aktywa jak: ziemia rolna, grunty leśne, akademiki czy domy seniora. Celem każdego z nich jest wykorzystanie istniejącej lub prognozowanej koniunktury poprzez zwiększanie wartości certyfikatów inwestycyjnych z tytułu chociażby: wzrostu wartości ziemi, sprzedaży pożytków z niej pochodzących (płodów rolnych, drewna), uzyskiwanych dopłat obszarowych czy przychodów generowanych z bieżącej działalności. Decydując się na inwestycję tego typu, trzeba jednak liczyć się nie tylko z jej długim horyzontem czasowym, wynikającym ze specyfiki danego rynku, ale też z możliwymi zmianami prawnymi mogącymi znacząco wpływać na jego koniunkturę (np. zmiany w obrocie ziemią, program „Mieszkanie na wynajem”, itp.).

Perspektywy rozwoju

Biorąc pod uwagę fakt niesłabnącej koniunktury na rynku nieruchomości, bezpośrednio wpływającej na rentowność inwestycji, można się spodziewać, że inwestorzy nadal aktywnie będą poszukiwać funduszy potrafiących wykorzystać ten trend, a TFI – na bieżąco odpowiadać na to zapotrzebowanie. Można więc przewidywać, że nadchodzące miesiące będą się charakteryzować wzmożoną aktywnością towarzystw funduszy inwestycyjnych, tworzących kolejne instrumenty dające szanse na atrakcyjne zyski przy jednoczesnym ograniczaniu ryzyk charakterystycznych dla rynku finansowego.

[1] GUS, „Budownictwo mieszkaniowe I-IV kwartał 2016 r.”

[2] GUS, opracowanie sygnalne “Budownictwo mieszkaniowe I-III 2017 r.”

[3] JLL, “Poland Retail Market 1Q 2017”

[4] Colliers International, „Market Insights, Raport roczny 2017, Polska”

[5] PMR „Rynek HoReCa w Polsce 2017. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2017-2022”

[6] Colliers International „Market Insights, Raport roczny 2017, Polska”