Jeszcze dekadę temu o prestiżu mieszkania decydował głównie metraż i adres. Dziś coraz częściej najcenniejsza część nieruchomości znajduje się… za oknem. Analiza ofert mieszkań premium dostępnych w bazie portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że lokale z widokiem na morze, jezioro, góry czy park potrafią być droższe od podobnych mieszkań tej samej inwestycji, ale z gorszym widokiem nawet o 30-40 proc., a w skrajnych przypadkach różnice cenowe liczone są w milionach złotych.
Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zjawisko to nie dotyczy już wyłącznie luksusowych apartamentowców w centrach największych metropolii. Coraz wyraźniej widać je także na rynku mieszkań wakacyjnych, inwestycji położonych nad morzem, jeziorami czy w górach. Kupujący coraz częściej płacą bowiem nie tylko za sam lokal, ale również za przestrzeń, światło, prywatność i ponadprzeciętny komfort codziennego życia.
Tym sposobem najdroższe metry coraz częściej znajdują się za oknem.
Widok, który kosztuje więcej niż dodatkowy pokój
W nieruchomościach od lat obowiązuje zasada „lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja”. Dziś jednak coraz częściej integralną częścią tej lokalizacji staje się panorama rozpościerająca się z okien czy tarasów najbardziej pożądanych mieszkań.
W praktyce oznacza to, że dwa niemal identyczne lokale w tym samym budynku mogą różnić się ceną o kilkaset tysięcy złotych, a nawet znacznie więcej – wyłącznie ze względu na kondygnację, ekspozycję lub widok.
Najlepiej widać to w inwestycjach nadmorskich, gdzie kontakt z wodą stał się jednym z najdroższych towarów na rynku nieruchomości. To właśnie panorama na Bałtyk lub Zatokę Gdańską jest dziś jedną z najcenniejszych wartości dodanych mieszkania.
W Świnoujściu, które od kilku lat należy do najdroższych lokalizacji mieszkaniowych w Polsce, podobne lokale w inwestycjach premium potrafią osiągać diametralnie różne ceny tylko dlatego, że jeden znajduje się na wyższej kondygnacji lub oferuje lepszy widok na morze.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl od dawna obserwują prostą zależność: im wyżej położony lokal i lepsza panorama, tym wyższa cena za metr kwadratowy. Najbardziej widoczne jest to w segmencie premium, gdzie najwyższe kondygnacje niemal zawsze zajmują największe i najdroższe apartamenty typu penthouse.
W Świnoujściu widok na Bałtyk może kosztować dodatkowe miliony
W nadmorskich projektach premium apartamenty położone na najwyższych piętrach potrafią osiągać ceny liczone w kilku-, a czasem wręcz kilkunastomilionowych kwotach.
Aktualnie w jednej ze świnoujskich inwestycji prezentowanych w bazie portalu RynekPierwotny.pl apartament o powierzchni 167 mkw. z panoramicznym widokiem na morze został wyceniony na blisko 9 mln zł, czyli około 52 tys. zł za mkw. Lokal znajduje się na ostatniej, siódmej kondygnacji luksusowego budynku położonego zaledwie 200 metrów od plaży.
Sęk w tym, że wspomniane 200 metrów zajmuje pas leśny typowy dla bezpośredniego sąsiedztwa bałtyckiej linii brzegowej. Taki układ sprawia, że panorama morza z najniższych kondygnacji jest mocno ograniczona lub wręcz niewidoczna.
Na tym przykładzie można pokusić się o orientacyjne oszacowanie wartości samego widoku w cenie mieszkania. Nie porównamy go wprawdzie z podobnym lokalem na parterze, ponieważ na najniższej kondygnacji zaprojektowano wyłącznie kompaktowe apartamentowe studia, a wraz z wysokością budynku rosną także metraże mieszkań – aż do największych penthouse’ów na ostatnim piętrze. To zresztą dość często spotykana metodyka projektowania analogicznych inwestycji w najpopularniejszych krajowych kurortach.
Tymczasem niewielkie mieszkania o powierzchni nieco ponad 30 mkw. na parterze omawianej inwestycji deweloper wycenił na około 925 tys. zł, czyli niespełna 30 tys. zł za mkw. To wyraźnie mniej niż w przypadku apartamentów zlokalizowanych na najwyższej kondygnacji, gdzie stawka przekracza już 52 tys. zł za mkw.
Różnica około 22 tys. zł na każdym metrze kwadratowym oznacza, że przy apartamencie o powierzchni 167 mkw. sama „premia za widok” może sięgać nawet około 3,7 mln zł.
Oczywiście porównujemy lokale o różnym metrażu i standardzie, jednak skala tych różnic dobrze pokazuje, jak ogromną rolę zaczyna dziś odgrywać panorama i wysokość położenia mieszkania. Tym bardziej, że koszt budowy metra kwadratowego nieruchomości pozostaje w praktyce niezależny od numeru kondygnacji. Można więc z pewnym przymrużeniem oka uznać wspomnianą różnicę za rynkową wycenę panoramy Bałtyku oglądanej z perspektywy najwyższego piętra.
Trójmiasto: każde piętro podnosi cenę
Podobny mechanizm coraz wyraźniej widać również w Trójmieście, choć oczywiście dotyczy to w pierwszym rzędzie inwestycji w odpowiedniej lokalizacji i większej liczbie kondygnacji.
W najbardziej reprezentatywnej pod tym względem, bo wielopiętrowej inwestycji zlokalizowanej w gdyńskim Redłowie zaledwie 500 m od plaży, analogiczne mieszkania 3-4 pokojowe o dużych metrażach zostały wycenione przez dewelopera na 16-17 tys. zł/mkw. na parterze i ponad 28 tys. na ostatnim 16-tym piętrze. Różnica rzędu 12 tys. zł za każdy mkw. na pewno może budzić respekt.
W praktyce oznacza to, że kilkanaście kondygnacji i nieporównywalnie lepszy widok, a z samej góry wprost na Zatokę Gdańską, mogą wywindować wartość mieszkania nawet o półtora miliona złotych i więcej. Co ciekawe, w tym przypadku bynajmniej nie chodzi o inwestycję stricte premium, ale jedynie w podwyższonym standardzie.
Co ważne, wyższa kondygnacja oznacza dziś nie tylko bardziej prestiżowy widok, ale także realne korzyści użytkowe: większą prywatność, lepsze doświetlenie mieszkania, mniej hałasu ulicznego oraz wyraźnie lepszą jakość powietrza w ruchliwych częściach dużych miast.
Jeszcze kilkanaście lat temu najwyższe piętra wielu budynków nie cieszyły się dużym zainteresowaniem. Dziś sytuacja wygląda odwrotnie – to właśnie one są coraz częściej uznawane za najbardziej pożądane.
Mazury i góry też mają swoją premię za panoramę
Mechanizm „premii za widok” bardzo wyraźnie działa również w inwestycjach położonych nad jeziorami i w górskich kurortach.
Na Mazurach apartamenty z widokiem na wodę osiągają ceny wyraźnie wyższe od lokali o słabszej ekspozycji. W jednej z inwestycji położonej w Giżycku nad samym brzegiem jeziora Niegocin lokale w kameralnych 3-piętrowych apartamentowcach różnią się w cenie za mkw. pomiędzy parterem a najwyższą czwartą kondygnacją o niemal dokładnie jedną trzecią (20 tys. zł /mkw. vs. 27 tys.).
Podobnie wygląda sytuacja w polskich górach. W jednej z zakopiańskich inwestycji wzniesionej w pobliżu Starej Polany różnica w cenie mkw. apartamentów z parteru i ostatniej 4-tej kondygnacji wynosi nawet 40 proc. (22 tys. zł/mkw. vs. 31 tys.). To oznacza, że nawet przy niewielkim, kompaktowym wręcz lokalu 2-pokojowym za 3-cie piętro trzeba wyłożyć o 320 tys. zł więcej niż za parter.
Deweloperzy doskonale zdają sobie sprawę z wartości widoku. Dlatego nowe inwestycje nad morzem, jeziorami czy w górach coraz częściej projektowane są w taki sposób, aby możliwie największa liczba mieszkań miała choć częściową ekspozycję na wodę, zieleń lub panoramę okolicy.
To już nie detal architektoniczny, lecz jeden z najważniejszych elementów strategii sprzedażowej.
Widok staje się inwestycją
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że atrakcyjna panorama coraz częściej okazuje się jednym z najbardziej trwałych elementów wartości mieszkania.
Standard lokalu można podnieść remontem. Układ pomieszczeń można przebudować. Ale widoku na morze, jezioro, pasma górskie, park czy panoramę miasta praktycznie nie da się stworzyć od nowa.
Dlatego mieszkania z ponadprzeciętną ekspozycją zazwyczaj lepiej utrzymują wartość, szybciej drożeją i są znacznie łatwiejsze w odsprzedaży lub wynajmie.
W świecie coraz gęstszej zabudowy i ograniczonej przestrzeni atrakcyjny widok zaczyna stawać się zasobem równie deficytowym jak sama ziemia.
I być może właśnie dlatego za dobrą panoramę coraz częściej płaci się dziś jak za dodatkowy pokój – a czasem nawet znacznie więcej.
