Hiszpański rynek mieszkaniowy wszedł w 2026 r. w wyraźny paradoks: ceny biją historyczne rekordy, a jednocześnie liczba transakcji spada już piąty miesiąc z rzędu. Według danych hiszpańskiego urzędu statystycznego (INE) ceny mieszkań wzrosły w I kw. 2026 r. o 12,9 proc. rok do roku — to jeden z najwyższych wyników w całej Unii Europejskiej — podczas gdy liczba zawieranych transakcji w tym samym okresie spadła.
Ceny na historycznych maksimach
Według wstępnych danych Instituto Nacional de Estadística (INE), indeks cen mieszkań w Hiszpanii wzrósł w I kw. 2026 r. o 12,9 proc. rok do roku i o 3,5 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Wzrost objął zarówno mieszkania nowe (+9,1 proc. r/r), jak i z rynku wtórnego, które drożały jeszcze szybciej (+13,5 proc. r/r). Według danych Eurostatu hiszpański wzrost cen (12,8 proc. r/r) był ponad dwukrotnie wyższy niż średnia unijna (5,1 proc.) i średnia strefy euro (4,7 proc.), co uplasowało Hiszpanię na piątym miejscu w UE pod względem tempa wzrostu cen mieszkań — za Portugalią (+17,8 proc.), Bułgarią (+14,8 proc.) i Słowacją.
Równolegle publikowany przez Kolegium Rejestratorów Nieruchomości indeks cen transakcji powtórzonych (IPVVR) osiągnął w I kw. 2026 r. nowy rekord — wzrost o 5,3 proc. kw/kw i 17,6 proc. r/r, co oznacza poziom o 36,5 proc. wyższy niż szczyt bańki z 2007 r. Średnia cena transakcyjna w tej samej metodologii wyniosła 2429 euro za m² (+8,9 proc. r/r), przy czym mieszkania nowe kosztowały średnio 2655 euro/m², a używane — 2366 euro/m².
Liczba transakcji spada piąty miesiąc z rzędu
Mimo rosnących cen aktywność transakcyjna słabnie. Według danych Kolegium Rejestratorów Nieruchomości w maju 2026 r. odnotowano 56 468 transakcji sprzedaży mieszkań — o 7,6 proc. mniej niż rok wcześniej, co oznacza piąty z rzędu miesięczny spadek r/r. W całym I kw. 2026 r. liczba transakcji (metodologia rejestrowa, na której opiera się INE) wyniosła ok. 178,5 tys., czyli o 2,6 proc. mniej niż rok wcześniej — przy czym sprzedaż mieszkań nowych spadła znacznie mocniej (-5,3 proc.) niż używanych (-1,8 proc.).
Dane Ministerstwa Mieszkalnictwa, oparte na statystykach notarialnych, pokazują głębszy spadek — 163 322 transakcje w I kw. 2026 r., o 11,2 proc. mniej r/r. Rozbieżność między obiema metodologiami wynika z różnicy w momencie rejestrowania transakcji: notariusz sporządza akt notarialny, a rejestrator wpisuje go do księgi wieczystej z pewnym opóźnieniem. Niezależnie od metodologii kierunek zmian jest ten sam — obecny poziom transakcji pozostaje wciąż ok. 35 proc. poniżej historycznego szczytu z II kw. 2006 r. (251 649 transakcji), ale niemal trzykrotnie wyższy niż dołek z 2013 r., po pęknięciu bańki z lat 2000.
Rynek mieszkaniowy zaczął 2026 rok w sytuacji, która staje się coraz bardziej charakterystyczna: mniej transakcji sprzedaży przy cenach na historycznych maksimach. Rejestrowa Statystyka Nieruchomości za I kwartał 2026 r. potwierdza obraz rynku wciąż napiętego, mimo symptomów spowolnienia aktywności. Colegio de Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria, I kw. 2026
Madryt i Baleary najdroższe, geografia cen mocno zróżnicowana
Ceny mieszkań pozostają silnie zróżnicowane regionalnie. Wśród wspólnot autonomicznych liderem jest Madryt (4407 euro/m²), przed Balearami (4173 euro/m²), Krajem Basków (3474 euro/m²) i Katalonią (2852 euro/m²). Wśród miast najdroższym okazało się San Sebastián (6154 euro/m²) — wyprzedzając Madryt (5428 euro/m²), Barcelonę (4922 euro/m²), Palma de Mallorca (4202 euro/m²) oraz Bilbao (3685 euro/m²).
| Wspólnota autonomiczna | Cena €/m² (I kw. 2026) |
|---|---|
| Madryt | 4 407 |
| Baleary | 4 173 |
| Kraj Basków | 3 474 |
| Katalonia | 2 852 |
Kredyty hipoteczne na 5-letnim szczycie, mimo drożejącego pieniądza
Choć liczba transakcji ogółem spada, finansowanie kredytem hipotecznym pozostaje wyjątkowo aktywne — jak podaje serwis idealista/news na podstawie danych rejestrowych, udział zakupów finansowanych kredytem osiągnął w połowie 2026 r. najwyższy poziom od pięciu lat, mimo że sama liczba nowych hipotek zaczyna nieznacznie spadać (w maju 2026 r. udzielono 41 988 kredytów mieszkaniowych, o 0,5 proc. mniej r/r — pierwszy taki spadek od dłuższego czasu). Średnie oprocentowanie referencyjne dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu (Euribor) zamknęło czerwiec 2026 r. na poziomie 2,798 proc., nieco poniżej poziomu z maja, ale wyżej niż rok wcześniej.
Malejący udział zakupów gotówkowych — jeszcze do końca 2024 r. dominujących na rynku — sygnalizuje, że kupujący w coraz większym stopniu wracają do finansowania bankowego, co przy rosnących cenach zwiększa wrażliwość rynku na przyszłe zmiany stóp procentowych.
Deficyt mieszkaniowy jako główny motor wzrostu cen
Zdaniem analityków rynkowych (m.in. BBVA Research i CaixaBank Research) głównym czynnikiem podtrzymującym wzrost cen przy słabnącej liczbie transakcji jest strukturalny deficyt mieszkań — szacowany na 600–800 tys. lokali w skali kraju. Liczba pozwoleń na budowę w 2025 r. wyniosła ok. 140 tys., podczas gdy liczba nowo tworzonych gospodarstw domowych rośnie o ok. 180 tys. rocznie, do czego dochodzi popyt zagraniczny szacowany na kolejne 50 tys. transakcji rocznie. Tak duża, utrzymująca się od lat luka między podażą a popytem sprawia, że nawet spadek liczby transakcji nie przekłada się na spadek cen.
Najem wciąż drożeje, choć wolniej niż w poprzednich latach
Presja na rynku najmu utrzymuje się, choć w wyraźnie wolniejszym tempie niż w szczytowym okresie 2023–2024. Według danych Fotocasa średnia stawka najmu w maju 2026 r. wyniosła ok. 14,76 euro za m² miesięcznie, a według idealista w czerwcu 2026 r. osiągnęła rekordowy poziom 15,3 euro za m² (+4,2 proc. r/r) — to tempo wzrostu odpowiadające jedynie ok. jednej trzeciej dynamiki notowanej w 2024 r.
Prognozy: wzrost ma się utrzymać, ale wyraźnie wyhamować
Główne ośrodki analityczne prognozują na 2026 r. dalszy, choć wolniejszy wzrost cen. CaixaBank Research spodziewa się wzrostu indeksu cen transakcyjnych INE o 10,1 proc. w 2026 r. i 5,5 proc. w 2027 r., a BBVA Research — odpowiednio o 10,2 proc. i 6,8 proc. Obie prognozy zakładają, że popyt — napędzany wzrostem liczby gospodarstw domowych — utrzyma się powyżej tempa przyrostu nowej podaży mieszkaniowej, nawet jeśli dostępność kredytu nieco się pogorszy.
