Majowe dane z rynku wtórnego przynoszą historyczny przełom. Trójmiasto z przeciętną ceną 16 867 zł/mkw. wyprzedziło Kraków i stało się drugim najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. A to nie jedyne zaskoczenie, bo choć zainteresowanie kupujących wyraźnie słabnie, ceny mieszkań używanych wciąż rosną. Wpływ na stawki ma też sama oferta. Lokal z drugiej ręki to dziś nie tylko wielka płyta czy stary blok. Blisko 15% ogłoszeń w serwisie Otodom dotyczy budownictwa po 2020 roku.
Najważniejsze informacje:
- Spadek popytu o 5% m/m – w maju zainteresowanie lokalami z drugiej ręki (mierzone liczbą zapytań na platformie Otodom) zmalało, co jednak nie powstrzymało dalszych podwyżek.
- +8,2% wzrostu cen r/r – Trójmiasto jest najszybciej drożejącym rynkiem w Polsce, co pozwoliło mu wyprzedzić cenowo Kraków.
- -20% zapytań r/r w Białymstoku – popyt w miastach wschodniej i południowej Polski dosłownie tąpnął. Dwucyfrowe spadki w Białymstoku i Kielcach to korekta wykraczająca poza zwykłą sezonowość.
– Rynek wtórny wysyła sygnał, którego nie sposób zignorować. Mieszkania drożeją, choć chętnych ubywa. Ten mechanizm jest prosty. Kurcząca się podaż zdejmuje presję ze sprzedających, którzy po prostu nie muszą iść na ustępstwa i schodzić z cen – zauważa Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Ekspert Otodom przyznaje, że prawdziwym zaskoczeniem jest jednak to, co dzieje się w Trójmieście.
– Trójmiejski rynek wyprzedził cenowo Kraków i stał się absolutnym liderem pod względem dynamiki wzrostów (+1,9% miesiąc do miesiąca i aż +8,2% rok do roku). Wielomiesięczny trend powyżej średniej kontynuuje również Poznań (+5,1% w ujęciu rocznym). Warto jednak zauważyć, że tamtejsze stawki pozostają o ponad 4,4 tys. zł/mkw. niższe niż te w Trójmieście – dodaje Paweł Jarząbek.
TOP3 najdroższych rynków:
- Warszawa: 18 738 zł/mkw.
- Trójmiasto: 16 867 zł/mkw.
- Kraków: 16 785 zł/mkw.
Ile kosztuje mieszkanie z rynku wtórnego?
Spośród siedmiu największych miast Polski jedynie w Łodzi i Katowicach średnie stawki ofertowe z rynku wtórnego (na podstawie ogłoszeń z serwisu Otodom) utrzymują się poniżej granicy 10 tys. zł/mkw. Najdrożej niezmiennie jest w Warszawie – 18 738 zł/mkw. Coraz bliżej psychologicznej bariery 17 tys. zł/mkw. znajdują się z kolei Trójmiasto i Kraków. Natomiast środek stawki dopełniają Poznań i Wrocław – tam przeciętne ceny wynoszą odpowiednio 12 398 zł/mkw. i 13 575 zł/mkw.
Pod powierzchnią rosnących cen może kryć się jednak poważny problem, który dotknie obie strony transakcji. Jak zaznacza Paweł Jarząbek, najważniejszym trendem do obserwowania w kolejnych miesiącach będzie pogłębiający się rozdźwięk między kurczącym się popytem a rosnącymi cenami.
– Jeśli zainteresowanie kupujących nie wróci do marcowych poziomów, a ofert nadal będzie ubywać, rynek może wejść w fazę niskiej płynności. Scenariusz, w którym stawki rosną już tylko nominalnie, uderzy zarówno w kupujących, jak i sprzedających. Najbliższe miesiące, tradycyjnie słabsze sezonowo, będą ostatecznym testem prawdy. Czerwiec i lipiec pokażą, czy mamy do czynienia jedynie z przejściowym schłodzeniem, czy z trwalszą zmianą nastrojów – wyjaśnia menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Dlaczego używane mieszkanie kosztuje niemal tyle co nowe?
Rynek wtórny, choć z nazwy „używany”, w rzeczywistości ulega strukturalnej transformacji. Dziś to coraz rzadziej lokal w PRL-owskim bloku czy przedwojennej kamienicy. Niemal 15% ofert w serwisie Otodom stanowi nowoczesne budownictwo oddane do użytku po 2020 roku. Kupujący płacą więc za standard porównywalny z rynkiem deweloperskim, zyskując ogromny atut, czyli lokal gotowy do natychmiastowego zamieszkania. Zestawienie majowych stawek doskonale obrazuje ten trend. W Krakowie średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego to 16 878 zł/mkw., podczas gdy na rynku wtórnym (według bazy ogłoszeń Otodom) przeciętna stawka wynosi aż 16 785 zł/mkw. Różnica jest wręcz symboliczna. Podobny pułap widać w Trójmieście, gdzie nowy lokal kosztuje średnio 17 635 zł/mkw., a używany wystawiony w serwisie Otodom – 16 867 zł/mkw.
Popyt słabnie, a mapa Polski pęka na pół
Majowe dane ostatecznie zweryfikowały wiosenny, marcowy zryw kupujących jako zjawisko chwilowe. Rynek wtórny szybko wrócił do poziomów z początku roku. Popyt skurczył się o 5% miesiąc do miesiąca. To oznacza, że w 13 monitorowanych przez Otodom miastach łączna aktywność poszukujących zamknęła się w liczbie 103 177 zapytań.
Rozkład sił na mapie Polski jest jednak skrajnie nierówny. Warszawa, Wrocław i Poznań to rynki z bardzo silnym popytem, zarówno w ujęciu bezwzględnym, jak i rocznym. Stolica dominuje też strukturalnie, skupiając ponad 37% wszystkich zapytań z 13 analizowanych miast, a wzrost o 8% rok do roku sugeruje realny, trwały popyt, a nie jedynie efekt bazy ogłoszeń.
– Do grona pozytywnych zaskoczeń należą rynki nadmorskie. Szczecin oraz pędzące cenowo Trójmiasto okazały się w maju jedynymi ośrodkami w Polsce, które zanotowały wzrost zainteresowania w ujęciu miesięcznym. Zupełnie inne nastroje panują na południu i wschodzie kraju, gdzie widać wyraźne załamanie. Miasta takie jak Białystok (-20% r/r) czy Kielce (-12% r/r) notują głębokie, dwucyfrowe spadki zainteresowania. Na tych rynkach korekta popytu ma już charakter strukturalny, zdecydowanie wykraczający poza zwykłą sezonowość – podsumowuje Paweł Jarząbek.
Miasta z najniższym popytem m/m:
- Białystok: 1 791 (-19,1% m/m).
- Kielce: 1 355 (-15,6% m/m)
- Bydgoszcz: 3 266 (-10,1% m/m)
