Ponad połowa Polaków planujących zakup mieszkania spodziewa się dalszego wzrostu cen, a 63% z nich przyznaje, że to właśnie ta obawa – nie powiększenie rodziny czy wzrost dochodów – była głównym impulsem do zakupu. Jednocześnie zaufanie do deweloperów spadło do najniższego poziomu w historii cyklicznego badania Otodom i Kantar, a przekonanie o powszechności „patodeweloperki” sięgnęło 72%.
Najnowsza, piąta edycja Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości, przygotowanego przez Otodom we współpracy z Kantar, obejmuje dane zbierane co miesiąc metodą CAWI od lipca 2025 do czerwca 2026 roku na próbie 2604 respondentów. Wyłania się z niej obraz rynku napędzanego strachem przed dalszą podwyżką cen, malejącym zaufaniem do sprzedających i pośredniczących w transakcjach, przy jednoczesnym rosnącym znaczeniu pośredników hipotecznych.
Barometr oczekiwań cenowych: 56% spodziewa się podwyżek
W drugim kwartale 2026 roku 56% ankietowanych oceniło, że ceny mieszkań w ciągu najbliższych 12 miesięcy wzrosną – to o 6 punktów procentowych więcej niż rok wcześniej. Odsetek osób spodziewających się spadków cen skurczył się w tym samym czasie do 13% (z 19% rok wcześniej), a niemal jedna trzecia respondentów nie widzi żadnej zmiany na horyzoncie.
Źródło: Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości, badanie Kantar na zlecenie Otodom, kwiecień 2025 – czerwiec 2026.
Oczekiwania wzrostu cen są niemal identyczne niezależnie od tego, czy respondent celuje w rynek pierwotny (50% wskazań wzrostu), czy wtórny (53%). Wyraźniejsze różnice widać w podziale demograficznym: kobiety oceniają perspektywy rynku ostrożniej niż mężczyźni – 57% z nich spodziewa się wzrostu cen wobec 52% wśród mężczyzn, a najmłodsza grupa wiekowa (18–34 lata) najczęściej ze wszystkich zakłada dalsze podwyżki (58%).
Komentarz eksperta
Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, wskazuje, że rok temu, gdy cykl obniżek stóp procentowych dopiero się rozpoczynał, nie było pewności co do jego wpływu na ceny. Dziś rynek wyraźniej zakłada, że niższe stopy będą sprzyjać dalszemu wzrostowi cen mieszkań, co przekłada się na rosnący odsetek respondentów spodziewających się podwyżek.
FOMO zakupowe: 63% kupuje pod hasłem „teraz albo nigdy”
Rosnące oczekiwania cenowe przekładają się na realne decyzje zakupowe. Aż 63% respondentów wskazało rosnące ceny i obawę „teraz albo nigdy” jako główny impuls do zakupu mieszkania – to zdecydowanie najczęściej wskazywany powód, wyprzedzający powiększenie rodziny (33%), wzrost dochodów lub awans (26%), niezadowolenie z najmu (25%), ślub lub zamieszkanie z partnerem (25%) oraz udział w programie rządowym typu BK 2% czy Mieszkanie na Start (24%).
Źródło: Badanie BGR Otodom / CAWI, maj 2026.
Co ciekawe, presja czasu nie oznacza pochopnych decyzji. Z badania wynika, że 58% respondentów potrzebowało co najmniej siedmiu miesięcy od podjęcia decyzji o zakupie do złożenia wniosku kredytowego, a najliczniejsza grupa (31%) rozciągnęła ten proces na 7–12 miesięcy. Zaledwie 4% kupujących podjęło decyzję i sfinalizowała proces kredytowy w czasie krótszym niż miesiąc.
Zaufanie do deweloperów na najniższym poziomie w historii badania
Ogólna ocena branży deweloperskiej wyraźnie się pogorszyła. W II kwartale 2026 roku zaledwie 14% respondentów oceniło działalność firm deweloperskich pozytywnie – to najniższy odczyt od początku pomiaru. Ocen negatywnych przybyło do 44% (+8 p.p. rok do roku), co po raz pierwszy w historii badania oznacza, że to właśnie negatywne opinie, a nie neutralne, stały się dominującą kategorią odpowiedzi.
Źródło: Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości, badanie Kantar na zlecenie Otodom, kwiecień 2025 – czerwiec 2026.
Równolegle rośnie przekonanie o powszechności zjawiska „patodeweloperki” – w II kwartale 2026 roku zgodziło się z nim 72% respondentów, o 7 punktów procentowych więcej niż kwartał wcześniej i o 5 punktów więcej niż rok temu.
Warto jednak zwrócić uwagę, że to pogorszenie ogólnego wizerunku nie znajduje pełnego odzwierciedlenia w ocenie konkretnych aspektów pracy deweloperów. Analiza dziewięciu szczegółowych wymiarów działalności branży – od jakości wykonania i materiałów, przez dopasowanie oferty do potrzeb klientów, po stosunek jakości do ceny i obsługę klienta – pokazuje obraz znacznie bardziej stabilny. Żaden z tych wskaźników nie spadł w ujęciu rocznym więcej niż o 0,1 punktu w skali, w której oceny mieszczą się między 2,3 a 2,8.
Spadek zaufania nie przekłada się jednak wprost na odwrót od oferty deweloperskiej. Odsetek osób deklarujących chęć zakupu mieszkania od dewelopera zmniejszył się do 18% (z 21% rok wcześniej), ale rynek wtórny pozostał praktycznie w tym samym miejscu (49%, bez zmian rok do roku). Najbardziej urosła grupa, dla której typ rynku nie ma znaczenia – 33%, o 3 punkty procentowe więcej niż rok temu.
Agenci nieruchomości tracą zaufanie, pośrednicy hipoteczni zyskują
Podobny trend spadku zaufania widać w ocenie roli agentów nieruchomości – zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających. W II kwartale 2026 roku jedynie 26% planujących zakup uznało agenta za pomocnego i wartego swojej ceny – o 6 punktów procentowych mniej niż rok wcześniej. Wśród sprzedających spadek był jeszcze wyraźniejszy: z 34% do 27% (-7 p.p. rok do roku).
Źródło: Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości, badanie Kantar na zlecenie Otodom, kwiecień 2025 – czerwiec 2026.
Największą grupę wśród kupujących i sprzedających stanowią dziś ci, którzy nie widzą w usłudze agenta żadnej wartości – 38% wśród kupujących i 36% wśród sprzedających. Odsetek respondentów uznających, że udział agenta przyspiesza proces transakcji, pozostaje przy tym stabilny w okolicach 18–20%, co sugeruje, że problemem nie jest tempo obsługi, lecz postrzegana relacja jakości usługi do jej kosztu.
Inaczej wygląda sytuacja pośredników kredytów hipotecznych, ocenianych w badaniu po raz pierwszy. Blisko połowa respondentów (47%) korzystała z ich wsparcia przy zaciąganiu kredytu, a 49% przeszło ten proces samodzielnie, bez wsparcia pośrednika czy doradcy.
Nieufność wobec pośredników hipotecznych koncentruje się głównie wokół podejrzeń o preferowanie banków oferujących wyższą prowizję (30% respondentów) oraz wątpliwości, czy pośrednik faktycznie działa w interesie klienta (41%).
Ceny mieszkań w 7 największych miastach rosną szybciej na rynku pierwotnym
Dane transakcyjne Otodom potwierdzają, że presja cenowa, na którą wskazują respondenci, ma odzwierciedlenie w rzeczywistych notowaniach. Średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w 7 największych miastach Polski wzrosła w II kwartale 2026 roku do 16 048 zł, czyli o 7% rok do roku. Rynek wtórny rósł wolniej – do 15 531 zł, czyli o 3% rok do roku.
| Okres | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| 2025 Q2 | 14 940 zł | 15 138 zł |
| 2025 Q3 | 15 201 zł | 15 135 zł |
| 2025 Q4 | 15 404 zł | 15 232 zł |
| 2026 Q1 | 15 652 zł | 15 393 zł |
| 2026 Q2 | 16 048 zł | 15 531 zł |
Źródło: opracowanie własne Otodom.
Nieruchomość jako inwestycja: cena i lokalizacja wciąż ważniejsze niż potencjał kapitałowy
57% respondentów uważa zakup nieruchomości w Polsce za dobrą inwestycję kapitału, jednak przekonanie to wyraźnie zależy od typu rynku – wśród zainteresowanych rynkiem pierwotnym sięga 67%, podczas gdy wśród nastawionych na rynek wtórny spada do 54%. Mimo rosnącej świadomości inwestycyjnej, deklarowane motywacje zakupowe pozostają przede wszystkim mieszkaniowe: 51% respondentów kupuje nieruchomość dla siebie, 16% z myślą o najmie, 13% dla dzieci lub rodziców, a jedynie 7% czysto inwestycyjnie.
Podobnie przy wyborze konkretnej nieruchomości dominują kryteria praktyczne – cena (36% wskazań) i lokalizacja (34%) odpowiadają łącznie za 70% wskazań, wyraźnie wyprzedzając standard wykończenia (10%), infrastrukturę społeczną (11%) czy potencjał inwestycyjny (7%).
Wnioski dla rynku
Obraz wyłaniający się z piątej edycji Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości pokazuje rynek napędzany obawą przed dalszym wzrostem cen, a nie chłodną kalkulacją inwestycyjną. Jednocześnie rośnie dystans klientów wobec pośredników transakcji – deweloperów i agentów nieruchomości – przy rosnącym zaufaniu do węższej, bardziej wyspecjalizowanej roli pośrednika hipotecznego. Dla firm z branży oznacza to, że ryzyko wizerunkowe przesuwa się dziś bardziej w stronę narracji medialnej i ogólnej percepcji sektora niż w stronę realnej jakości oferowanych usług.
Metodologia badania
Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości powstał na bazie badania, które na zlecenie Otodom przeprowadza Kantar metodologią CAWI, co miesiąc od lipca 2025 do czerwca 2026 roku. Badanie ma charakter reprezentatywny – wzięło w nim udział 2604 respondentów w wieku 18–65 lat, którzy sprzedali, kupili lub wynajęli dom, mieszkanie lub ziemię w ciągu ostatnich 12 miesięcy, lub nie odrzucają takiej możliwości w ciągu najbliższych 12 miesięcy (N=200 miesięcznie).
